Wieluń zajmuje 265 miejsce wśród 844 polskich gmin z medianą 6932 zł/m², czyli o 14 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Leży najdalej od dużego miasta ze wszystkich miejscowości w tej serii: do Łodzi jest stąd 112 kilometrów i półtorej godziny jazdy, do Wrocławia 135 kilometrów i 104 minuty.
Liczby pochodzą z 232 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Wychodzi z nich obraz rynku, który wygląda na rosnący tylko dopóty, dopóki liczy się go łącznie: mediana miasta wzrosła w rok o 5 procent, a sam rynek wtórny w tym samym czasie potaniał o 6.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Wieluniu, czyli zapisy z aktów notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 12 lipca 2024 do 9 lipca 2026. Ta druga data to ostatni akt, jaki rejestr niesie, a nie dzień publikacji wpisu. Każdy rejestr aktualizuje się we własnym rytmie.
- Liczby dotyczą całej gminy Wieluń, a więc także wsi w jej granicach, nie samego miasta.
- Podajemy medianę, nigdy średnią, i liczymy tylko mieszkania o powierzchni 15 do 250 m².
- Transakcje nierynkowe odsiewamy progiem 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął tu 25 aktów, najwięcej w całej serii, o czym niżej osobno.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno.
Po tych filtrach zostają 232 akty, mediana 6932 zł/m², a połowa transakcji mieści się między 6068 a 7590 zł/m². Typowe wieluńskie mieszkanie z rejestru ma 52 m² i kosztowało 360 824 zł.
Rejestr sięga lipca 2007 roku i niesie 1120 aktów na mieszkania. Korzystamy tylko z ostatnich dwóch lat, bo starsze ceny nie mówią nic o dzisiejszym rynku.
Dwadzieścia pięć aktów, których nie liczymy
Filtr transakcji nierynkowych usunął z okna 25 aktów o medianie 867 zł/m², czyli typowo mieszkanie o powierzchni 47 m² za 43 100 zł. To niemal jedna dziesiąta wszystkich transakcji w oknie i najwyższy udział w całej tej serii; dla porównania w Skierniewicach filtr usunął siedem aktów, a w Łowiczu cztery.
Największą grupą jest tu osiedle Wojska Polskiego 4, gdzie pięć mieszkań zmieniło właściciela przy medianie 796 zł/m², czyli poniżej 39 000 zł za lokal. Ceny w tym przedziale to wykupy komunalne przez dotychczasowych lokatorów, z ustawową bonifikatą, a nie transakcje rynkowe. Gdyby ich nie odsiać, mediana miasta byłaby zauważalnie niższa i opisywałaby politykę mieszkaniową gminy, a nie rynek.
Rynek pierwotny i rynek wtórny
| Rodzaj rynku | Mediana zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 7141 | 134 | 386 802 zł | 52 m² |
| Wtórny | 6216 | 98 | 329 068 zł | 51 m² |
Rynek pierwotny to w Wieluniu 134 z 232 aktów, czyli 58 procent transakcji. To najwyższy udział w całej tej serii i rzecz nietypowa dla dwudziestotysięcznego miasta; w podobnej wielkości miejscowościach nowe budownictwo odpowiada zwykle za kilkanaście procent rynku. Rejestr wieluński jest przy tym jedynym w tej serii, który każdemu aktowi przypisał rodzaj rynku, bez ani jednej pozycji nieokreślonej.
Nowe mieszkanie jest tu droższe od tego z rynku wtórnego o 15 procent. Jeśli szukasz mieszkania w istniejącym bloku, twoją liczbą jest 6216 zł/m², a nie 6932. To 716 zł na metrze mniej i przy mieszkaniu 52-metrowym daje 37 000 zł różnicy w cenie całkowitej.
Osiedla i adresy
| Osiedle | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny | Bez rynku pierwotnego | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|---|
| Stare Sady | 7228 | 113 | 86 | 6517 | 56 m² |
| Chorwackie | 7001 | 42 | 35 | 7074 | 46 m² |
| Wyszyńskiego | 6222 | 16 | 1 | 6007 | 47 m² |
| Armii Krajowej | 5850 | 11 | 1 | 5809 | 38 m² |
Cztery osiedla zbierają 182 z 232 transakcji, czyli 78 procent rynku. Stare Sady są o 1378 zł na metrze droższe od osiedla Armii Krajowej, czyli o 24 procent, ale różnica ta w większości bierze się z nowego budownictwa: po odjęciu rynku pierwotnego Stare Sady mają 6517 zł/m², a przewaga topnieje do 12 procent.
Poza tabelą zostają dwa miejsca warte wzmianki, oba stojące na ośmiu aktach, więc traktujemy je jako sygnał. Wieluńskie śródmieście dało medianę 4546 zł/m², najniższą w gminie, co jest tym samym zjawiskiem, które opisaliśmy w Kutnie: starsza zabudowa w centrum jest tańsza od nowych osiedli na obrzeżach. Podwieluńska wieś Gaszyn dała 7000 zł/m², czyli tyle co osiedle Chorwackie.
Koncentracja rynku jest tu wyjątkowo duża. Trzy adresy dają 119 z 232 aktów, czyli 51 procent wszystkich transakcji w gminie:
| Adres | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny |
|---|---|---|---|
| Owocowa 5 | 7837 | 50 | 48 |
| Chorwacka 9 | 7001 | 40 | 35 |
| 18 Stycznia 84 | 6924 | 29 | 28 |
Wszystkie trzy to nowe budownictwo, każdy w innej cenie. Reszta rynku rozsypuje się po pojedynczych adresach, z których żaden nie zebrał nawet dziesięciu transakcji.
Metraż i izby
| Przedział | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 6238 | 17 | 6 |
| 35 do 50 m² | 7000 | 85 | 50 |
| 50 do 65 m² | 6943 | 98 | 60 |
| ponad 65 m² | 6640 | 32 | 18 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" w Wieluniu się nie sprawdza, a najtańsze za metr są właśnie kawalerki. Cała rozpiętość to 762 zł, czyli 12 procent, i największą część tej różnicy tłumaczy udział rynku pierwotnego: nowe bloki mają tu 35 do 65 m², a w przedziale do 35 m² sześć aktów na siedemnaście. Przy porównywaniu ofert patrz więc na cenę całkowitą i na to, czy mieszkanie jest nowe.
| Izby | Mediana zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 7264 | 73 | 45 m² |
| 3 | 6946 | 106 | 55 m² |
| 4 | 6459 | 37 | 62 m² |
Rejestr zapisuje liczbę izb, a nie liczbę pokoi, i widać to po metrażach: typowa transakcja z trzema izbami to 55 m², czyli w ogłoszeniu mieszkanie dwupokojowe z kuchnią. Dwa akty z jedną izbą, sześć z pięcioma i jeden z siedmioma pomijamy jako zbyt nieliczne, a przy siedmiu rejestr nie podał liczby izb, dlatego wiersze sumują się do 216, a nie do 232.
Historia cen
| Rok | Mediana zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 4748 | 46 |
| 2022 | 5907 | 75 |
| 2023 | 5922 | 90 |
| 2024 | 6795 | 90 |
| 2025 | 7276 | 114 |
| 2026 (do 9 lipca) | 6510 | 48 |
Uczciwsze od tabeli rocznej jest porównanie ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z dwunastoma poprzednimi, liczone do własnej daty końcowej Wielunia: 7175 zł/m² na 135 aktach wobec 6860 zł/m² na 97 aktach, czyli wzrost o 5 procent.
I tu wychodzi rzecz, którą tabela roczna całkowicie zakrywa. Jeśli policzymy to samo dla samego rynku wtórnego, wychodzi 6007 zł/m² wobec 6382 zł/m², czyli spadek o 375 zł, o 6 procent. Stoi to na 69 i 29 aktach, a zwłaszcza ten drugi zbiór jest mały, więc liczbę czytamy jako kierunek, a nie jako precyzyjny pomiar. Kierunek jest jednak jednoznaczny i zgodny z tabelą osiedli: mediana miasta rośnie, bo rośnie udział nowych mieszkań w transakcjach, a nie dlatego, że drożeją mieszkania istniejące.
Wiersz 2026 opiera się na 48 aktach z sześciu miesięcy i traktujemy go jako sygnał, nie jako wynik. Warto jednak zauważyć, że jest niższy od całego 2025 roku.
Wpływ jednej inwestycji na medianę gminy
Listopad 2025 to najbardziej nietypowy miesiąc w oknie: 42 akty przy medianie 7645 zł/m², przy typowym miesiącu liczącym mniej niż dziesięć transakcji.
Za skokiem stoi jeden adres. Owocowa 5 zamknęła w tym miesiącu 32 transakcje przy medianie 7942 zł/m², z czego 30 na rynku pierwotnym. To deweloper przekazujący klucze, a nie ruch cen w gminie.
Efekt widać w liczbie całego rynku. Gdyby odjąć Owocową, mediana Wielunia spadłaby z 6932 do 6656 zł/m² na 181 aktach. Jeden budynek podnosi więc medianę gminy o 276 zł na metrze.
Cenniki deweloperów
Ustawowy obowiązek publikowania cen ofertowych obejmuje w Wieluniu 18 mieszkań i daje medianę 8100 zł/m². Osiemnaście lokali to resztka oferty w kończących się inwestycjach, a nie obraz rynku, i tak należy tę liczbę czytać.
Największą pozycją jest Wiśniowa 28b od Horyzont4u z sześcioma lokalami przy medianie 8100 zł/m². Cztery lokale wystawia DME Deweloper przy Ignacego Potockiego, z medianą 6684 zł, a osiem pojedynczych mieszkań przy Chorwackiej pochodzi od SBW Invest, w cenach od 7528 do 8651 zł. Cennik obejmuje też cztery domy o typowej powierzchni 84 m², z medianą 582 900 zł.
Mediana ofertowa jest o 13 procent wyższa od mediany transakcyjnej rynku pierwotnego, czyli od 7141 zł/m². Część tej różnicy to zwyczajny upływ czasu: akty w oknie sięgają dwa lata wstecz, a cennik pokazuje dzisiejsze żądania.
Domy i działki
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nie cenę metra, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i przeliczanie byłoby zgadywaniem.
| Rodzaj | Akty | Mediana ceny | Dolny kwartyl | Górny kwartyl | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|---|
| Domy, wszystkie | 101 | 440 000 zł | 200 000 zł | 628 000 zł | 856 m² |
| Domy, pojedyncza zabudowa | 40 | 600 000 zł | 706 m² | ||
| Działki | 18 | 158 500 zł | 47 000 zł | 298 750 zł | 1121 m² |
61 ze 101 aktów na domy dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli siedlisk z zabudową gospodarczą, a nie domów jednorodzinnych. To sześć na dziesięć transakcji, najwięcej w tej serii, i jest to bezpośrednia konsekwencja tego, że liczymy całą gminę razem z jej wsiami. Wiersz z pojedynczą zabudową wychodzi o 160 000 zł drożej, czyli o jedną trzecią, i to on opisuje dom jednorodzinny.
Działek jest w oknie osiemnaście, a ostatni akt pochodzi z 23 stycznia 2026 roku. Ich rozrzut jest ogromny, od 47 000 zł w dolnym kwartylu do 298 750 zł w górnym, bo w jednym worku siedzą małe działki miejskie i duże grunty na obrzeżach.
Co z tego ma kupujący
W Wieluniu mediana gminy opisuje głównie nowe budownictwo, bo ono odpowiada za 58 procent transakcji, a trzy adresy dają połowę całego rynku.
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Jeśli oglądasz mieszkanie w istniejącym bloku, twoją liczbą jest 6216 zł/m², a nie 6932, i jest to cena, która przez ostatni rok raczej spadała niż rosła. Jeśli sprzedający powołuje się na ceny z Owocowej albo Chorwackiej, to mówi o nowych mieszkaniach z inwestycji, które właśnie kończą sprzedaż. A jeśli oglądasz dom, sprawdź w księdze, ile budynków stoi na działce, bo sześć na dziesięć transakcji w tym rejestrze to siedliska, i mediana 440 000 zł opisuje w większości je, a nie dom jednorodzinny.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Sieradz leży 48 kilometrów stąd i jest o 648 zł na metrze tańszy, a Bełchatów 65 kilometrów stąd i o 1533 zł. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
