Piotrków Trybunalski, Tomaszów Mazowiecki, Bełchatów i Radomsko leżą na terenie, który da się objechać w dwie godziny. Z Piotrkowa do Bełchatowa jest 28 kilometrów, do Tomaszowa 33, do Radomska 44. Cztery miasta między 42 a 66 tysiącami mieszkańców, ten sam region, ta sama gospodarka, ci sami deweloperzy w kilku przypadkach.
A jednak mediana ceny metra rozjeżdża się o 1679 zł, czyli o 84 tysiące zł na typowym mieszkaniu 50-metrowym. Zestawiamy je na podstawie 2482 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Cztery miasta, jedna tabela
| Miasto | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana zł/m² | Rynek pierwotny | Rynek wtórny | Akty | Koniec rejestru |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Piotrków Trybunalski | 66 022 | 228 | 7077 | 8071 | 5788 | 882 | 18 czerwca 2026 |
| Radomsko | 42 412 | 252 | 6912 | 7540 | 5527 | 384 | 29 czerwca 2026 |
| Tomaszów Mazowiecki | 56 681 | 286 | 6662 | 7900 | 6316 | 520 | 7 maja 2026 |
| Bełchatów | 51 637 | 503 | 5398 | 6353 | 5248 | 696 | 2 lipca 2026 |
Miejsce w kraju to pozycja w rankingu gmin z co najmniej 30 transakcjami w oknie, przeliczonym na rejestrach z sierpnia 2026 roku. Wchodzi do niego 788 gmin, a mediana tej typowej wynosi 6033 zł/m². Trzy z czterech miast stoją nad nią, Bełchatów o 11 procent pod nią. Dla skali: Łódź to 8807 zł/m² i 98 miejsce, Warszawa ponad 15,5 tysiąca zł/m² i 9 miejsce.
Rejestry wszystkich czterech miast kończą się teraz w podobnym momencie, między majem a lipcem 2026, więc porównujemy naprawdę te same dwa lata. Wcześniejsza wersja tego zestawienia opierała się dla trzech miast na starszych wyciągach, które urywały się w styczniu i lutym.
Kolejność się odwraca, kiedy odejmiesz nowe bloki
| Miasto | Mediana miasta | Tylko rynek wtórny | Udział rynku pierwotnego w aktach |
|---|---|---|---|
| Tomaszów Mazowiecki | 6662 | 6316 | 27% |
| Piotrków Trybunalski | 7077 | 5788 | 40% |
| Radomsko | 6912 | 5527 | 37% |
| Bełchatów | 5398 | 5248 | 11% |
Na medianie całego miasta Piotrków wygrywa o 2 procent z Radomskiem i o 31 procent z Bełchatowem. Na rynku wtórnym, czyli tam, gdzie kupuje większość ludzi, najdroższym miastem regionu jest Tomaszów Mazowiecki, a Piotrków spada na drugie miejsce i wyprzedza Bełchatów już tylko o 10 procent. Radomsko, drugie w tabeli miast, na rynku wtórnym spada na przedostatnie miejsce.
Powodem jest to, co każda z tych median naprawdę mierzy. Piotrków ma 40 procent aktów z rynku pierwotnego, a Radomsko 37, bo w ostatnich dwóch latach kończono tam duże inwestycje. Mediana miasta mierzy więc w dużej części cennik deweloperów. Bełchatów ma 11 procent i jego mediana opisuje realny zasób bloków z lat siedemdziesiątych.
Praktyczny wniosek: jeżeli porównujesz miasta, patrząc na jedną liczbę z ogłoszenia prasowego albo z portalu, porównujesz udziały rynku pierwotnego, a nie ceny mieszkań.
Rynek jest wszędzie skoncentrowany, tylko inaczej
| Miasto | Największe skupisko transakcji | Udział w rynku miasta |
|---|---|---|
| Piotrków Trybunalski | 10 adresów (Reagana, Źródlana, Wierzejska, Przyszła, Belzacka) | 40% |
| Bełchatów | Osiedle Dolnośląskie | 36% |
| Radomsko | 3 skupiska (Ormana, Świętej Jadwigi Królowej, Dolna 16) | 30% |
| Tomaszów Mazowiecki | 4 ulice (Rolna, Zgorzelicka, Skorupki, Polna) | 28% |
W żadnym z tych miast rynek nie jest rozproszony. Różnica polega na tym, co jest tym skupiskiem. W Piotrkowie i Radomsku to nowe budynki: dziesięć adresów piotrkowskich to w 93 procentach rynek pierwotny. W Bełchatowie to jedno wielkie osiedle z lat siedemdziesiątych, na którym rynek pierwotny praktycznie nie występuje.
Konsekwencja jest taka sama we wszystkich czterech: pojedynczy budynek wchodzący do sprzedaży potrafi ruszyć medianą całego miasta. W Piotrkowie w grudniu 2025 mediana miesiąca skoczyła do 8291 zł/m², bo 56 z 77 aktów pochodziło z dwóch nowych bloków przy Reagana i Wierzejskiej. W Bełchatowie w lutym 2026 podskoczyła z 5503 do 6339 zł/m², bo jeden deweloper zamknął sprzedaż przy Czereśniowej.
Cenniki deweloperów układają się w odwrotnej kolejności
| Miasto | Mediana ofert deweloperów | Lokali w ofercie | Mediana aktów, rynek pierwotny | Różnica |
|---|---|---|---|---|
| Radomsko | 8700 | 77 | 7540 | +15% |
| Tomaszów Mazowiecki | 8300 | 47 | 7900 | +5% |
| Bełchatów | 7665 | 13 | 6353 | +21% |
| Piotrków Trybunalski | 6900 | 361 | 8071 | -14% |
Dane o ofertach pochodzą z ustawowej jawności cen, którą deweloperzy raportują na dane.gov.pl, więc dotyczą wyłącznie rynku pierwotnego i wyłącznie tego, co stoi dziś w ofercie.
Kolejność miast jest tu inna niż w aktach notarialnych, a przypadek Piotrkowa jest skrajny: najdroższe miasto w regionie ma najtańsze cenniki. Wyjaśnienie leży w składzie oferty. 254 z 361 piotrkowskich lokali pochodzi z jednej inwestycji przy Belzackiej z medianą 6300 zł/m². Akty notarialne obejmują dwa lata i to, co znalazło nabywcę, cennik jest zdjęciem dzisiejszego stanu magazynu.
Dla kupującego nowe mieszkanie to praktyczna informacja: w Piotrkowie aktualna oferta stoi 14 procent poniżej mediany transakcyjnej rynku pierwotnego, w Bełchatowie i Radomsku odpowiednio 21 i 15 procent powyżej.
Domy odwracają ranking jeszcze raz
| Miasto | Mediana ceny domu | Akty | Mediana ceny działki | Cena metra gruntu |
|---|---|---|---|---|
| Piotrków Trybunalski | 612 000 zł | 146 | 200 000 zł | 207 zł |
| Bełchatów | 590 000 zł | 91 | brak danych w oknie | brak danych w oknie |
| Tomaszów Mazowiecki | 405 000 zł | 100 | brak danych w oknie | brak danych w oknie |
| Radomsko | 380 000 zł | 164 | 109 750 zł | 121 zł |
Bełchatów ma najtańsze mieszkania w regionie i niemal najdroższe domy. Radomsko odwrotnie: mieszkania na drugim miejscu, domy o 38 procent tańsze niż w Piotrkowie.
Przy domach nie podajemy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i najczęściej zna tylko powierzchnię działki.
Działek nie pokazujemy dla dwóch miast i z dwóch różnych powodów. W Bełchatowie rejestr niesie 133 akty na działki, ale ostatni pochodzi z kwietnia 2024 roku, czyli sprzed początku naszego okna. W Tomaszowie działki są w rejestrze wpisane bez ceny, więc nie da się z nich policzyć mediany. W obu przypadkach to luka w danych źródłowych, nie brak transakcji.
W ostatnim roku rozjechały się także kierunki
| Miasto | Ostatnie 12 miesięcy | Poprzednie 12 miesięcy | Zmiana |
|---|---|---|---|
| Radomsko | 7007 | 6640 | +5,5% |
| Piotrków Trybunalski | 7186 | 6979 | +3,0% |
| Bełchatów | 5452 | 5375 | +1,4% |
| Tomaszów Mazowiecki | 6583 | 6800 | -3,2% |
Każde z tych miast liczy swoje dwanaście miesięcy do końca własnego rejestru. Rozpiętość między najszybszym a najwolniejszym rynkiem wynosi blisko 9 punktów procentowych w skali roku, w miastach oddalonych od siebie o pół godziny jazdy. Radomsko, które jeszcze rok temu było w tej stawce przeciętne, jest dziś najszybciej drożejącym miastem regionu.
Ile dzieli je od Łodzi i Warszawy
| Miasto | Do Łodzi | Do Warszawy |
|---|---|---|
| Piotrków Trybunalski | 61 km, 56 min | 139 km, 95 min |
| Bełchatów | 58 km, 65 min | 162 km, 115 min |
| Tomaszów Mazowiecki | 78 km, 65 min | 110 km, 77 min |
| Radomsko | 92 km, 76 min | 182 km, 123 min |
Czasy liczone samochodem między centrami miast, bez korków. Z każdego z tych czterech miast bliżej jest do Łodzi niż do Warszawy, ale w Tomaszowie ta przewaga praktycznie znika: do Warszawy jedzie się stamtąd zaledwie 12 minut dłużej niż do Łodzi. W Bełchatowie ta sama różnica wynosi 50 minut, w Radomsku 47. Tomaszów jest jednocześnie jedynym miastem w tej czwórce, w którym ceny w ostatnim roku spadły. Z tych dwóch faktów nie wynika żadna zależność, ale przy szukaniu mieszkania na dojazdy warto mieć obie liczby obok siebie.
Co się faktycznie kupuje za medianę
| Miasto | Typowe kupione mieszkanie | Mediana ceny |
|---|---|---|
| Bełchatów | 59 m² | 300 000 zł |
| Piotrków Trybunalski | 48 m² | 330 800 zł |
| Radomsko | 47 m² | 299 000 zł |
| Tomaszów Mazowiecki | 47 m² | 300 000 zł |
W Bełchatowie, Tomaszowie i Radomsku typowy akt opiewa na praktycznie tę samą kwotę, tylko w Bełchatowie stoi za nią mieszkanie o 25 procent większe. Piotrków wyłamuje się z tej trójki: przy takim samym metrażu jak Tomaszów i Radomsko typowa transakcja jest o 10 procent droższa.
Skąd pochodzą te liczby
Wszystkie dane pochodzą z Rejestru Cen Nieruchomości, prowadzonego przez starostwa. Każdy rekord to cena z aktu notarialnego. Zasady liczenia są takie same we wszystkich wpisach z tej serii:
- Okno czasowe: transakcje od lipca 2024 roku do końca danych każdego rejestru, a te kończą się między majem a lipcem 2026.
- Mediana, nie średnia. Odrzucamy lokale poniżej 15 i powyżej 250 m².
- Odrzucamy transakcje nierynkowe, czyli takie, w których cena metra jest niższa niż 30 procent typowej ceny z danego roku. To głównie wykupy mieszkań komunalnych przez najemców, z medianą od 1069 zł/m² w Tomaszowie do 1694 zł/m² w Radomsku. W Piotrkowie było ich 100, w Tomaszowie 20, w Radomsku 9, w Bełchatowie 8.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno.
- Stan rejestrów na 10 sierpnia 2026. Liczbę mieszkańców podajemy za GUS.
Rejestry Bełchatowa, Tomaszowa i Radomska nie niosą nazw ulic, tylko identyfikatory działek. Przypisania do ulic i osiedli w tych trzech miastach nie pochodzą więc z aktu, tylko z odwrotnego geokodowania współrzędnych z rejestru na dane OpenStreetMap. W Piotrkowie adresy są w samym rejestrze. Metodę sprawdziliśmy na Tomaszowie, bo wcześniejszy wyciąg z tego samego rejestru niósł jeszcze własne nazwy ulic: ranking ulic wychodzi z obu źródeł ten sam.
Pełne rozbiory poszczególnych miast, z adresami, osiedlami i historią cen, są w osobnych wpisach: Piotrków Trybunalski, Tomaszów Mazowiecki, Bełchatów i Radomsko.
Jak czytać te liczby przy konkretnej ofercie
Mediana miasta służy do jednego: do sprawdzenia, czy jesteś we właściwej lidze cenowej. Wszystko poza tym rozstrzyga się niżej. W tych czterech miastach różnica między rynkiem pierwotnym a wtórnym wynosi od 21 do 39 procent, różnica między osiedlami sięga 40 procent, a różnica między skrajnymi adresami w Piotrkowie to dwukrotność.
Zanim porównasz ofertę do mediany miasta, sprawdź trzy rzeczy: czy budynek jest nowy, czy adres nie należy do jednego z tych skupisk, które ciągną statystykę, i jak wyglądały ceny w tym samym budynku w ostatnim roku.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych, a jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
