Między najdroższą a najtańszą gminą obwarzanka gdańskiego jest 4580 zł na metrze, czyli 229 tysięcy złotych na mieszkaniu 50 m². Miasto Pruszcz Gdański zamyka medianę na 10 455 zł/m², a Trąbki Wielkie na 5875.
Liczby pochodzą z 3605 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku w pięciu jednostkach. Rozpiętość jest przewidywalna, bo dzieli je odległość od Gdańska. Mniej przewidywalne jest to, co ją tworzy: w każdej z pięciu jednostek rynek pierwotny jest tańszy od wtórnego, a różnica rośnie wraz z metrażem lokalu deweloperskiego.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Pruszczu Gdańskim (Pruszcz Gdański, Kolbudy, Trąbki Wielkie) oraz w Kartuzach (Żukowo). To ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do daty końca każdego rejestru z osobna: Żukowo do 29 maja 2026, gmina Pruszcz Gdański do 25 lutego, Kolbudy do 23 lutego, miasto Pruszcz Gdański do 17 lutego, Trąbki Wielkie do 11 lutego. Rejestr powiatu gdańskiego kończy się cztery miesiące przed gdańskim i to jest najważniejsze zastrzeżenie tego porównania.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku w danej gminie. Filtr usunął łącznie 21 aktów.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Cztery z pięciu jednostek to gminy wiejskie albo miejsko-wiejskie, więc ich liczby obejmują wszystkie miejscowości, nie samo centrum.
Pięć jednostek, jedna tabela
| Jednostka | Odległość do Gdańska | Mediana, zł/m² | Miejsce w kraju | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|---|
| Pruszcz Gdański, miasto | 10,5 km | 10 455 | 45 | 882 | 46 m² |
| Pruszcz Gdański, gmina | 10,5 km | 9778 | 71 | 998 | 53 m² |
| Kolbudy | 18,7 km | 8984 | 101 | 596 | 59 m² |
| Żukowo | 31,7 km | 7962 | 160 | 691 | 83 m² |
| Trąbki Wielkie | 27,9 km | 5875 | 482 | 438 | 69 m² |
Odległości to najszybsze trasy samochodem do centrum Gdańska. Mediana typowej polskiej gminy wynosi 6056 zł/m², policzona 29 sierpnia 2026 na 889 gminach z co najmniej trzydziestoma aktami.
Trąbki Wielkie są jedyną jednostką obwarzanka poniżej tej granicy, o 3 procent. Sam Gdańsk ma medianę 12 666 zł/m², więc pierwsza gmina za jego granicą jest tańsza o 2211 zł, a ostatnia o 6791 zł.
Rynek pierwotny jest tańszy wszędzie
| Jednostka | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Różnica | Udział rynku pierwotnego |
|---|---|---|---|---|
| Pruszcz Gdański, miasto | 10 406 | 10 509 | -103 | 56 procent |
| Pruszcz Gdański, gmina | 8636 | 10 457 | -1821 | 60 procent |
| Kolbudy | 8515 | 10 340 | -1825 | 66 procent |
| Żukowo | 7185 | 9522 | -2337 | 57 procent |
| Trąbki Wielkie | 5844 | 8508 | -2664 | 82 procent |
We wszystkich pięciu jednostkach mieszkanie od dewelopera jest tańsze na metrze od tego z rynku wtórnego, a różnica rośnie od 103 zł w mieście Pruszcz Gdański do 2664 zł w Trąbkach Wielkich.
Zwraca też uwagę druga kolumna. Rynek wtórny we wszystkich pięciu jednostkach mieści się między 8508 a 10 509 zł/m², czyli w przedziale dwóch tysięcy złotych, mimo że mediany całych gmin rozciągają się na 4580 zł. Istniejący zasób w obwarzanku kosztuje mniej więcej tyle samo wszędzie. Cała rozpiętość między gminami bierze się z rynku pierwotnego.
Wyjaśnienie: im dalej, tym większy lokal
| Jednostka | Typowy lokal z rynku pierwotnego | Mediana rynku pierwotnego, zł/m² |
|---|---|---|
| Pruszcz Gdański, miasto | 43 m² | 10 406 |
| Pruszcz Gdański, gmina | 54 m² | 8636 |
| Kolbudy | 64 m² | 8515 |
| Trąbki Wielkie | 69 m² | 5844 |
| Żukowo | 97 m² | 7185 |
Deweloper w mieście Pruszcz Gdański sprzedaje lokal o powierzchni 43 m², a w Żukowie 97 m². Im dalej od Gdańska, tym większy produkt, a im większy lokal, tym niższa cena metra.
To jest mechanizm, który tłumaczy całą tabelę wyżej. Wyjątkiem jest Żukowo, gdzie mediana rynku pierwotnego jest wyższa od Trąbek Wielkich mimo większych lokali, ale i tam kierunek zależności się zgadza.
Praktyczna konsekwencja jest jedna: w obwarzanku gdańskim cena metra mierzy przede wszystkim wielkość lokalu. Porównywanie po niej ofert z różnych gmin prowadzi na manowce. Cena całkowita jest tu uczciwszą miarą: typowa transakcja to 470 000 zł w mieście Pruszcz, 533 973 zł w Kolbudach, 679 900 zł w Żukowie i 379 000 zł w Trąbkach Wielkich.
Kierunek ostatniego roku
| Jednostka | Ostatnie 12 miesięcy, zł/m² | Poprzednie 12, zł/m² | Zmiana | Akty w ostatnich 12 miesiącach |
|---|---|---|---|---|
| Kolbudy | 9468 | 8066 | +17,4 procent | 407 |
| Żukowo | 8448 | 7380 | +14,5 procent | 424 |
| Pruszcz Gdański, gmina | 10 186 | 9018 | +13,0 procent | 645 |
| Pruszcz Gdański, miasto | 10 308 | 10 148 | +1,6 procent | 685 |
| Trąbki Wielkie | 5844 | 5841 | +0,05 procent | 280 |
Rozstrzał jest tu największy w całej serii pomorskiej, od 17,4 procent w Kolbudach do zera w Trąbkach Wielkich. Wszystkie pięć odczytów stoi przy tym na co najmniej 280 aktach, więc nie są to przypadkowe wahania.
Układa się z tego czytelna zależność: trzy jednostki, w których mediana rosła najszybciej, to te z rosnącym udziałem dużych lokali deweloperskich, a miasto Pruszcz Gdański, gdzie rynek pierwotny i wtórny są zrównane, praktycznie stoi.
Co z tego ma kupujący
Trzy wnioski, w kolejności ważności.
Cena metra w obwarzanku mierzy głównie wielkość lokalu, nie lokalizację. Rynek wtórny kosztuje we wszystkich pięciu jednostkach mniej więcej tyle samo, od 8508 do 10 509 zł/m². Cała rozpiętość między gminami bierze się z tego, jak duże lokale budują tam deweloperzy.
Porównuj ceny całkowite, nie ceny metra. Typowa transakcja w Żukowie to 679 900 zł przy 83 m², a w Trąbkach Wielkich 379 000 zł przy 69 m². Różnica w cenie metra to 35 procent, a w cenie mieszkania 79 procent.
Sprawdź datę końca rejestru. Rejestr powiatu gdańskiego kończy się w lutym 2026, gdański w lipcu. Przy rynku, który w tym czasie rósł o kilkanaście procent rocznie, cztery miesiące to nie jest szczegół.
Analizy poszczególnych gmin
- Ceny mieszkań w Pruszczu Gdańskim, 1880 aktów, mediana 10 455 zł/m² w mieście
- Ceny mieszkań w gminie Kolbudy, 596 aktów, mediana 8984 zł/m²
- Ceny mieszkań w gminie Żukowo, 691 aktów, mediana 7962 zł/m²
- Ceny mieszkań w gminie Trąbki Wielkie, 438 aktów, mediana 5875 zł/m²
Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
