Ceny mieszkań w Radomsku: 6912 zł za metr, najszybszy wzrost w regionie i w większości pozorny. Policzyliśmy 393 akty notarialne [ANALIZA]

W Radomsku podpisuje się rocznie około dwustu aktów notarialnych na mieszkania. Przy takiej skali jedna inwestycja deweloperska potrafi przestawić statystykę całego miasta, i dokładnie to się tu w tym roku wydarzyło.

W rankingu 788 gmin Radomsko zajmuje 252 miejsce z medianą 6912 zł/m². To o 15 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy i o 22 procent poniżej Łodzi. Poniżej pokazujemy, co się na tę medianę składa i dlaczego dla kupującego bardziej liczy się rozbicie niż sama liczba.

Skąd pochodzą te liczby

Źródłem jest Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe. Każdy rekord to cena z aktu notarialnego razem z powierzchnią, datą i lokalizacją lokalu. Reguły są te same co w pozostałych wpisach z tej serii:

• Okno czasowe: transakcje od lipca 2024 roku. Ostatni akt w rejestrze radomszczańskim ma datę 29 czerwca 2026, więc tam kończy się okno.
• Mediana, nie średnia.
• Odrzucamy lokale poniżej 15 i powyżej 250 m².
• Odrzucamy transakcje nierynkowe, czyli takie, w których cena metra jest niższa niż 30 procent typowej ceny z danego roku. W Radomsku filtr wyłapał 9 aktów z medianą 1694 zł/m², czyli typową sprzedaż mieszkania komunalnego najemcy.
• Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, bo przy 384 aktach jedna inwestycja deweloperska potrafi przesunąć wspólną medianę o kilkaset złotych na metrze.
• Rejestr radomszczański nie niesie nazw ulic, tylko identyfikatory działek, więc przypisania do ulic i osiedli pochodzą z odwrotnego geokodowania współrzędnych z aktu na dane OpenStreetMap, a nie z samego aktu.

Zostają 384 transakcje. Mediana wynosi 6912 zł/m², połowa aktów mieści się między 5005 a 7778 zł/m², a typowe kupione mieszkanie ma 47 m² i kosztuje 299 tysięcy zł.

Nowe kontra używane, czyli 36 procent różnicy

Za metr w nowym bloku płaci się w Radomsku o 36 procent więcej niż w używanym mieszkaniu. Rynek pierwotny to tu 37 procent aktów, czyli niewiele mniej niż 40 procent w Piotrkowie Trybunalskim i znacznie więcej niż 11 procent w Bełchatowie.

Porównanie z oddalonym o 44 kilometry Piotrkowem wypada dziś ciekawiej niż rok temu. Na medianie całego miasta Radomsko jest tańsze zaledwie o 2 procent, na rynku wtórnym o 4,5 procent, a na pierwotnym o 6,6. Te dwa rynki zbliżyły się do siebie, a zrobiła to jedna inwestycja, o której niżej.

Trzy adresy dają 30 procent rynku

Te trzy adresy to 116 z 384 aktów, czyli 30 procent całego rynku w oknie, i praktycznie w całości rynek pierwotny. Ceny wewnątrz nich są przy tym wyjątkowo równe, zwłaszcza przy Dolnej, gdzie wszystkie 27 lokali zmieściło się w przedziale tysiąca złotych na metrze. To sygnatura sprzedaży z cennika, w której kolejne mieszkania różnią się piętrem i układem, a nie negocjacjami.

Skala zjawiska widać na mapie gołym okiem. Cały stary zasób miasta to bąble z jedną, dwiema albo trzema transakcjami, a nowe inwestycje wychodzą kilkudziesięcioma aktami z jednego adresu. Bąble pokazują przy tym całą historię rejestru dla danego budynku, a nie tylko nasze dwuletnie okno.

Wiosna 2026, czyli skąd się wziął najszybszy wzrost w regionie

Radomsko jest dziś najszybciej drożejącym miastem tej okolicy: ostatnie dwanaście miesięcy rejestru dały 7007 zł/m² wobec 6640 zł/m² w poprzednich dwunastu, czyli wzrost o 5,5 procent. Dla porównania Piotrków urósł o 3,0 procent, Bełchatów o 1,4, a Tomaszów Mazowiecki spadł o 3,2.

Ten wynik ma jedno konkretne źródło. Przy Świętej Jadwigi Królowej między 20 kwietnia a 18 czerwca 2026 roku podpisano 38 aktów, wszystkie na rynku pierwotnym, z medianą 7798 zł/m². Widać to w statystyce miesięcznej od razu:

W mieście z siedemnastoma transakcjami miesięcznie jeden deweloper kończący sprzedaż podnosi medianę miasta o kilkanaście procent. Nie zmieniły się ceny mieszkań, zmieniło się to, co akurat sprzedawano.

Ile z tego wzrostu jest prawdziwe

Ta tabela jest najważniejsza w całym wpisie. Mediana całego miasta poszła od 2021 roku w górę o 44 procent, ale sam rynek wtórny tylko o 19 procent. Reszta to zmiana proporcji między nowym a starym budownictwem, a nie realny wzrost cen tych samych mieszkań.

Dla kupującego znaczy to rzecz bardzo praktyczną. Jeżeli ktoś powie ci, że w Radomsku ceny wzrosły o czterdzieści kilka procent w pięć lat, to jest prawda o statystyce, a nie o mieszkaniu z wielkiej płyty, którego szukasz. Tam wzrost wyniósł niecałe dwadzieścia procent i połowa tego ruchu przypadła na jeden rok.

Osiedla

W tabeli są osiedla z co najmniej dziesięcioma aktami w oknie. Kolejność czyta się w niej sama: wszystkie osiedla powyżej 7000 zł/m² to te, na których stoją nowe bloki, a wszystkie poniżej 6000 to zasób z lat siedemdziesiątych i osiemdziesiątych, gdzie rynku pierwotnego praktycznie nie ma. Między Miłaczkami a Osiedlem Tysiąclecia-Centrum jest dwukrotność, ale mierzy ona przede wszystkim rocznik budynku, a nie prestiż adresu.

Osiedle Jagiellońskie jest tu przypadkiem najciekawszym, bo ma obie rzeczy naraz. Przy medianie 7389 zł/m² połowa jego 77 aktów to nowe bloki przy Świętej Jadwigi Królowej, a same używane mieszkania na tym osiedlu schodzą po 5521 zł/m².

Metraż i liczba pokoi

Radomsko zachowuje się tu jak duże miasto, i to bardzo wyraźnie: od kawalerki do czterech pokoi cena metra spada o 36 procent. Odwrotnie niż w Piotrkowie, gdzie najtańszy metr jest właśnie w najmniejszych lokalach. Powód znów leży w tym, co się buduje: w przedziale do 50 m² rynek pierwotny to blisko połowa aktów, a między 50 a 65 m² już tylko 9 procent. Nowe budownictwo w Radomsku jest małe, stare jest duże, a mediana metra idzie za tym podziałem.

Przy tym samym budżecie łatwo tu więc kupić znacznie więcej powierzchni, jeśli zgodzisz się na starszy budynek. Tabela nie obejmuje czterech aktów, przy których rejestr nie podaje liczby pokoi.

Cenniki deweloperów kontra akty notarialne

Z ustawowej jawności cen mamy dziś w Radomsku 77 lokali w cennikach, z medianą 8700 zł/m² przy typowym mieszkaniu 41 m². W aktach notarialnych z rynku pierwotnego mediana wynosi 7540 zł/m², więc cennik jest o 15 procent wyżej.

Ta różnica nie jest w całości rabatem do wynegocjowania. Cennik to zdjęcie dnia dzisiejszego, a akty obejmują dwa lata wstecz, więc mieści się w tym również zwykły upływ czasu. Warto natomiast wiedzieć, że cenniki obu radomszczańskich inwestycji są wąskie: 48 lokali przy Jana Pawła II stoi między 8500 a 9100 zł/m², a 29 lokali przy Dolnej ma wszystkie tę samą cenę 8300 zł/m².

Jedna uwaga o czytaniu takich cenników na własną rękę. W tych samych wykazach jest 47 pozycji poniżej 15 m². To miejsca postojowe i komórki lokatorskie, nie mieszkania. Jeśli policzysz medianę z surowego pliku, dostaniesz liczbę, która nie opisuje niczego.

Domy i działki

Mediana ceny domu w Radomsku to 380 tysięcy zł przy 164 transakcjach, a połowa mieści się między 200 a 558 tysiącami. Typowa działka pod takim domem ma 754 m². W 98 z 164 aktów przedmiotem sprzedaży był więcej niż jeden budynek, czyli siedlisko, a nie sam dom, i to jedna z przyczyn, dla których rozrzut jest tak szeroki. Dla porównania w Piotrkowie Trybunalskim ta sama mediana wynosi 612 tysięcy zł. Nie podajemy dla domów ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.

Grunt jest w Radomsku wyraźnie tańszy niż u sąsiada. W oknie mamy 32 akty na działki z medianą 109 750 zł przy typowej powierzchni 1042 m² i medianie 120 zł za metr gruntu. W Piotrkowie metr działki kosztuje 207 zł, a więc o 72 procent więcej.

Co z tego ma kupujący

Najdroższe adresy w mieście, licząc tylko te z co najmniej pięcioma aktami, to Jana Kilińskiego 57-59 z medianą 9233 zł/m², Dolna 16 z 8071 i Świętej Jadwigi Królowej z 7798. Na drugim końcu tej samej listy są Brzeźnicka 45 z 4792 zł/m² i 11 Listopada 4 z 4877. Wszystkie pochodzą z tego samego rejestru i z tego samego miasta.

Radomsko jest przykładem rynku, na którym mediana miasta ma sens tylko jako punkt startowy. Przy 384 aktach w dwa lata każda pojedyncza inwestycja przesuwa całą statystykę, a różnica między nowym blokiem a mieszkaniem z wielkiej płyty sięga dwóch tysięcy złotych na metrze.

Praktycznie wygląda to tak: jeżeli oglądasz ofertę w nowym budownictwie, twoim punktem odniesienia jest 7540 zł/m² z aktów i 8700 zł/m² z cennika. Jeżeli oglądasz mieszkanie z lat siedemdziesiątych, punktem odniesienia jest 5527 zł/m², a nie mediana miasta, i to ta liczba przez ostatnie pięć lat prawie nie drgnęła.

Jak Radomsko wypada na tle sąsiadów, pokazujemy w porównaniu czterech miast okolicy. Ceny transakcyjne dla kolejnych miast zebraliśmy w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.