Gmina Żukowo zajmuje 160 miejsce wśród 889 polskich gmin z medianą 7962 zł/m², czyli o 31 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 53 tysiące osób, najwięcej z całego obwarzanka gdańskiego.
Liczby pochodzą z 691 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Jedna liczba tłumaczy w tej gminie wszystkie pozostałe: typowy lokal ma 83 m², najwięcej w całym województwie pomorskim.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Kartuzach, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 2 lipca 2024 do 29 maja 2026.
- To jest cała gmina miejsko-wiejska, więc liczby obejmują Żukowo, Banino, Rębiechowo, Chwaszczyno i Borkowo.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 5 aktów o medianie 2020 zł/m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 691 aktów. Mediana to 7962 zł/m², rozstęp kwartylowy od 6714 do 9784 zł/m², a typowy lokal ma 83 m² i kosztuje 679 900 zł.
Osiemdziesiąt trzy metry, czyli sedno tej gminy
| Metraż | Lokale | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| ponad 65 m² | 534 | 7528 | 324 |
| 50-65 m² | 90 | 9654 | 35 |
| 35-50 m² | 62 | 10 954 | 30 |
| do 35 m² | 5 | 12 688 | 4 |
Pięćset trzydzieści cztery z 691 transakcji dotyczy lokali powyżej 65 m², czyli 77 procent. Kawalerek jest w całym dwuletnim oknie pięć.
Dla porównania w Gdańsku przedział powyżej 65 m² to 22 procent transakcji, a w mieście Pruszcz Gdański 12. Żukowo sprzedaje inny produkt niż reszta obwarzanka: duże lokale, w praktyce często segmenty i domy w zabudowie szeregowej zapisane w rejestrze jako lokale.
Widać to też w tabeli izb, gdzie mieszkania dwu-, trzy- i czteroizbowe mają tę samą medianę powierzchni, 69 m².
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 10 713 | 37 | 69 m² |
| 3 | 9754 | 84 | 69 m² |
| 4 | 9551 | 76 | 69 m² |
| 5 | 8614 | 38 | 94 m² |
| 6 | 8580 | 10 | 116 m² |
Rynek pierwotny kontra wtórny
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 9522 | 298 | 674 950 zł | 69 m² |
| Pierwotny | 7185 | 393 | 681 000 zł | 97 m² |
Rynek pierwotny to 57 procent aktów i jest o 2337 zł na metrze tańszy od wtórnego, czyli o 25 procent. W cenie całkowitej oba segmenty są jednak niemal równe: 681 000 zł u dewelopera przeciw 674 950 zł na rynku wtórnym.
Cała różnica siedzi w metrażu: typowy lokal deweloperski ma tu 97 m², a z rynku wtórnego 69 m². To najwyższa taka wartość w całej serii pomorskiej i o ponad dwa razy więcej niż w mieście Pruszcz Gdański, gdzie wynosi 43 m².
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| Aroniowa 1D | 10 842 | 16 | 16 |
| Aroniowa 1B | 10 284 | 16 | 16 |
| Aroniowa 1C | 9865 | 16 | 15 |
| Aroniowa 1A | 9459 | 15 | 15 |
| Aroniowa 1 | 10 370 | 9 | 9 |
Pięć adresów przy Aroniowej daje 72 z 691 transakcji, wszystkie w praktyce deweloperskie, przy medianach od 9459 do 10 842 zł/m². Są to lokale wyraźnie droższe od mediany gminy i mniejsze od jej typowego lokalu.
Reszta rynku jest rozproszona po całej gminie i pojedyncze adresy mają po kilka aktów.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 4748 | 387 |
| 2022 | 6005 | 350 |
| 2023 | 6479 | 366 |
| 2024 | 6788 | 296 |
| 2025 | 8402 | 415 |
| 2026 (do 29 maja) | 7960 | 129 |
Od 2021 roku mediana urosła o 3212 zł na metrze, czyli o 68 procent. Największy skok to rok 2025, kiedy dołożyła 1614 zł, czyli 24 procent.
Porównanie ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z poprzednimi dwunastoma daje: 8448 zł/m² z 424 aktów przeciw 7380 zł/m² z 294 aktów, czyli wzrost o 14,5 procent. Liczba transakcji wzrosła przy tym o 44 procent.
Cenniki deweloperów stoją o 61 procent powyżej aktów
Ustawowy rejestr cen ofertowych obejmuje w gminie Żukowo 234 lokale z medianą 11 550 zł/m², rozstęp kwartylowy od 10 400 do 12 100 zł/m², stan na 28 sierpnia 2026.
Zestawienie z aktami wygląda tak: deweloperzy żądają dziś 11 550 zł/m², a rynek pierwotny zamknął w rejestrze mediany 7185 zł/m². Różnica to 4365 zł, czyli 61 procent, i jest najwyższa w całej serii pomorskiej.
Tej różnicy nie należy czytać jako miary negocjacji, bo obie liczby opisują inny towar. W aktach dominują duże lokale po 97 m², a w cennikach są mieszkania, które przy cenie metra powyżej jedenastu tysięcy trudno porównywać z segmentem za 681 tysięcy. Do tego oferta jest z sierpnia 2026, a akty kończą się w maju.
Domy i działki
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nie cenę metra, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i przeliczanie byłoby zgadywaniem.
| Rodzaj | Akty | Mediana ceny | Dolny kwartyl | Górny kwartyl | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|---|
| Domy | 433 | 889 000 zł | 739 000 zł | 1 170 000 zł | 1112 m² |
| Działki | 31 | 195 000 zł | 67 030 zł | 355 000 zł | 1055 m² |
Czterysta trzydzieści trzy akty na domy to najwięcej ze wszystkich gmin tej serii, więcej niż w Gdańsku, gdzie jest ich 386. Trzeba jednak od razu dodać, że 349 z nich, czyli 81 procent, dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, więc w większości nie są to pojedyncze domy jednorodzinne.
Ostatni akt na dom pochodzi z 5 czerwca 2026, czyli jest świeższy niż ostatni akt na lokal.
Co z tego ma kupujący
W gminie Żukowo cena metra opisuje inny towar niż w sąsiednich gminach, i to jest główny wniosek. Typowy lokal ma 83 m², a 77 procent transakcji dotyczy powierzchni powyżej 65 m².
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Ustal, czy oglądasz mieszkanie, czy segment, bo w tej gminie rejestr zapisuje jedno i drugie jako lokal, a różnica w cenie metra sięga tu 25 procent. Nie przykładaj cennika dewelopera do aktów, bo 11 550 zł w ofertach i 7185 zł w aktach to dwie różne rzeczy, nie ta sama zmierzona dwa razy. I weź pod uwagę, że to rynek szybko rosnący: 14,5 procent w rok przy 44 procentach więcej transakcji.
Sąsiednie gminy opisujemy osobno: Kolbudy są o 1022 zł na metrze droższe, Pruszcz Gdański o 2493 zł, a Trąbki Wielkie o 2087 zł tańsze. Cały obwarzanek zestawiamy w porównaniu cen wokół Gdańska. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
