Ceny mieszkań w Łowiczu: 8138 zł za metr, czyli drożej niż w Piotrkowie Trybunalskim i Radomsku. Policzyliśmy 174 akty notarialne [ANALIZA]

Łowicz zajmuje 137 miejsce wśród 844 polskich gmin z medianą 8138 zł/m², czyli o 34 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Do Łodzi jest stąd 60 kilometrów i 61 minut jazdy, do Warszawy 88 kilometrów i 68 minut.

Liczby pochodzą ze 174 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Wychodzi z nich rzecz, której nie sugeruje ani wielkość miasta, ani jego status administracyjny: 25-tysięczny Łowicz jest droższy od Piotrkowa Trybunalskiego i Radomska, choć oba są od niego wyraźnie większe, a Piotrków ma dodatkowo prawa powiatu.

Dane i metodologia

• Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Łowiczu, czyli zapisy z aktów notarialnych, a nie ogłoszenia.
• Zakres danych: transakcje od 5 lipca 2024 do 17 lipca 2026. Ta druga data to ostatni akt, jaki rejestr niesie, a nie dzień publikacji wpisu. Każdy rejestr aktualizuje się we własnym rytmie.
• Podajemy medianę, nigdy średnią, i liczymy tylko mieszkania o powierzchni 15 do 250 m².
• Transakcje nierynkowe odsiewamy progiem 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 4 akty o medianie 1934 zł/m², czyli typowo mieszkanie o powierzchni 60 m² za 126 100 zł. To wykupy komunalne przez dotychczasowych lokatorów, a nie transakcje rynkowe.
• Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno.

Po tych filtrach zostają 174 akty, mediana 8138 zł/m², a połowa transakcji mieści się między 6797 a 9113 zł/m². Typowe łowickie mieszkanie z rejestru ma 43 m² i kosztowało 353 830 zł.

Rejestr sięga listopada 2005 roku i niesie 370 aktów na mieszkania. To najmniejszy zbiór w całej tej serii, więc niektóre wiersze poniżej stoją na kilkunastu transakcjach i oznaczamy je w tekście za każdym razem.

Łowicz na tle województwa

Wszystkie liczby w tej tabeli policzyliśmy dziś, na tych samych filtrach, każde miasto do własnej daty końcowej rejestru. Ranking obejmuje 844 gminy z co najmniej 30 aktami w oknie, a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6074 zł/m².

Łowicz wypada wyżej niż Piotrków Trybunalski o 1029 zł na metrze i wyżej niż Radomsko o 1177 zł, mimo że Piotrków liczy 66 tysięcy mieszkańców, a Radomsko 42 tysiące, wobec 25,6 tysiąca w Łowiczu. Sto siedemdziesiąt cztery akty to zbiór wystarczający na medianę, ale niosący większy rozrzut niż tysiąc aktów Piotrkowa, i tak należy tę różnicę czytać.

Rynek pierwotny i rynek wtórny

Nowe mieszkanie jest w Łowiczu droższe od tego z rynku wtórnego o 25 procent, czyli najwięcej ze wszystkich miast w tej serii. Rynek pierwotny to tu 71 ze 174 aktów, 41 procent transakcji, co w mieście tej wielkości jest wynikiem wysokim.

Jeśli szukasz mieszkania w istniejącym bloku, twoją liczbą jest 7208 zł/m², a nie 8138. To 930 zł na metrze mniej i przy mieszkaniu 50-metrowym daje 46 500 zł różnicy w cenie całkowitej.

Dwadzieścia siedem aktów, w których rejestr nie zapisał rodzaju rynku, pokazujemy osobno i nie doliczamy do żadnej z kolumn.

Osiedla

Trzy osiedla zbierają 158 ze 174 transakcji, czyli 91 procent rynku, i układają się w wyraźny porządek: Korabka jest o 1961 zł na metrze droższa od Górek, czyli o 28 procent.

Na Korabce stoi nowa inwestycja przy Jana Matejki, o której niżej, i to ona odpowiada za 49 z 73 aktów tego osiedla. Charakterystyczne jest jednak, że po odjęciu rynku pierwotnego Korabka wciąż wygrywa, z medianą 8944 zł/m². Rynek wtórny jest tam realnie droższy, a nie tylko podbity przez nowe bloki.

Osobno warto wymienić jedną ulicę. Przy Tuszewskiej pięć aktów dało medianę 10 905 zł/m², najwyższą w mieście. Pięć transakcji to za mało na wiersz w tabeli i podajemy tę liczbę wyłącznie jako sygnał; pod tym samym adresem stoi zresztą największa dziś oferta deweloperska w Łowiczu.

Metraż i izby

Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" sprawdza się w Łowiczu mocniej niż gdziekolwiek indziej w tej serii i jest w pełni uporządkowana. Między kawalerkami a mieszkaniami powyżej 65 m² jest 3474 zł na metrze, czyli 60 procent. Ostatni wiersz stoi jednak na jedenastu aktach, więc sama jego wysokość jest sygnałem, a nie zmierzoną ceną; kierunek pozostałych trzech wierszy jest za to policzony na 163 transakcjach.

Praktycznie znaczy to tyle, że duże mieszkanie w Łowiczu jest tanie za metr, i jeśli szukasz metrażu, a nie ceny za metr, jest to rynek, na którym warto liczyć cenę całkowitą.

Rejestr zapisuje liczbę izb, a nie liczbę pokoi, i widać to po metrażach: typowa transakcja z trzema izbami to 48 m², czyli w ogłoszeniu mieszkanie dwupokojowe z kuchnią. Trzy akty z pięcioma izbami i cztery z sześcioma pomijamy jako zbyt nieliczne, dlatego wiersze sumują się do 167, a nie do 174.

Historia cen

Uczciwsze od tabeli rocznej jest porównanie ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z dwunastoma poprzednimi, liczone do własnej daty końcowej Łowicza: 8878 zł/m² na 113 aktach wobec 7208 zł/m² na 60 aktach. To wzrost o 1670 zł na metrze, czyli 23 procent w rok, i jest to najszybszy wzrost w tej serii.

Ta liczba wymaga jednak rozbioru, bo w dużej części nie opisuje ruchu cen. Jeśli policzymy to samo dla samego rynku wtórnego, wychodzi 7690 zł/m² wobec 6981 zł/m², czyli wzrost o 10 procent. Stoi to na 24 i 51 aktach, więc jest to liczba orientacyjna, ale kierunek jest jasny: istniejące mieszkania podrożały o około jedną dziesiątą, a resztę z tych 23 procent zrobiło pojawienie się w rejestrze nowego budownictwa, którego rok wcześniej prawie nie było.

Wiersz 2026 opiera się na 42 aktach z niecałych siedmiu miesięcy i traktujemy go jako sygnał, nie jako wynik.

Wpływ jednej inwestycji na medianę miasta

Listopad 2025 to najbardziej nietypowy miesiąc w całym oknie: 41 aktów przy medianie 8999 zł/m², przy typowym miesiącu liczącym mniej niż dziesięć transakcji.

Za skokiem stoi jeden adres. Jana Matejki 1 zamknęło w tym miesiącu 37 transakcji przy medianie 9003 zł/m², z czego 33 na rynku pierwotnym. To deweloper przekazujący klucze, a nie ruch cen w mieście. W całym oknie ten adres daje 43 akty, czyli jedną czwartą wszystkich transakcji na mieszkania w Łowiczu.

Efekt na liczbie całego miasta jest odpowiednio duży. Gdyby odjąć Jana Matejki, mediana Łowicza spadłaby z 8138 do 7555 zł/m² na 131 aktach. Jeden budynek podnosi więc medianę miasta o 583 zł na metrze. W mieście podpisującym około stu aktów rocznie jeden kończący sprzedaż blok widać w statystyce całego rynku.

Cenniki deweloperów

Ustawowy obowiązek publikowania cen ofertowych obejmuje w Łowiczu 114 mieszkań i daje medianę 10 225 zł/m², z połową oferty między 9900 a 10 590 zł.

Cennik dotyczy wyłącznie rynku pierwotnego i wyłącznie tego, co jest jeszcze w sprzedaży. Mediana ofertowa jest o 14 procent wyższa od mediany transakcyjnej rynku pierwotnego, czyli od 9004 zł/m². Część tej różnicy to zwyczajny upływ czasu: akty w oknie sięgają dwa lata wstecz, a cennik pokazuje dzisiejsze żądania.

Warto zauważyć rozpiętość samego cennika. Między Klickiego a Tuszewską jest 1690 zł na metrze, czyli 19 procent, przy ofercie tego samego rodzaju w tym samym mieście. Jedna mediana ofertowa niewiele więc mówi, jeśli nie wiadomo, o którą inwestycję chodzi.

Domy i działki

Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nie cenę metra, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i przeliczanie byłoby zgadywaniem.

48 z 66 aktów na domy dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli siedlisk z zabudową gospodarczą. Łowicz jest tu wyjątkiem na tle reszty serii: osiemnaście domów z pojedynczą zabudową jest tańszych od całego zbioru, o 27 500 zł, przy działce mniejszej o jedną piątą. W pozostałych miastach tej serii wychodziło odwrotnie. Osiemnaście aktów to jednak mało i tę różnicę czytamy jako sygnał.

Działek jest w oknie dziewiętnaście, a ostatni akt pochodzi z 14 stycznia 2026 roku. To zarazem najmniejszy zbiór działek w serii i najkrótszy dostępny obraz tego rynku.

Co z tego ma kupujący

W Łowiczu mediana miasta jest złą liczbą do porównywania konkretnych ofert, bo jedna czwarta transakcji w oknie pochodzi z jednego nowego budynku.

Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Jeśli oglądasz mieszkanie w istniejącym bloku, twoją liczbą jest 7208 zł/m², a nie 8138. Jeśli sprzedający powołuje się na dwudziestotrzyprocentowy wzrost cen, to na rynku wtórnym ten wzrost wyniósł około dziesięciu procent, a resztę zrobiło pojawienie się nowych mieszkań w statystyce. A jeśli szukasz mieszkania powyżej 65 m², jesteś na rynku, gdzie duży metraż jest wyraźnie tańszy za metr, więc licz cenę całkowitą.

Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Skierniewice leżą 25 kilometrów stąd i są o 190 zł na metrze droższe, a Kutno 46 kilometrów stąd i jest o 1559 zł tańsze. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.