Kutno zajmuje 326 miejsce wśród 844 polskich gmin z medianą 6579 zł/m², czyli o 8 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Do Łodzi jest stąd 71 kilometrów i 67 minut jazdy, do Warszawy 161 kilometrów i prawie dwie godziny.
Liczby pochodzą z 603 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Wychodzi z nich rzecz, której w większości miast nie ma: najtańszym osiedlem Kutna jest jego centrum, i to nie o kilka procent, tylko o trzydzieści.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Kutnie, czyli zapisy z aktów notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 3 lipca 2024 do 24 czerwca 2026. Ta druga data to ostatni akt, jaki rejestr niesie, a nie dzień publikacji wpisu. Każdy rejestr aktualizuje się we własnym rytmie.
- Podajemy medianę, nigdy średnią, i liczymy tylko mieszkania o powierzchni 15 do 250 m².
- Transakcje nierynkowe odsiewamy progiem 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 9 aktów o medianie 1671 zł/m², czyli typowo mieszkanie o powierzchni 48 m² za 80 537 zł. To wykupy komunalne przez dotychczasowych lokatorów, a nie transakcje rynkowe.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno.
Po tych filtrach zostają 603 akty, mediana 6579 zł/m², a połowa transakcji mieści się między 5623 a 7313 zł/m². Typowe kutnowskie mieszkanie z rejestru ma 48 m² i kosztowało 300 000 zł.
Kutnowski rejestr jest młody: najstarszy akt pochodzi z czerwca 2021 roku, a cały zbiór liczy 1164 transakcje na mieszkania. To za mało, żeby pokazywać ceny sprzed dekady, ale w zupełności wystarcza na ostatnie dwa lata.
Rynek pierwotny i rynek wtórny
| Rodzaj rynku | Mediana zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 6400 | 307 | 300 000 zł | 48 m² |
| Pierwotny | 6818 | 215 | 309 300 zł | 47 m² |
| Nieokreślony w źródle | 4682 | 81 | 218 252 zł | 47 m² |
Nowe mieszkanie jest w Kutnie droższe od tego z rynku wtórnego o 7 procent, czyli najmniej ze wszystkich miast w tej serii. Rynek pierwotny to tu 215 z 603 aktów, 36 procent transakcji.
Trzeci wiersz wymaga wyjaśnienia i nie da się go pominąć. W 81 aktach rejestr w ogóle nie zapisał rodzaju rynku, a ich mediana wynosi 4682 zł/m², czyli o jedną czwartą mniej niż mediana rynku wtórnego. Nie jest to jednorodna grupa: siedzą w niej zarówno nowe mieszkania przy Bukowej i Sulińskiego, jak i tanie transakcje pod adresami, których rejestr nie opisał. Nie zgadujemy, do której kolumny należą, i pokazujemy je osobno. Ich obecność obniża medianę całego miasta.
Jeśli szukasz mieszkania w istniejącym bloku, twoją liczbą jest 6400 zł/m², a nie 6579.
Osiedla
| Osiedle | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny | Bez rynku pierwotnego | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|---|
| Łąkoszyn | 7386 | 96 | 61 | 6846 | 45 m² |
| Zielone Zacisze | 6750 | 98 | 83 | 8105 | 48 m² |
| Rejtana | 6270 | 15 | 0 | 6270 | 64 m² |
| Grunwald | 6184 | 66 | 0 | 6184 | 48 m² |
| Tarnowskiego | 6069 | 27 | 0 | 6069 | 48 m² |
| Olimpijskie | 6013 | 36 | 1 | 6043 | 49 m² |
| Centrum | 5691 | 119 | 2 | 5745 | 46 m² |
Siedem osiedli zbiera 457 z 603 transakcji, czyli 76 procent rynku.
Centrum jest najtańszą częścią Kutna i zarazem tą, w której podpisuje się najwięcej aktów. Sto dziewiętnaście transakcji przy medianie 5691 zł/m² to o 1695 zł na metrze mniej niż na Łąkoszynie, czyli różnica 30 procent. Na mieszkaniu 48-metrowym daje to około 81 000 zł.
Wyjaśnienie nie leży w samym rynku pierwotnym, choć jest jego częścią. W Centrum na 119 aktów przypadają dwa nowe mieszkania, a na Łąkoszynie 61 na 96. Jeśli jednak odejmiemy nowe budownictwo po obu stronach, różnica nie znika: 5745 zł/m² w Centrum wobec 6846 zł na Łąkoszynie, czyli wciąż 19 procent. Centrum Kutna to w większości starsza zabudowa, a nowe bloki stanęły poza nim.
Zielone Zacisze jest tu przypadkiem odwrotnym. Osiedle wygląda w tabeli na średnie, ale 83 z 98 aktów to rynek pierwotny, a piętnaście transakcji z rynku wtórnego ma medianę 8105 zł/m², najwyższą w całym mieście. Piętnaście aktów to mało i traktujemy tę liczbę jako sygnał, nie jako zmierzoną cenę osiedla.
Metraż i izby
| Przedział | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 6508 | 54 | 9 |
| 35 do 50 m² | 6432 | 326 | 120 |
| 50 do 65 m² | 6680 | 181 | 73 |
| ponad 65 m² | 6754 | 42 | 13 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" w Kutnie się nie sprawdza, a nawet działa odwrotnie. Najdroższy za metr jest przedział powyżej 65 m², najtańszy ten od 35 do 50 m², a cała rozpiętość to 322 zł, czyli 5 procent. Przy porównywaniu ofert patrz więc na cenę całkowitą, bo metraż nie mówi tu nic o cenie metra.
| Izby | Mediana zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 6888 | 19 | 46 m² |
| 2 | 6950 | 195 | 41 m² |
| 3 | 6378 | 263 | 48 m² |
| 4 | 6048 | 97 | 58 m² |
| 5 | 6204 | 24 | 64 m² |
Rejestr zapisuje liczbę izb, a nie liczbę pokoi, i widać to po metrażach: typowa transakcja z trzema izbami to 48 m², czyli w ogłoszeniu mieszkanie dwupokojowe z kuchnią. Pierwszy wiersz jest przy tym wewnętrznie sprzeczny: dziewiętnaście mieszkań opisanych jako jednoizbowe ma typową powierzchnię 46 m², co znaczy, że w tych aktach pole liczby izb wypełniono niedbale. Dwa akty z sześcioma izbami pomijamy, a przy trzech rejestr nie podał liczby izb w ogóle.
Historia cen
| Rok | Mediana zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 4802 | 44 |
| 2022 | 5116 | 162 |
| 2023 | 6056 | 282 |
| 2024 | 6244 | 174 |
| 2025 | 6711 | 369 |
| 2026 (do 24 czerwca) | 6544 | 122 |
Uczciwsze od tabeli rocznej jest porównanie ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z dwunastoma poprzednimi, liczone do własnej daty końcowej Kutna: 6672 zł/m² na 310 aktach wobec 6499 zł/m² na 295 aktach, czyli wzrost o 3 procent.
Ta liczba jest jednak myląca. Jeśli policzymy to samo dla samego rynku wtórnego, wychodzi 6383 zł/m² wobec 6434 zł/m², na 184 i 124 aktach, czyli spadek o 51 zł, o niecały procent. Mieszkania w istniejących blokach w Kutnie od roku nie drożeją. Cały wzrost mediany miasta bierze się z tego, że w ostatnich dwunastu miesiącach nowe budownictwo miało większy udział w transakcjach.
Argument „za rok będzie drożej" nie ma na razie pokrycia w kutnowskich aktach notarialnych, przynajmniej po stronie rynku wtórnego.
Wpływ jednej inwestycji na medianę miasta
Luty 2025 to najbardziej nietypowy miesiąc okna: 52 akty przy medianie 7342 zł/m², przy średniej miesięcznej bliskiej 25 transakcjom.
Za skokiem stoi jeden adres. Bukowa 16A zamknęła w tym miesiącu 33 transakcje przy medianie 7427 zł/m², z czego 29 na rynku pierwotnym. To deweloper przekazujący klucze, a nie ruch cen w mieście. W całym oknie ulica Bukowa daje 64 akty przy medianie 7399 zł/m².
Efekt widać w liczbie całego miasta, choć jest umiarkowany. Gdyby odjąć całą Bukową, mediana Kutna spadłaby z 6579 do 6400 zł/m² na 539 aktach. Jedna ulica podnosi więc medianę miasta o 179 zł na metrze.
Cenniki deweloperów
Ustawowy obowiązek publikowania cen ofertowych obejmuje w Kutnie 58 mieszkań i daje medianę 7651 zł/m², z połową oferty między 7617 a 7742 zł. To wąskie widełki, bo lista opiera się w praktyce na jednej inwestycji: Osiedle Wajdy 20 od SOVO Group to 54 z 58 lokali, przy medianie 7651 zł/m². Pozostałe cztery to Sulińskiego 1 od DevelopmentGT z medianą 7800 zł.
Cennik dotyczy wyłącznie rynku pierwotnego i wyłącznie tego, co jest jeszcze w sprzedaży. Mediana ofertowa jest o 12 procent wyższa od mediany transakcyjnej rynku pierwotnego, czyli od 6818 zł/m². Część tej różnicy to zwyczajny upływ czasu: akty w oknie sięgają dwa lata wstecz, a cennik pokazuje dzisiejsze żądania.
Pięćdziesiąt osiem lokali to resztka oferty w trwających inwestycjach, a nie obraz rynku pierwotnego w mieście.
Domy i działki
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nie cenę metra, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i przeliczanie byłoby zgadywaniem.
| Rodzaj | Akty | Mediana ceny | Dolny kwartyl | Górny kwartyl | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|---|
| Domy, wszystkie | 83 | 530 000 zł | 310 000 zł | 700 000 zł | 633 m² |
| Domy, pojedyncza zabudowa | 39 | 600 000 zł | 680 m² | ||
| Działki | 48 | 152 500 zł | 122 250 zł | 315 250 zł | 1032 m² |
41 z 83 aktów na domy dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli siedlisk z zabudową gospodarczą, a nie domów jednorodzinnych. Dlatego pokazujemy osobno wiersz z pojedynczą zabudową; wychodzi o 70 000 zł drożej.
Przy działkach warto zauważyć lukę w źródle. Ostatni akt na działkę pochodzi z 29 grudnia 2025 roku, choć rejestr niesie transakcje na mieszkania jeszcze z czerwca 2026. To luka w danych, a nie sześć miesięcy bez sprzedaży gruntów w Kutnie.
Co z tego ma kupujący
W Kutnie mediana miasta jest przyzwoitym punktem odniesienia dla całego rynku, ale fatalnym dla konkretnej dzielnicy. Rozpiętość między Centrum a Łąkoszynem to 30 procent, więc lokalizacja mówi o cenie znacznie więcej niż metraż.
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Rynek wtórny stoi tu w miejscu od roku, więc presja czasu, którą tworzy sprzedający, nie ma pokrycia w aktach. Cena metra prawie nie zależy w Kutnie od metrażu, a jeśli już, to większe mieszkania są droższe za metr, więc porównując dwie oferty, patrz na cenę całkowitą. A jeśli oglądasz mieszkanie w centrum, twoim punktem odniesienia jest 5691 zł/m², czyli o 888 zł mniej niż mediana miasta.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Łowicz leży 46 kilometrów stąd i jest o 1559 zł na metrze droższy, a Skierniewice o 1749 zł. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
