W rankingu 788 gmin Bełchatów stoi na 503 miejscu z medianą 5398 zł/m². To o 11 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy i o 39 procent poniżej Łodzi, od której dzieli Bełchatów 58 kilometrów drogi. W województwie łódzkim, wśród 28 gmin z wystarczającą liczbą transakcji, tańsze są tylko dwie.
To zaskakuje przy mieście, w którym stoi największa elektrownia w Polsce. Rozbieramy ten rynek na podstawie 704 aktów notarialnych dotyczących mieszkań, podpisanych od lipca 2024 roku.
Skąd pochodzą te liczby
Dane pochodzą z Rejestru Cen Nieruchomości, prowadzonego przez starostwa. Każdy rekord to cena zapisana w akcie notarialnym, razem z powierzchnią, datą i lokalizacją lokalu. Zasady liczenia są takie same jak w pozostałych wpisach z tej serii:
- Okno czasowe: transakcje od lipca 2024 roku. Ostatni akt w rejestrze bełchatowskim nosi datę 2 lipca 2026 i to jest najświeższy rejestr w tej czwórce. W Radomsku dane kończą się na końcu czerwca, w Piotrkowie w połowie czerwca, w Tomaszowie na początku maja.
- Mediana, nie średnia. Średnią potrafi przesunąć kilka drogich lokali.
- Odrzucamy lokale poniżej 15 i powyżej 250 m².
- Odrzucamy transakcje nierynkowe, czyli takie, w których cena metra jest niższa niż 30 procent typowej ceny z danego roku. W Bełchatowie filtr wyłapał zaledwie 8 aktów, o czterokrotnie niższej medianie 1398 zł/m². Dla porównania w Piotrkowie takich aktów było 100.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno.
- Każdą transakcję przypisujemy do osiedla po współrzędnych z aktu, korzystając z granic osiedli z OpenStreetMap.
Zostaje 696 transakcji. Mediana wynosi 5398 zł/m², połowa aktów mieści się między 4651 a 6133 zł/m², a typowe kupione mieszkanie ma 59 m² i kosztuje 300 tysięcy zł.
Ten metraż to pierwsza rzecz, która odróżnia Bełchatów od sąsiadów. Typowe mieszkanie sprzedawane w Piotrkowie ma 48 m², w Tomaszowie i Radomsku 47 m². Bełchatów jest miastem zbudowanym pod jedną inwestycję i pod rodziny pracowników, a nie pod kawalerki.
Rynku pierwotnego prawie tu nie ma
| Rynek | Mediana zł/m² | Transakcje | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 6353 | 74 | 432 500 zł | 72 m² |
| Wtórny | 5248 | 502 | 300 000 zł | 60 m² |
| Nieokreślony w źródle | 5573 | 120 | 262 500 zł | 48 m² |
Nowe mieszkanie kosztuje w Bełchatowie o 21 procent więcej za metr niż używane. To najmniejsza rozpiętość z czterech miast tej okolicy: w Piotrkowie wynosi 39 procent, w Radomsku 36, w Tomaszowie 25.
Rynek pierwotny to tu 74 z 696 aktów, czyli 11 procent. W Piotrkowie to 40 procent, w Radomsku 37, w Tomaszowie 27. Mediana Bełchatowa opisuje więc realny zasób mieszkaniowy miasta, a nie proporcję między starymi blokami a nowym deweloperskim towarem. W tym sensie jest uczciwsza niż mediany sąsiadów, ale też mniej ma o czym opowiadać.
Zieloną linię rynku pierwotnego widać na wykresie tylko fragmentami. Puste odcinki to kwartały, w których w całym mieście nie podpisano ani jednego aktu na nowe mieszkanie.
Osiedle Dolnośląskie to ponad jedna trzecia rynku
| Osiedle | Mediana zł/m² | Transakcje | Typowy metraż | Mediana ceny |
|---|---|---|---|---|
| Dolnośląskie | 5125 | 254 | 62 m² | 300 000 zł |
| Przytorze | 5615 | 78 | 63 m² | 330 000 zł |
| Binków | 5378 | 75 | 63 m² | 340 000 zł |
| Czapliniec | 6571 | 44 | 50 m² | 319 331 zł |
| Okrzei | 5218 | 42 | 49 m² | 256 000 zł |
| Wolności | 5971 | 35 | 39 m² | 220 000 zł |
| Ludwików | 5896 | 34 | 82 m² | 525 000 zł |
| Żołnierzy POW | 5486 | 32 | 48 m² | 260 000 zł |
| Budowlanych | 5271 | 23 | 58 m² | 280 000 zł |
| Koziny | 4712 | 16 | 38 m² | 185 000 zł |
| 1 Maja | 5851 | 15 | 48 m² | 250 000 zł |
| Słoneczne | 5126 | 14 | 55 m² | 287 500 zł |
W tabeli są osiedla z co najmniej dziesięcioma aktami w oknie. Samo Osiedle Dolnośląskie to 254 z 696 aktów, czyli 36 procent całego rynku mieszkaniowego miasta. Żadna dzielnica w Piotrkowie, Radomsku ani Tomaszowie nie ma takiego udziału. Jeśli ktoś mówi „ceny w Bełchatowie”, w praktyce mówi o cenach na Dolnośląskim, bo to ono wyznacza medianę.
Rozpiętość między osiedlami z tabeli jest mniejsza, niż można by oczekiwać. Od 4712 zł/m² na Kozinach do 6571 na Czaplińcu to różnica 39 procent, podczas gdy w Piotrkowie skrajne adresy dzieli dwukrotność. Bełchatów jest cenowo równy, bo prawie cały jego zasób powstał w tym samym czasie i w tej samej technologii.
Dwie pozycje z tabeli wyłamują się z reguły i obie z tego samego powodu. Czapliniec z medianą 6571 zł/m² to w 36 przypadkach na 44 rynek pierwotny. Ludwików z typowym metrażem 82 m² i medianą ceny 525 tysięcy zł to nowe, duże mieszkania przy ulicach Zamoście i Stanisława Królaka, sprzedawane między październikiem 2024 a kwietniem 2025 roku. Wszędzie indziej mówimy o zasobie z lat siedemdziesiątych i osiemdziesiątych.
Im większe mieszkanie, tym tańszy metr
| Powierzchnia | Mediana zł/m² | Transakcje |
|---|---|---|
| Do 35 m² | 5838 | 44 |
| 35 do 50 m² | 5640 | 179 |
| 50 do 65 m² | 5305 | 300 |
| Powyżej 65 m² | 5297 | 173 |
Reguła znana z dużych miast, w której najmniejsze mieszkania są najdroższe w przeliczeniu na metr, działa tu bez wyjątków i bardzo równo. Od kawalerki do mieszkania powyżej 65 m² cena metra spada o 9 procent.
Praktyczny wniosek dla kupującego jest odwrotny do intuicji: w Bełchatowie na większym mieszkaniu nie ma czego oszczędzać w przeliczeniu na metr, bo metraż prawie nie zmienia ceny metra. Różnica między typowym mieszkaniem 50-metrowym a 65-metrowym to około 80 tysięcy zł, czyli 30 procent ceny mniejszego lokalu za 30 procent większą powierzchnię.
Ceny stanęły
| Rok | Mediana zł/m² | Transakcje |
|---|---|---|
| 2021 | 3064 | 420 |
| 2022 | 4228 | 332 |
| 2023 | 4714 | 324 |
| 2024 | 4984 | 382 |
| 2025 | 5409 | 297 |
| 2026 (do lipca) | 5674 | 206 |
Od 2021 roku mediana ceny metra w Bełchatowie wzrosła o 85 procent. To dużo, ale cała ta zmiana wydarzyła się do 2025 roku.
Ostatnie dwanaście miesięcy rejestru dało 5452 zł/m² wobec 5375 zł/m² rok wcześniej, czyli wzrost o 1,4 procent, w praktyce zero po uwzględnieniu tego, że mediana miesiąca skacze tu o kilkaset złotych. W tym samym czasie Radomsko urosło o 5,5 procent, a Piotrków o 3,0.
Nie mamy w danych odpowiedzi na pytanie, dlaczego. Warto jednak wiedzieć, w jakim otoczeniu ten rynek stoi. PGE zapowiedziała wygaszanie bloków Elektrowni Bełchatów od 2030 do 2036 roku, a wydobycie w polu Bełchatów kończy się w tym roku. Liczba mieszkańców miasta spadła między 2002 a 2024 rokiem o 17,8 procent. Kupujący mieszkanie na trzydzieści lat kredytu robi to w mieście, którego największy pracodawca ma już wyznaczone daty wygaszania.
Czereśniowa, czyli jeden budynek, który podniósł medianę lutego
Nowa podaż w Bełchatowie to w tym oknie właściwie jeden adres. Przy Czereśniowej na Czaplińcu podpisano 40 aktów między 16 lutego a 31 marca 2026 roku, z czego 36 na rynku pierwotnym, przy medianie 6600 zł/m² i typowym mieszkaniu 48 m² za 316 tysięcy zł.
Widać to w statystyce miesięcznej od razu. W styczniu 2026 starostwo zarejestrowało 29 aktów z medianą 5503 zł/m². W lutym 64 akty i mediana 6339 zł/m². W marcu znowu 21 aktów i 5307 zł/m².
To ta sama pułapka, o której pisaliśmy przy Piotrkowie, tylko w mniejszej skali. Kiedy w mieście z 30 transakcjami miesięcznie deweloper kończy jedną inwestycję, mediana miasta podskakuje o kilkanaście procent i po dwóch miesiącach wraca. Nie zmieniły się ceny mieszkań, zmieniło się to, co akurat sprzedawano.
Cenniki deweloperów stoją 42 procent wyżej niż akty
Z ustawowej jawności cen mamy dziś w Bełchatowie 13 lokali wystawionych przez deweloperów, z medianą 7665 zł/m². Jedenaście z nich to jedna inwestycja przy Tatrzańskiej, reszta to pojedyncze lokale na Osiedlu Jarzębinowa.
Zestawienie z aktami wygląda tak: 7665 zł/m² w cenniku wobec 6353 zł/m² w aktach z rynku pierwotnego i 5398 zł/m² w medianie całego miasta. Cennik jest więc o 21 procent wyżej od tego, co faktycznie płacono za nowe mieszkania, i o 42 procent wyżej od mediany miasta.
Przy trzynastu lokalach nie jest to reprezentatywna próbka rynku, tylko zdjęcie tego, co akurat zostało w ofercie. Jeśli jednak szukasz w Bełchatowie nowego mieszkania, to jest realny przedział, w którym zaczyna się rozmowa, i to on, a nie mediana miasta, jest twoim punktem odniesienia.
Domy i działki
Mediana ceny domu w granicach miasta to 590 tysięcy zł przy 91 transakcjach, a połowa z nich mieści się między 399 a 755 tysiącami. Typowa działka pod takim domem ma 642 m². W 32 z 91 aktów przedmiotem sprzedaży był więcej niż jeden budynek, czyli siedlisko z garażem albo budynkiem gospodarczym, a nie sam dom.
Nie podajemy dla domów ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i najczęściej zna tylko powierzchnię działki.
Bełchatów ma najtańsze mieszkania z czterech miast okolicy, a domy niemal najdroższe: 590 tysięcy zł wobec 612 tysięcy w Piotrkowie, 405 tysięcy w Tomaszowie i 380 tysięcy w Radomsku. Kto szuka w tej okolicy domu, nie ma po co jechać do Bełchatowa za oszczędnościami.
Działek budowlanych w tym oknie nie pokazujemy, bo ich nie ma. Rejestr niesie 133 akty na działki w granicach miasta, ale ostatni pochodzi z kwietnia 2024 roku, czyli sprzed początku naszego okna. To luka w danych źródłowych, nie brak transakcji w mieście.
Co z tego ma kupujący
Bełchatów jest rynkiem, w którym mediana miasta wyjątkowo dobrze opisuje rzeczywistość, bo prawie nie ma tu nowego budownictwa, które by ją rozciągało. 5398 zł/m² to naprawdę cena, jakiej można się spodziewać w typowym bloku, a 5125 zł/m² na Dolnośląskim to cena, jakiej można się spodziewać w większości bloków w mieście.
Trzy rzeczy warto mieć z tyłu głowy przy oglądaniu ofert. Po pierwsze, ceny stoją od roku, więc argument „za rok będzie drożej” nie ma tu na razie pokrycia w aktach. Po drugie, cena metra prawie nie zależy tu od metrażu, więc porównując dwie oferty, patrz na cenę całkowitą, a nie na cenę metra. Po trzecie, rejestr nie zna adresów, więc cena z sąsiedniego bloku nie wyskoczy sama w wyszukiwarce i trzeba jej szukać po mapie.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych, a jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
