W rankingu 788 gmin Piotrków Trybunalski stoi na 228 miejscu z medianą 7077 zł/m². To o 17 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy i o 20 procent poniżej Łodzi, od której dzieli Piotrków 61 kilometrów drogi.
Jedna liczba nie mówi tu jednak prawie nic, bo w tym mieście mieszczą się dwa różne rynki. Rozbieramy je na podstawie 982 aktów notarialnych dotyczących mieszkań, podpisanych od lipca 2024 roku.
Skąd pochodzą te liczby
Dane pochodzą z Rejestru Cen Nieruchomości, prowadzonego przez starostwa. Każdy rekord to cena zapisana w akcie notarialnym, razem z powierzchnią, datą i adresem lokalu. Zasady liczenia są takie same jak w pozostałych wpisach z tej serii:
- Okno czasowe: transakcje od lipca 2024 roku. Ostatni akt w rejestrze piotrkowskim nosi datę 18 czerwca 2026, więc to jest realny koniec okna, nie dzisiejsza data.
- Mediana, nie średnia. Średnią potrafi przesunąć kilka drogich lokali.
- Odrzucamy lokale poniżej 15 i powyżej 250 m².
- Odrzucamy transakcje nierynkowe, czyli takie, w których cena metra jest niższa niż 30 procent typowej ceny z danego roku. W Piotrkowie filtr wyłapał 100 aktów i wracamy do nich niżej, bo to najciekawszy fragment tych danych.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno. Mediana z obu rynków naraz nie opisuje w Piotrkowie żadnego realnego mieszkania i zaraz pokażemy, dlaczego.
Zostają 882 transakcje. Mediana wynosi 7077 zł/m², połowa aktów mieści się między 5395 a 8152 zł/m², a typowe kupione mieszkanie ma 48 m² i kosztuje 330 800 zł.
Jedna mediana, dwa zupełnie różne rynki
| Rynek | Mediana zł/m² | Transakcje | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 8071 | 355 | 411 888 zł | 49 m² |
| Wtórny | 5788 | 527 | 275 000 zł | 48 m² |
Nowe mieszkanie kosztuje w Piotrkowie o 39 procent więcej za metr niż używane, przy praktycznie identycznym metrażu. To jedna z szerszych rozpiętości, jakie widzimy w miastach tej wielkości, i większa niż w Łodzi, gdzie ta sama różnica wynosi 23 procent.
Praktyczny wniosek jest taki, że mediana 7077 zł/m² nie opisuje żadnego realnego mieszkania. Opisuje proporcję, w jakiej w ostatnich dwóch latach sprzedawały się nowe bloki i stary zasób. Jeżeli oglądasz mieszkanie z lat siedemdziesiątych, twoim punktem odniesienia jest 5788 zł/m², a nie mediana miasta.
Bąble na mapie pokazują całą historię rejestru dla danego budynku, a nie tylko nasze dwuletnie okno, więc liczby na mapie bywają wyższe niż w tabelach poniżej.
Dziesięć adresów daje 40 procent rynku
| Adres | Mediana zł/m² | Transakcje | z tego pierwotny | Mediana ceny |
|---|---|---|---|---|
| Ronalda Reagana 13 | 8509 | 71 | 70 | 403 498 zł |
| Wierzejska 73 | 8402 | 48 | 48 | 384 000 zł |
| Źródlana 31B | 8265 | 45 | 44 | 415 081 zł |
| Źródlana 31A | 8184 | 44 | 42 | 421 168 zł |
| Belzacka 71 | 8108 | 22 | 14 | 510 507 zł |
| Źródlana 31 | 8059 | 55 | 54 | 453 814 zł |
| Przyszła 4A | 7361 | 20 | 18 | 281 819 zł |
| Przyszła 4 | 7300 | 22 | 20 | 284 777 zł |
| Belzacka 21 | 7128 | 20 | 19 | 368 536 zł |
| Łódzka 37 | 5796 | 8 | 1 | 226 500 zł |
Na te dziesięć adresów przypada 355 z 882 aktów, czyli 40 procent całego piotrkowskiego rynku mieszkaniowego, a 93 procent z nich to rynek pierwotny. Sama Źródlana to 144 transakcje w trzech sąsiadujących budynkach.
To zmienia sposób czytania każdej statystyki dla tego miasta. Kiedy mediana Piotrkowa rośnie albo spada o kilka procent, w pierwszej kolejności trzeba sprawdzić, czy któryś z tych budynków nie wszedł właśnie do sprzedaży albo jej nie skończył. Widać to w udziale rynku pierwotnego: w 2022 roku było to 58 procent aktów, w 2023 55 procent, a w 2025 już tylko 36.
Najlepiej widać to na przełomie 2025 i 2026 roku. W grudniu starostwo zarejestrowało 77 aktów, z czego 62 z rynku pierwotnego, a mediana miesiąca skoczyła do 8291 zł/m². Stoją za tym w praktyce dwa budynki: Reagana 13 i Wierzejska 73. Miesiąc wcześniej, w listopadzie, mediana wynosiła 7293 zł/m² przy 27 aktach. Pół roku później, w maju 2026, przy 35 aktach i tylko dwóch z rynku pierwotnego, spadła do 5709 zł/m².
Wewnątrz jednego budynku rozrzut też bywa spory. Przy Reagana 13 lokale schodziły od 7000 do 12 525 zł/m², przy Źródlanej 31A od 7467 do 12 289 zł/m². Piętro, metraż i standard wykończenia potrafią zrobić różnicę większą niż wybór adresu.
Co dziesiąty akt to nie jest transakcja rynkowa
W naszym oknie 100 aktów ma medianę 1306 zł/m² przy typowym mieszkaniu 45 m² i cenie całkowitej 53 tysiące zł. To niecała jedna czwarta stawki z sąsiedniego bloku.
Tak wygląda w rejestrze sprzedaż mieszkania komunalnego dotychczasowemu najemcy. Miasto sprzedaje lokal z bonifikatą sięgającą kilkudziesięciu procent, notariusz zapisuje kwotę z aktu, a rejestr traktuje ją tak samo jak każdą inną. W całej historii piotrkowskiego rejestru, sięgającej 2007 roku, takich aktów jest 515.
Dla kupującego to najważniejsza pułapka w tych danych. Jeśli zobaczysz w okolicy pojedynczą transakcję po 1300 zł/m², to nie znaczy, że w tym budynku da się tak kupić. To znaczy, że ktoś wykupił od miasta mieszkanie, w którym mieszkał od lat. Dlatego przy każdym adresie pokazujemy liczbę transakcji i ich rozrzut, a nie jedną liczbę.
Cenniki deweloperów kontra akty notarialne
Z ustawowej jawności cen mamy 361 lokali wystawionych dziś przez piotrkowskich deweloperów. Ich mediana to 6900 zł/m², przy 8071 zł/m² w aktach notarialnych z rynku pierwotnego, czyli cennik stoi o 14 procent niżej niż podpisane akty.
To odwrotna kolejność niż w dużych miastach, gdzie cennik jest zwykle wyżej od podpisu, i wynika z tego, co akurat stoi w ofercie. 254 z 361 wystawionych lokali pochodzi z jednej inwestycji przy Belzackiej, z medianą 6300 zł/m² i rozrzutem od 5100 do 10 500 zł. Druga co do wielkości pozycja to 78 lokali przy Wierzejskiej po 8190 zł/m², czyli już powyżej mediany z aktów.
Akty notarialne obejmują dwa lata i to, co faktycznie znalazło nabywcę, razem z najlepszymi lokalami w gotowych blokach. Cennik jest zdjęciem dzisiejszego stanu magazynu. Jeśli szukasz nowego mieszkania w Piotrkowie, ta kolejność jest dobrą wiadomością: nie musisz zaczynać rozmowy od mediany transakcyjnej, bo aktualna oferta stoi niżej.
Wykres z aplikacji obejmuje całą historię rejestru, dlatego bieżące wartości mogą się nieznacznie różnić od dwuletniego okna tej analizy. Sam rozjazd obu linii widać jednak od razu.
Najtańszy metr jest w najmniejszych mieszkaniach
| Powierzchnia | Mediana zł/m² | Transakcje | Udział rynku pierwotnego |
|---|---|---|---|
| Do 35 m² | 6024 | 108 | 18% |
| 35 do 50 m² | 7077 | 403 | 41% |
| 50 do 65 m² | 7345 | 265 | 45% |
| Powyżej 65 m² | 7362 | 106 | 51% |
Piotrków odwraca regułę znaną z dużych miast, gdzie kawalerka jest najdroższa w przeliczeniu na metr. Powód widać w ostatniej kolumnie: w przedziale do 35 m² rynek pierwotny to tylko 18 procent aktów, a powyżej 65 m² już połowa. Małe lokale w Piotrkowie to prawie wyłącznie stary zasób, a nowe bloki zaczynają się wyżej. Ten sam mechanizm co przy medianie całego miasta: to nie metraż jest tu drogi, tylko rocznik budynku.
Dwie dekady w jednej kolumnie
| Rok | Mediana zł/m² | Transakcje |
|---|---|---|
| 2007 | 2624 | 52 |
| 2012 | 3051 | 207 |
| 2016 | 3008 | 244 |
| 2019 | 3590 | 378 |
| 2021 | 4962 | 496 |
| 2023 | 5821 | 465 |
| 2024 | 6817 | 497 |
| 2025 | 6966 | 399 |
| 2026 (do czerwca) | 7137 | 224 |
Od 2007 roku mediana ceny metra w Piotrkowie wzrosła o 172 procent, a między 2012 a 2016 rokiem stała w miejscu. Ostatnie dwanaście miesięcy rejestru dały 7186 zł/m² wobec 6980 zł/m² rok wcześniej, czyli wzrost o 3,0 procent.
Warto przy tym sprawdzić, ile z tego wzrostu jest realne, a ile bierze się ze zmiany proporcji między nowym a starym budownictwem. Sam rynek wtórny poszedł w tym czasie z 4306 zł/m² w 2021 roku na 6156 zł/m² w 2026, czyli o 43 procent, praktycznie tyle samo co mediana całego miasta. W Piotrkowie wzrost jest więc prawdziwy, a nie policzony na zmianie tego, co akurat sprzedawano. Wartość dla 2026 roku opiera się na 224 aktach i jeszcze się zmieni, bo starostwo wprowadza dokumenty z opóźnieniem.
Domy i działki
Mediana ceny domu w granicach miasta to 612 tysięcy zł przy 146 transakcjach, a połowa z nich mieści się między 426 a 736 tysiącami. Typowa działka pod takim domem ma 574 m². W 54 z 146 aktów przedmiotem sprzedaży był więcej niż jeden budynek, czyli siedlisko z garażem albo budynkiem gospodarczym, a nie sam dom. Nie podajemy dla domów ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i najczęściej zna tylko powierzchnię działki.
Działki w granicach miasta to 45 aktów w oknie z medianą 200 tysięcy zł przy typowej powierzchni 731 m² i medianie 207 zł za metr gruntu. To najdroższa ziemia z czterech miast tej okolicy: w Radomsku metr działki kosztuje 120 zł.
Co z tego ma kupujący
Najdroższe zwykłe adresy w mieście, licząc tylko te z co najmniej pięcioma aktami, to Nowy Świat 3 z medianą 9268 zł/m² i Belzacka 23 z 9055 zł/m². Na drugim końcu tej samej listy, już po odsianiu transakcji nierynkowych, są Adama Próchnika 3 z medianą 4386 zł/m², Franklina Roosevelta 9 z 4406 zł/m² i Garbarska 31 z 4600 zł/m². Obie liczby pochodzą z tego samego rejestru i z tego samego miasta, a dzieli je dwukrotność.
Dlatego mediana miasta jest dobra do jednego: do sprawdzenia, czy w ogóle jesteś w odpowiedniej lidze cenowej. Wszystko poza tym rozstrzyga się na poziomie adresu. Jak Piotrków wypada na tle sąsiadów, pokazujemy w porównaniu czterech miast okolicy, a ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
