Skierniewice zajmują 125 miejsce wśród 844 polskich gmin z medianą 8328 zł/m², czyli o 37 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Miasto leży niemal dokładnie w połowie drogi między dwiema metropoliami: do Łodzi jest stąd 69 kilometrów i 66 minut jazdy, do Warszawy 79 kilometrów i 69 minut.
Liczby pochodzą z 654 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Najciekawsza jest w nich jedna rzecz: mieszkanie z rynku wtórnego kosztuje w Skierniewicach tyle samo co w Łodzi, a cała przewaga Łodzi w statystyce bierze się z tego, co budują tam deweloperzy.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Skierniewice, które są miastem na prawach powiatu, czyli zapisy z aktów notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 2 lipca 2024 do 1 lipca 2026. Ta druga data to ostatni akt, jaki rejestr niesie, a nie dzień publikacji wpisu. Każdy rejestr aktualizuje się we własnym rytmie.
- Podajemy medianę, nigdy średnią, i liczymy tylko mieszkania o powierzchni 15 do 250 m².
- Transakcje nierynkowe odsiewamy progiem 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 7 aktów o medianie 1521 zł/m², czyli typowo mieszkanie o powierzchni 51 m² za 67 600 zł. To wykupy komunalne przez dotychczasowych lokatorów, a nie transakcje rynkowe.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostają 654 akty, mediana 8328 zł/m², a połowa transakcji mieści się między 7304 a 9181 zł/m². Typowe skierniewickie mieszkanie z rejestru ma 48 m² i kosztowało 385 000 zł.
Rejestr sięga stycznia 2000 roku i niesie 2520 aktów na mieszkania. Korzystamy tylko z ostatnich dwóch lat, bo starsze ceny nie mówią nic o dzisiejszym rynku.
Rynek pierwotny i rynek wtórny
| Rodzaj rynku | Mediana zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 7804 | 336 | 352 000 zł | 48 m² |
| Pierwotny | 8617 | 309 | 405 000 zł | 47 m² |
| Nieokreślony w źródle | 8076 | 9 | 370 000 zł | 42 m² |
Rynek pierwotny to w Skierniewicach 309 z 654 aktów, czyli 47 procent całego rynku. W mieście liczącym 45 tysięcy mieszkańców to wynik nietypowy; w większości miast tej wielkości nowe budownictwo odpowiada za kilkanaście procent transakcji. Nowe mieszkanie jest tu droższe od tego z rynku wtórnego o 10 procent.
Jeśli szukasz mieszkania w istniejącym bloku, twoją liczbą jest 7804 zł/m², a nie 8328.
I tu zaczyna się rzecz najciekawsza w całym rejestrze. Policzyliśmy to samo dla Łodzi, na tym samym oknie i tych samych filtrach, do niemal identycznej daty końcowej rejestru.
| Miasto | Cały rynek | Rynek wtórny | Rynek pierwotny | Akty |
|---|---|---|---|---|
| Łódź | 8807 | 7780 | 9561 | 18 248 |
| Skierniewice | 8328 | 7804 | 8617 | 654 |
Na rynku wtórnym Skierniewice są o 24 zł na metrze droższe od Łodzi. Przy medianie bliskiej 7800 zł to różnica trzech dziesiątych procenta, więc uczciwiej powiedzieć, że za mieszkanie w istniejącym bloku płaci się w obu miastach tyle samo. Cała przewaga Łodzi w statystyce miasta bierze się z rynku pierwotnego, gdzie łódzki metr kosztuje 9561 zł wobec 8617 zł w Skierniewicach.
Z tych dwóch faktów nie wynika żaden mechanizm i nie twierdzimy, że jeden rynek napędza drugi. Warto jednak mieć obie liczby obok siebie, jeśli ktoś porównuje ofertę ze Skierniewic z ofertą z Łodzi.
Ulice
| Ulica | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny | Bez rynku pierwotnego |
|---|---|---|---|---|
| Rawska | 9760 | 16 | 3 | 9487 |
| Armii Krajowej | 9005 | 200 | 179 | 8466 |
| Adama Mickiewicza | 8500 | 13 | 0 | 8500 |
| Sucharskiego | 8480 | 22 | 10 | 7059 |
| Szarych Szeregów | 8350 | 72 | 69 | 8076 |
| Trzcińska | 8232 | 28 | 10 | 9311 |
| Jana III Sobieskiego | 8128 | 35 | 1 | 8112 |
| Świętego Floriana | 8036 | 13 | 1 | 7996 |
| Władysława Orkana | 7624 | 12 | 0 | 7624 |
| Norwida | 7330 | 15 | 0 | 7330 |
| Anny Olszewskiej | 7196 | 14 | 0 | 7196 |
| Mszczonowska | 6993 | 33 | 1 | 6998 |
| Sezamkowa | 6839 | 13 | 13 | brak |
| Iwaszkiewicza | 6807 | 16 | 0 | 6807 |
| Melchiora Wańkowicza | 6773 | 17 | 0 | 6773 |
Piętnaście ulic z co najmniej dwunastoma aktami zbiera 519 z 654 transakcji, czyli 79 procent rynku.
Sama Armii Krajowej daje 200 aktów, czyli 31 procent wszystkich transakcji w mieście. To ciąg nowych bloków pod numerami od 59 do 69, a 179 z tych 200 aktów pochodzi z rynku pierwotnego. Jeśli odejmiemy nowe mieszkania, mediana tej ulicy spada z 9005 do 8466 zł/m².
Najdroższy metr wypada przy Rawskiej, ale stoi na szesnastu aktach, więc czytamy tę liczbę jako sygnał, a nie jako zmierzoną cenę ulicy. Ciekawszy jest wiersz Trzcińskiej: to jedyna ulica w tabeli, gdzie odjęcie rynku pierwotnego podnosi medianę, z 8232 do 9311 zł/m². Dziesięć nowych mieszkań sprzedano tam taniej niż to, co w tym samym miejscu zmieniało właściciela na rynku wtórnym.
Sezamkowa nie ma wiersza bez rynku pierwotnego, bo wszystkie trzynaście aktów to nowe budownictwo, przy tym wyraźnie większe od reszty miasta: typowe mieszkanie ma tam 73 m².
Metraż i izby
| Przedział | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 8430 | 75 | 19 |
| 35 do 50 m² | 8557 | 315 | 146 |
| 50 do 65 m² | 8120 | 182 | 101 |
| ponad 65 m² | 7590 | 82 | 43 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" w Skierniewicach sprawdza się tylko na górnym końcu skali. Najdroższy jest przedział od 35 do 50 m², a nie kawalerki, natomiast mieszkania powyżej 65 m² są tańsze o 967 zł na metrze, czyli 11 procent od tego najdroższego przedziału. Przy mieszkaniu 70-metrowym to około 68 000 zł różnicy w cenie całkowitej.
| Izby | Mediana zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 9142 | 20 | 26 m² |
| 2 | 9072 | 197 | 39 m² |
| 3 | 8026 | 214 | 48 m² |
| 4 | 7590 | 130 | 61 m² |
| 5 | 6580 | 20 | 63 m² |
Rejestr zapisuje liczbę izb, a nie liczbę pokoi, i widać to po metrażach: typowa transakcja z trzema izbami to 48 m², czyli w ogłoszeniu mieszkanie dwupokojowe z kuchnią. Dwa akty z sześcioma izbami pomijamy jako zbyt nieliczne, a przy 71 aktach rejestr nie wpisał liczby izb w ogóle, dlatego wiersze sumują się do 581, a nie do 654.
Historia cen
| Rok | Mediana zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 5418 | 220 |
| 2022 | 5700 | 285 |
| 2023 | 6250 | 232 |
| 2024 | 7930 | 340 |
| 2025 | 8218 | 294 |
| 2026 (do 1 lipca) | 8770 | 154 |
Tabela roczna pokazuje ostry skok w 2024 roku i spokojniejszy wzrost później. Uczciwsze jest porównanie ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z dwunastoma poprzednimi, liczone do własnej daty końcowej Skierniewic: 8534 zł/m² na 254 aktach wobec 8252 zł/m² na 400 aktach, czyli wzrost o 3 procent.
Ta liczba jest jednak myląca i warto zobaczyć, dlaczego. Jeśli policzymy to samo dla samego rynku wtórnego, wychodzi 8192 zł/m² wobec 7118 zł/m², czyli wzrost o 15 procent na 160 i 176 aktach. Mediana całego miasta prawie się nie ruszyła, bo w poprzednich dwunastu miesiącach nowe bloki miały większy udział w transakcjach niż w ostatnich. Istniejące mieszkania podrożały w Skierniewicach o 15 procent w rok, a statystyka całego miasta to ukrywa.
Wpływ jednej ulicy na medianę miasta
Czerwiec 2026 to w skierniewickim rejestrze najbardziej nietypowy miesiąc okna: 67 aktów przy medianie 9233 zł/m², przy czym w sąsiednim maju było ich 14 przy medianie 7820 zł.
Za skokiem stoją trzy adresy. Armii Krajowej 65 zamknęło w tym miesiącu 26 transakcji przy medianie 9388 zł/m², numer 69 piętnaście przy 9217 zł, a numer 67 czternaście przy 9121 zł. Razem 55 z 67 aktów, niemal wyłącznie z rynku pierwotnego. To nie ruch cen w mieście, tylko deweloper przekazujący klucze w jednej inwestycji.
Efekt widać w liczbie całego miasta. Gdyby odjąć całą ulicę Armii Krajowej, mediana Skierniewic spadłaby z 8328 do 7976 zł/m² na 454 aktach. Jedna ulica podnosi więc medianę miasta o 352 zł na metrze.
Cenniki deweloperów
Ustawowy obowiązek publikowania cen ofertowych obejmuje w Skierniewicach 308 mieszkań i daje medianę 10 550 zł/m², z połową oferty między 10 250 a 11 050 zł. To największa lista wśród miast tej wielkości w województwie.
| Inwestycja | Deweloper | Lokale | Mediana zł/m² |
|---|---|---|---|
| Rataja 18 | Rataja 18 Sp. z o.o. | 170 | 10 600 |
| Łowicka 100 | EPS Development | 51 | 10 587 |
| Armii Krajowej 65 | JHM Development | 29 | 10 626 |
| Armii Krajowej 69 | JHM Development | 24 | 10 274 |
| Sobieskiego 5A | JHM Development | 17 | 12 000 |
| Rawska 57 | Gold Estate Development | 6 | 11 700 |
Cennik dotyczy wyłącznie rynku pierwotnego i wyłącznie tego, co jest jeszcze w sprzedaży. Mediana ofertowa jest o 22 procent wyższa od mediany transakcyjnej rynku pierwotnego, czyli od 8617 zł/m². Część tej różnicy to zwyczajny upływ czasu: akty w oknie sięgają dwa lata wstecz, a cennik pokazuje dzisiejsze żądania.
Najlepiej widać to pod tym samym adresem. Armii Krajowej 65 zamknęło w rejestrze 26 transakcji z medianą 9388 zł/m², a dziś ten sam adres żąda 10 626 zł za 29 lokali, które zostały. To 13 procent więcej za resztę oferty w kończącej się inwestycji.
Domy i działki
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nie cenę metra, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i przeliczanie byłoby zgadywaniem.
| Rodzaj | Akty | Mediana ceny | Dolny kwartyl | Górny kwartyl | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|---|
| Domy, wszystkie | 111 | 640 000 zł | 372 500 zł | 845 000 zł | 653 m² |
| Domy, pojedyncza zabudowa | 63 | 710 000 zł | 502 m² | ||
| Działki | 42 | 165 000 zł | 37 450 zł | 434 688 zł | 672 m² |
48 ze 111 aktów na domy dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli siedlisk z zabudową gospodarczą, a nie domów jednorodzinnych. Dlatego pokazujemy osobno wiersz z pojedynczą zabudową; wychodzi o 70 000 zł drożej przy działce mniejszej o jedną czwartą.
Rozrzut cen działek jest ogromny, od 37 450 zł w dolnym kwartylu do 434 688 zł w górnym, bo w jednym worku siedzą małe działki miejskie i duże grunty na obrzeżach. Ostatni akt na działkę pochodzi z 10 czerwca 2026.
Co z tego ma kupujący
W Skierniewicach mediana miasta jest złą liczbą do porównywania ofert, i to mocniej niż w większości miast tej wielkości. Prawie połowa transakcji w oknie to nowe budownictwo, a jedna ulica daje niemal jedną trzecią rynku.
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Jeśli oglądasz mieszkanie w istniejącym bloku, twoją liczbą jest 7804 zł/m², a nie 8328, i jest to dokładnie tyle, ile kosztuje metr na rynku wtórnym w Łodzi. Jeśli sprzedający powołuje się na ceny z Armii Krajowej, to mówi o nowych mieszkaniach z inwestycji, która właśnie kończy sprzedaż, a nie o rynku miasta. A jeśli rozważasz mieszkanie powyżej 65 m², pamiętaj, że duże mieszkania są tu tańsze o 11 procent na metrze i to jest normalna cecha tego rynku, a nie okazja.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Łowicz leży 25 kilometrów stąd i jest o 190 zł na metrze tańszy. Dalej na południe rejestry pokazują Piotrków Trybunalski, Tomaszów Mazowiecki i Bełchatów. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
