W rankingu 788 gmin Tomaszów Mazowiecki stoi na 286 miejscu z medianą 6662 zł/m². To o 10 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy i o 24 procent poniżej Łodzi. Ze wszystkich miast tej okolicy Tomaszów leży najbliżej Warszawy: 110 kilometrów drogi i 77 minut jazdy, czyli zaledwie 12 minut dłużej niż do centrum Łodzi.
Jedna liczba nie mówi tu jednak wszystkiego, bo w Tomaszowie od dwóch lat trwa mała fala deweloperska skupiona na kilku ulicach. Rozbieramy ten rynek na podstawie 540 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Tomaszowie Mazowieckim, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia. Każdy rekord niesie cenę, powierzchnię, datę i lokalizację lokalu.
- Zakres danych: transakcje od lipca 2024 do 7 maja 2026, czyli do ostatniego aktu w rejestrze tomaszowskim. To jest realny koniec okna, nie dzisiejsza data.
- Mediana, nie średnia.
- Odrzucamy lokale poniżej 15 i powyżej 250 m².
- Odrzucamy transakcje nierynkowe, czyli takie, w których cena metra jest niższa niż 30 procent typowej ceny z danego roku. W Tomaszowie filtr wyłapał 20 aktów z medianą 1069 zł/m² i typową ceną 48 tysięcy zł za 46 m². Tak wygląda w rejestrze wykup mieszkania komunalnego przez najemcę.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno.
Zostaje 520 transakcji. Mediana wynosi 6662 zł/m², połowa aktów mieści się między 5714 a 7766 zł/m², a typowe kupione mieszkanie ma 47 m² i kosztuje 300 tysięcy zł.
Rynek pierwotny i wtórny, czyli dwa różne rynki
| Rynek | Mediana zł/m² | Transakcje | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 7900 | 139 | 365 590 zł | 47 m² |
| Wtórny | 6316 | 344 | 277 500 zł | 47 m² |
| Nieokreślony w źródle | 6420 | 37 | 270 000 zł | 43 m² |
Nowe mieszkanie kosztuje w Tomaszowie o 25 procent więcej za metr niż na rynku wtórnym, przy identycznym metrażu. Rynek pierwotny to 27 procent aktów, mniej niż 40 procent w Piotrkowie i 37 w Radomsku, ale znacznie więcej niż 11 procent w Bełchatowie.
Jeżeli oglądasz mieszkanie w bloku z lat siedemdziesiątych, twoim punktem odniesienia jest 6316 zł/m², a nie mediana miasta. Jeżeli oglądasz nowy budynek, jest nim 7900 zł/m².
Rolna: jedna ulica, 13 procent rynku
| Ulica | Mediana zł/m² | Transakcje | z tego pierwotny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Rolna | 7849 | 66 | 55 | 56 m² |
| Zgorzelicka | 6469 | 31 | 26 | 39 m² |
| Księdza Skorupki | 7639 | 29 | 24 | 45 m² |
| Niska | 5670 | 22 | 1 | 46 m² |
| Dzieci Polskich | 5608 | 22 | 0 | 53 m² |
| Polna | 5882 | 22 | 2 | 43 m² |
| Wandy Panfil | 7570 | 18 | 0 | 53 m² |
| Doktora Biernackiego | 6222 | 17 | 0 | 39 m² |
| Spalska | 8365 | 16 | 13 | 47 m² |
| Mazowiecka | 6290 | 15 | 0 | 39 m² |
Na trzy pierwsze pozycje z tej tabeli przypada 126 z 520 aktów, czyli 24 procent rynku. Sama Rolna to 66 transakcji, z czego 55 na rynku pierwotnym.
Bąble na mapie pokazują całą historię rejestru dla danego budynku, a nie tylko nasze dwuletnie okno, więc liczby na mapie są wyższe niż w tabeli. Skala zjawiska jest jednak ta sama: kilka budynków przy jednej ulicy odpowiada za dużą część wszystkich transakcji w mieście.
Wandy Panfil z medianą 7570 zł/m² wyłamuje się z tego schematu, bo to 18 aktów bez ani jednego z rynku pierwotnego. Tak wygląda najdroższy adres rynku wtórnego w mieście.
Po odsianiu nowych bloków ranking osiedli się odwraca
| Osiedle | Mediana zł/m² | Transakcje | z tego pierwotny | Mediana zł/m² bez rynku pierwotnego |
|---|---|---|---|---|
| Majora Hubala III | 7675 | 99 | 55 | 7400 |
| Obrońców Tomaszowa | 6623 | 89 | 24 | 6103 |
| Śródmieście | 6068 | 52 | 3 | 6228 |
| 1000-lecia | 5768 | 45 | 3 | 5819 |
| Strzelecka | 5971 | 44 | 0 | 5971 |
| Kanonierów | 6463 | 32 | 26 | 7206 |
| Zapiecek | 6130 | 27 | 0 | 6130 |
| Wyzwolenia II | 5972 | 24 | 0 | 5972 |
| Michałowek | 8210 | 21 | 13 | 5078 |
| Wierzbowa | 7731 | 19 | 0 | 7731 |
| Browarna | 6717 | 14 | 0 | 6717 |
| Siedmiodomki | 6129 | 13 | 0 | 6129 |
W tabeli jest dwanaście osiedli z największą liczbą aktów. Michałowek z medianą 8210 zł/m² wygląda w niej na najdroższe osiedle miasta, ale po odjęciu trzynastu aktów z nowych bloków zostaje 5078 zł/m², czyli spadek z pierwszego miejsca na ostatnie. Osiedle Majora Hubala III, które ciągnie w górę zabudowa przy Rolnej, znosi tę operację znacznie lepiej: z 7675 schodzi do 7400 i zostaje najdroższym osiedlem miasta. Śródmieście i 1000-lecia, które w pełnym zestawieniu wyglądają przeciętnie, na samym rynku wtórnym idą lekko w górę.
Ranking osiedli w mieście, w którym trwa budowa, mierzy przede wszystkim to, gdzie akurat buduje deweloper. Jeżeli szukasz mieszkania z drugiej ręki, patrz na ostatnią kolumnę.
Najdroższy metr jest w kawalerkach
| Pokoje | Mediana zł/m² | Transakcje |
|---|---|---|
| 1 | 7913 | 20 |
| 2 | 7231 | 119 |
| 3 | 6500 | 266 |
| 4 | 6554 | 87 |
| 5 | 5893 | 19 |
Tabela obejmuje 511 z 520 aktów, bo przy dziewięciu rejestr nie podaje liczby pokoi. Tomaszów zachowuje się tu jak duże miasto: im mniejsze mieszkanie, tym droższy metr, a rozpiętość od kawalerki do pięciu pokoi wynosi 34 procent. W Bełchatowie, 57 kilometrów dalej, ta sama zależność jest dużo słabsza: między kawalerką a mieszkaniem powyżej 65 m² cena metra spada tylko o 9 procent.
W podziale na metraż wychodzi jeszcze jedna rzecz. Mieszkania powyżej 65 m² mają najwyższą medianę w mieście, 7564 zł/m², i to nie dlatego, że duże jest drogie, tylko dlatego, że 62 procent z nich to rynek pierwotny.
Ostatni rok zamknął się na minusie
| Rok | Mediana zł/m² | Transakcje |
|---|---|---|
| 2021 | 4585 | 116 |
| 2022 | 5248 | 298 |
| 2023 | 5807 | 287 |
| 2024 | 6798 | 370 |
| 2025 | 6579 | 300 |
| 2026 (do maja) | 6936 | 58 |
Rok 2024 był w Tomaszowie mocny, wzrost o 17 procent. Rok 2025 zamknął się poniżej poprzedniego. Licząc dokładniej, ostatnie dwanaście miesięcy rejestru dało 6583 zł/m² wobec 6800 zł/m² rok wcześniej, czyli spadek o 3,2 procent.
Wartość dla 2026 roku opiera się na 58 aktach z pięciu miesięcy i jest wyższa niż rok wcześniej, więc warto ją traktować jako sygnał, a nie rozstrzygnięcie. Starostwo wprowadza dokumenty z opóźnieniem, więc dwa ostatnie miesiące każdego rejestru zawsze są niepełne.
Z czterech miast okolicy Tomaszów jest jedynym, w którym ostatni rok przyniósł spadek. Radomsko urosło o 5,5 procent, Piotrków o 3,0, Bełchatów o 1,4.
Cenniki deweloperów są wyżej niż akty, ale nieznacznie
Z ustawowej jawności cen mamy dziś w Tomaszowie 47 lokali wystawionych przez deweloperów, z medianą 8300 zł/m². To 5 procent powyżej mediany 7900 zł/m² z aktów notarialnych na rynku pierwotnym, czyli tyle, ile normalnie dzieli cennik od podpisu.
Praktycznie cała ta oferta pochodzi od jednego dewelopera: 25 lokali przy Rolnej po 8300 zł/m², 16 przy Barlickiego po 8600 i 6 przy Barlickiego 6A po 8450. Kupujący nowe mieszkanie w Tomaszowie w praktyce wybiera więc między budynkami jednej firmy, a nie między firmami.
Domy i działki
Mediana ceny domu w granicach miasta to 405 tysięcy zł przy 100 transakcjach, a typowa działka pod takim domem ma 623 m². Częstym przypadkiem jest tu siedlisko, czyli akt obejmujący więcej niż jeden budynek, a nie sam dom, i to jedna z przyczyn, dla których mediana jest niższa niż w Piotrkowie czy Bełchatowie.
Nie podajemy dla domów ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i najczęściej zna tylko powierzchnię działki.
Działek w tym oknie nie pokazujemy, bo tomaszowski rejestr wpisuje je bez ceny. Transakcje są, ale kolumna z ceną jest pusta, więc nie da się z nich policzyć mediany. To luka w danych źródłowych, nie brak obrotu gruntami w mieście.
Co z tego ma kupujący
Najdroższe adresy w mieście, licząc tylko te z co najmniej pięcioma aktami, to Fryderyka Chopina 19 z medianą 10 208 zł/m², Wandy Panfil 42A z 9199 i Spalska 56 z 8389. Na drugim końcu tej samej listy, już po odsianiu transakcji nierynkowych, są Profesora Tadeusza Seweryna 7 z 5059 zł/m² i Polna 14A z 5163. Próg pięciu aktów ma tu znaczenie, bo pojedyncze transakcje potrafią wypaść zarówno wyżej, jak i znacznie niżej od obu tych skrajności. Obie skrajności pochodzą z tego samego rejestru i tego samego miasta, a dzieli je dwukrotność.
Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie. Czy budynek jest z rynku pierwotnego, bo to jest różnica 25 procent na metrze. Czy osiedle wygląda drogo dlatego, że jest drogie, czy dlatego, że akurat stoi w nim nowy blok. I czy oferta odstaje od tego, co w tym samym miejscu płacili inni w ostatnim roku, w którym mediana miasta nie rosła.
Jak Tomaszów wypada na tle sąsiadów, pokazujemy w porównaniu czterech miast okolicy. Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych, a jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
