Gmina Trąbki Wielkie zajmuje 482 miejsce wśród 889 polskich gmin z medianą 5875 zł/m², czyli o 3 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. Do centrum Gdańska jest stąd 28 kilometrów.
Liczby pochodzą z 438 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. To jedyna gmina obwarzanka gdańskiego, która mieści się poniżej krajowej mediany, i zarazem gmina o najbardziej nietypowym rozkładzie transakcji w całej serii: rynek dzieli się tu na dwa produkty i prawie nic nie ma pośrodku.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Pruszczu Gdańskim, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 11 lutego 2026. Rejestr powiatu gdańskiego jest najstarszy w tej okolicy i kończy się pięć miesięcy przed gdańskim.
- To jest cała gmina wiejska, więc liczby obejmują Trąbki Wielkie, Kłodawę, Ełganowo i Postołowo.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 5 aktów o medianie 1437 zł/m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Podziału na ulice w tym wpisie nie ma i to jest uczciwsze niż go zrobić. W całym oknie nie ma ani jednego adresu z pięcioma transakcjami. Rynek jest rozproszony po kilkudziesięciu małych inwestycjach.
Po tych filtrach zostaje 438 aktów. Mediana to 5875 zł/m², rozstęp kwartylowy od 5698 do 6933 zł/m², a typowy lokal ma 69 m² i kosztuje 379 000 zł.
Dwa produkty i nic pośrodku
| Metraż | Lokale | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| ponad 65 m² | 285 | 5803 | 246 |
| do 35 m² | 139 | 6933 | 111 |
| 50-65 m² | 10 | 4529 | 0 |
| 35-50 m² | 4 | 3891 | 0 |
Czterysta dwadzieścia cztery z 438 transakcji, czyli 97 procent, dotyczy albo lokali powyżej 65 m², albo poniżej 35 m². Między tymi dwiema grupami rejestr zapisał w dwuletnim oknie czternaście transakcji.
To jest rozkład, którego nie ma żadna inna gmina w tej serii. W praktyce oznacza on dwa różne produkty sprzedawane w tej samej gminie: duże lokale po około 69 m², zwykle w zabudowie szeregowej i bliźniaczej, oraz małe lokale po około 32 m². Pierwsze są tańsze na metrze, drugie droższe, a mediana gminy siedzi na tych pierwszych, bo jest ich dwa razy więcej.
Kupujący, który porównuje ofertę z medianą 5875 zł/m², powinien najpierw ustalić, do której z tych dwóch grup ta oferta należy.
Rynek pierwotny kontra wtórny
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 5844 | 357 | 379 000 zł | 69 m² |
| Wtórny | 8508 | 81 | 370 000 zł | 58 m² |
Rynek pierwotny to 82 procent aktów, drugi najwyższy udział w całej serii pomorskiej po Sztutowie, i jest o 2664 zł na metrze tańszy od wtórnego, czyli o 31 procent. To największa taka różnica w obwarzanku gdańskim.
Cena całkowita jest przy tym niemal identyczna: 379 000 zł u dewelopera przeciw 370 000 zł na rynku wtórnym. Różnicę robi wyłącznie metraż, 69 przeciw 58 m².
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 3632 | 184 |
| 2022 | 4962 | 109 |
| 2023 | 3912 | 246 |
| 2024 | 5841 | 359 |
| 2025 | 6094 | 244 |
| 2026 (do 11 lutego) | 5844 | 48 |
Linia skacze i tak trzeba ją czytać. Spadek w 2023 roku o 1050 zł opisuje to, które inwestycje akurat sprzedawały, a nie zmianę cen: w gminie, w której rynek dzieli się na dwa produkty o różnej cenie metra, proporcja między nimi przesuwa medianę bardziej niż cokolwiek innego.
Porównanie ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z poprzednimi dwunastoma daje: 5844 zł/m² z 280 aktów przeciw 5841 zł/m² z 361 aktów. Różnica wynosi trzy złote na metrze, czyli 0,05 procent. To najbardziej płaski odczyt w całej serii pomorskiej.
Liczba transakcji spadła przy tym o 22 procent.
Cenniki deweloperów
W gminie Trąbki Wielkie ustawowy rejestr cen ofertowych nie zawiera ani jednego lokalu, mimo że rejestr transakcyjny pokazuje w oknie 357 aktów z rynku pierwotnego, czyli 82 procent całości. To luka w danych źródłowych i przy tak deweloperskim rynku jest ona zaskakująca.
Domy i działki
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nie cenę metra, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i przeliczanie byłoby zgadywaniem.
| Rodzaj | Akty | Mediana ceny | Dolny kwartyl | Górny kwartyl | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|---|
| Domy | 41 | 830 000 zł | 719 000 zł | 1 059 000 zł | 1001 m² |
| Działki | 18 | 84 000 zł | 20 525 zł | 412 750 zł | 822 m² |
Tylko 3 z 41 aktów na domy dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, więc w tej gminie kategoria opisuje rzeczywiście domy jednorodzinne, na dużych działkach o typowej powierzchni 1001 m².
Dom w Trąbkach Wielkich kosztuje 830 000 zł, czyli o 270 tysięcy mniej niż w gminie Kolbudy, przy działce o osiemdziesiąt metrów większej.
Mediana działki 84 000 zł przy dolnym kwartylu 20 525 zł nie opisuje parceli pod dom. W tej kategorii rejestr trzyma także udziały w gruncie i drobne wydzielenia.
Co z tego ma kupujący
W gminie Trąbki Wielkie mediana gminy nie opisuje żadnej realnej oferty, i to jest główny wniosek. Rynek dzieli się na duże lokale po 5803 zł/m² i małe po 6933 zł/m², a między nimi nie ma prawie nic.
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Ustal, do której z dwóch grup należy oferta, bo dzieli je 1130 zł na metrze i ponad trzydzieści metrów powierzchni. Sprawdź, czy to lokal w zabudowie szeregowej, bo rejestr zapisuje takie nieruchomości jako lokale, a kupujesz coś bliższego domowi niż mieszkaniu. I nie oczekuj tu wzrostu: ostatnie dwanaście miesięcy to trzy złote na metrze, przy 22 procentach mniej transakcji.
Sąsiednie gminy opisujemy osobno: Żukowo jest o 2087 zł na metrze droższe, Kolbudy o 3109 zł, a Pruszcz Gdański o 4580 zł. Cały obwarzanek zestawiamy w porównaniu cen wokół Gdańska. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
