Miasto Pruszcz Gdański zajmuje 45 miejsce wśród 889 polskich gmin z medianą 10 455 zł/m², a otaczająca je gmina wiejska o tej samej nazwie 71 miejsce z medianą 9778 zł/m². Do centrum Gdańska jest stąd 10,5 kilometra.
Liczby pochodzą z 1880 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku, 882 w mieście i 998 w gminie wiejskiej. Gmina wiejska ma więcej transakcji niż miasto, choć obie jednostki nosi się w potocznej mowie pod jedną nazwą.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Pruszczu Gdańskim, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 17 lutego 2026 dla miasta i do 25 lutego 2026 dla gminy wiejskiej. Rejestr powiatu gdańskiego jest najstarszy w tej okolicy i kończy się cztery miesiące przed gdańskim. Wszystkie liczby w tym wpisie opisują rynek do lutego 2026.
- Ten wpis obejmuje dwie jednostki administracyjne: miasto Pruszcz Gdański i gminę wiejską Pruszcz Gdański, do której należą Rotmanka, Juszkowo, Straszyn i Borkowo. Tam, gdzie nie napisano inaczej, liczby dotyczą miasta.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 4 akty w mieście i 2 w gminie.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
W mieście zostaje 882 akty, mediana 10 455 zł/m², rozstęp kwartylowy od 8776 do 11 374 zł/m², a typowe mieszkanie ma 46 m² i kosztuje 470 000 zł.
Miasto i gmina to dwa różne rynki
| Jednostka | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|---|
| Miasto Pruszcz Gdański | 10 455 | 882 | 10 406 | 10 509 | 46 m² |
| Gmina wiejska Pruszcz Gdański | 9778 | 998 | 8636 | 10 457 | 53 m² |
Na poziomie mediany dzieli je 677 zł na metrze, czyli niewiele. Różnica siedzi gdzie indziej: w mieście rynek pierwotny i wtórny kosztują praktycznie tyle samo, a w gminie wiejskiej dzieli je 1821 zł.
Rynek wtórny obu jednostek jest przy tym niemal identyczny: 10 509 zł w mieście i 10 457 zł w gminie. Kupujący mieszkanie w istniejącym zasobie płaci w Rotmance czy Straszynie tyle samo co w Pruszczu. Cała różnica między jednostkami bierze się z tego, co i jak duże budują tam deweloperzy.
Rynek pierwotny w mieście
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 10 509 | 385 | 480 000 zł | 49 m² |
| Pierwotny | 10 406 | 497 | 459 786 zł | 43 m² |
W samym mieście rynek pierwotny to 56 procent aktów, a różnica między segmentami wynosi 103 zł na metrze, czyli jeden procent. To najbardziej wyrównany podział w całej serii pomorskiej.
Praktycznie znaczy to tyle, że w Pruszczu mediana miasta jest użyteczna, bo opisuje oba segmenty naraz. W większości gmin tej serii tak nie jest.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 11 129 | 123 | 57 |
| 35-50 m² | 10 621 | 412 | 265 |
| 50-65 m² | 10 194 | 241 | 118 |
| ponad 65 m² | 9546 | 106 | 57 |
Kawalerka kosztuje o 1583 zł na metrze więcej niż mieszkanie powyżej 65 m², czyli o 17 procent. Jest to jedna z łagodniejszych zależności w tej serii i wynika z tego, że pruszczańskie mieszkania są zbliżonej wielkości: połowa transakcji mieści się między 35 a 50 m².
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 10 860 | 83 | 30 m² |
| 2 | 10 824 | 310 | 39 m² |
| 3 | 10 148 | 287 | 54 m² |
| 4 | 9248 | 80 | 63 m² |
| 5 | 9172 | 19 | 81 m² |
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 6486 | 608 |
| 2022 | 7329 | 514 |
| 2023 | 8422 | 591 |
| 2024 | 9830 | 380 |
| 2025 | 10 342 | 716 |
| 2026 (do 17 lutego) | 11 103 | 69 |
Od 2021 roku mediana urosła o 4617 zł na metrze, czyli o 71 procent. Rok 2026 stoi na 69 aktach z półtora miesiąca i jest sygnałem, a nie wynikiem.
Porównanie ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z poprzednimi dwunastoma daje: 10 308 zł/m² z 685 aktów przeciw 10 148 zł/m² z 415 aktów, czyli wzrost o 1,6 procent. Liczba transakcji wzrosła przy tym o 65 procent.
Ten odczyt jest wyraźnie niższy niż w gminie wiejskiej obok, gdzie ta sama liczba wynosi plus 13,0 procent (10 186 zł/m² przeciw 9018 zł/m²). Miasto rośnie wolno, jego zaplecze szybko.
Cenniki deweloperów
Ani w mieście, ani w gminie wiejskiej ustawowy rejestr cen ofertowych nie zawiera ani jednego lokalu, mimo że rejestr transakcyjny pokazuje w oknie 1091 aktów z rynku pierwotnego w obu jednostkach razem. To luka w danych źródłowych i przy tak dużym rynku deweloperskim jest ona zaskakująca.
Domy i działki
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nie cenę metra, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i przeliczanie byłoby zgadywaniem.
| Rodzaj | Jednostka | Akty | Mediana ceny | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Domy | miasto | 46 | 902 500 zł | 524 m² |
| Domy | gmina wiejska | 129 | 1 030 000 zł | 705 m² |
| Działki | miasto | 22 | 291 682 zł | 492 m² |
| Działki | gmina wiejska | 23 | 230 000 zł | 825 m² |
Dom w gminie wiejskiej jest o 127 tysięcy droższy niż w mieście, przy działce większej o 181 m². To odwrotność tego, co widać przy mieszkaniach, i ma proste wytłumaczenie: w mieście domów prawie się nie buduje, a w Straszynie i Borkowie owszem.
12 z 46 aktów na domy w mieście i 16 ze 129 w gminie dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.
Co z tego ma kupujący
W Pruszczu granica miasta prawie nic nie zmienia na rynku wtórnym, a bardzo dużo na pierwotnym, i to jest główny wniosek. Mieszkanie w istniejącym zasobie kosztuje w mieście i w gminie tyle samo, a od dewelopera w gminie o 1770 zł na metrze mniej.
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Ustal, czy adres leży w mieście, czy w gminie wiejskiej, bo od tego zależy, którą kolumnę tabeli czytasz. Nie porównuj tutejszych liczb z gdańskimi wprost, bo rejestr powiatu gdańskiego kończy się w lutym 2026, a gdański w lipcu. I weź pod uwagę, że zaplecze rośnie szybciej od miasta: 13,0 procent w gminie przeciw 1,6 procent w mieście.
Sąsiednie gminy opisujemy osobno: Kolbudy są o 1471 zł na metrze tańsze, Żukowo o 2493 zł, a Trąbki Wielkie o 4580 zł. Cały obwarzanek zestawiamy w porównaniu cen wokół Gdańska. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
