W rankingu 788 gmin Tomaszów Mazowiecki stoi na 286 miejscu z medianą 6662 zł/m². To o 10 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy i o 24 procent poniżej Łodzi. Ze wszystkich miast tej okolicy Tomaszów leży najbliżej Warszawy: 110 kilometrów drogi i 77 minut jazdy, czyli zaledwie 12 minut dłużej niż do centrum Łodzi.
Jedna liczba nie mówi tu jednak wszystkiego, bo w Tomaszowie od dwóch lat trwa mała fala deweloperska skupiona na kilku ulicach. Rozbieramy ten rynek na podstawie 540 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Skąd pochodzą te liczby
Dane pochodzą z Rejestru Cen Nieruchomości, prowadzonego przez starostwa. Każdy rekord to cena zapisana w akcie notarialnym, razem z powierzchnią, datą i lokalizacją lokalu. Zasady liczenia są takie same jak w pozostałych wpisach z tej serii:
- Okno czasowe: transakcje od lipca 2024 roku. Ostatni akt w rejestrze tomaszowskim nosi datę 7 maja 2026, więc to jest realny koniec okna, nie dzisiejsza data.
- Mediana, nie średnia.
- Odrzucamy lokale poniżej 15 i powyżej 250 m².
- Odrzucamy transakcje nierynkowe, czyli takie, w których cena metra jest niższa niż 30 procent typowej ceny z danego roku. W Tomaszowie filtr wyłapał 20 aktów z medianą 1069 zł/m² i typową ceną 48 tysięcy zł za 46 m². Tak wygląda w rejestrze wykup mieszkania komunalnego przez najemcę.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno.
- Rejestr tomaszowski nie niesie nazw ulic, tylko identyfikatory działek, więc przypisania do ulic i osiedli pochodzą z odwrotnego geokodowania współrzędnych z aktu na dane OpenStreetMap, a nie z samego aktu.
Zostaje 520 transakcji. Mediana wynosi 6662 zł/m², połowa aktów mieści się między 5714 a 7766 zł/m², a typowe kupione mieszkanie ma 47 m² i kosztuje 300 tysięcy zł.
Nowe i używane, czyli dwa różne rynki
| Rynek | Mediana zł/m² | Transakcje | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 7900 | 139 | 365 590 zł | 47 m² |
| Wtórny | 6316 | 344 | 277 500 zł | 47 m² |
| Nieokreślony w źródle | 6420 | 37 | 270 000 zł | 43 m² |
Nowe mieszkanie kosztuje w Tomaszowie o 25 procent więcej za metr niż używane, przy identycznym metrażu. Rynek pierwotny to 27 procent aktów, mniej niż 40 procent w Piotrkowie i 37 w Radomsku, ale znacznie więcej niż 11 procent w Bełchatowie.
Jeżeli oglądasz mieszkanie w bloku z lat siedemdziesiątych, twoim punktem odniesienia jest 6316 zł/m², a nie mediana miasta. Jeżeli oglądasz nowy budynek, jest nim 7900 zł/m².
Rolna: jedna ulica, 13 procent rynku
| Ulica | Mediana zł/m² | Transakcje | z tego pierwotny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Rolna | 7849 | 66 | 55 | 56 m² |
| Zgorzelicka | 6469 | 31 | 26 | 39 m² |
| Księdza Skorupki | 7639 | 29 | 24 | 45 m² |
| Niska | 5670 | 22 | 1 | 46 m² |
| Dzieci Polskich | 5608 | 22 | 0 | 53 m² |
| Polna | 5882 | 22 | 2 | 43 m² |
| Wandy Panfil | 7570 | 18 | 0 | 53 m² |
| Doktora Biernackiego | 6222 | 17 | 0 | 39 m² |
| Spalska | 8365 | 16 | 13 | 47 m² |
| Mazowiecka | 6290 | 15 | 0 | 39 m² |
Na trzy pierwsze pozycje z tej tabeli przypada 126 z 520 aktów, czyli 24 procent rynku. Sama Rolna to 66 transakcji, z czego 55 na rynku pierwotnym.
Bąble na mapie pokazują całą historię rejestru dla danego budynku, a nie tylko nasze dwuletnie okno, więc liczby na mapie są wyższe niż w tabeli. Skala zjawiska jest jednak ta sama: kilka budynków przy jednej ulicy odpowiada za dużą część wszystkich transakcji w mieście.
Wandy Panfil z medianą 7570 zł/m² wyłamuje się z tego schematu, bo to 18 aktów bez ani jednego z rynku pierwotnego. Tak wygląda najdroższy używany adres w mieście.
Po odsianiu nowych bloków ranking osiedli się odwraca
| Osiedle | Mediana zł/m² | Transakcje | z tego pierwotny | Mediana zł/m² bez rynku pierwotnego |
|---|---|---|---|---|
| Majora Hubala III | 7675 | 99 | 55 | 7400 |
| Obrońców Tomaszowa | 6623 | 89 | 24 | 6103 |
| Śródmieście | 6068 | 52 | 3 | 6228 |
| 1000-lecia | 5768 | 45 | 3 | 5819 |
| Strzelecka | 5971 | 44 | 0 | 5971 |
| Kanonierów | 6463 | 32 | 26 | 7206 |
| Zapiecek | 6130 | 27 | 0 | 6130 |
| Wyzwolenia II | 5972 | 24 | 0 | 5972 |
| Michałowek | 8210 | 21 | 13 | 5078 |
| Wierzbowa | 7731 | 19 | 0 | 7731 |
| Browarna | 6717 | 14 | 0 | 6717 |
| Siedmiodomki | 6129 | 13 | 0 | 6129 |
W tabeli jest dwanaście osiedli z największą liczbą aktów. Michałowek z medianą 8210 zł/m² wygląda w niej na najdroższe osiedle miasta, ale po odjęciu trzynastu aktów z nowych bloków zostaje 5078 zł/m², czyli spadek z pierwszego miejsca na ostatnie. Osiedle Majora Hubala III, które ciągnie w górę zabudowa przy Rolnej, znosi tę operację znacznie lepiej: z 7675 schodzi do 7400 i zostaje najdroższym osiedlem miasta. Śródmieście i 1000-lecia, które w pełnym zestawieniu wyglądają przeciętnie, na samym rynku wtórnym idą lekko w górę.
Ranking osiedli w mieście, w którym trwa budowa, mierzy przede wszystkim to, gdzie akurat buduje deweloper. Jeżeli szukasz mieszkania z drugiej ręki, patrz na ostatnią kolumnę.
Najdroższy metr jest w kawalerkach
| Pokoje | Mediana zł/m² | Transakcje |
|---|---|---|
| 1 | 7913 | 20 |
| 2 | 7231 | 119 |
| 3 | 6500 | 266 |
| 4 | 6554 | 87 |
| 5 | 5893 | 19 |
Tabela obejmuje 511 z 520 aktów, bo przy dziewięciu rejestr nie podaje liczby pokoi. Tomaszów zachowuje się tu jak duże miasto: im mniejsze mieszkanie, tym droższy metr, a rozpiętość od kawalerki do pięciu pokoi wynosi 34 procent. W Bełchatowie, 57 kilometrów dalej, ta sama zależność jest dużo słabsza: między kawalerką a mieszkaniem powyżej 65 m² cena metra spada tylko o 9 procent.
W podziale na metraż wychodzi jeszcze jedna rzecz. Mieszkania powyżej 65 m² mają najwyższą medianę w mieście, 7564 zł/m², i to nie dlatego, że duże jest drogie, tylko dlatego, że 62 procent z nich to rynek pierwotny.
Ostatni rok zamknął się na minusie
| Rok | Mediana zł/m² | Transakcje |
|---|---|---|
| 2021 | 4585 | 116 |
| 2022 | 5248 | 298 |
| 2023 | 5807 | 287 |
| 2024 | 6798 | 370 |
| 2025 | 6579 | 300 |
| 2026 (do maja) | 6936 | 58 |
Rok 2024 był w Tomaszowie mocny, wzrost o 17 procent. Rok 2025 zamknął się poniżej poprzedniego. Licząc dokładniej, ostatnie dwanaście miesięcy rejestru dało 6583 zł/m² wobec 6800 zł/m² rok wcześniej, czyli spadek o 3,2 procent.
Wartość dla 2026 roku opiera się na 58 aktach z pięciu miesięcy i jest wyższa niż rok wcześniej, więc warto ją traktować jako sygnał, a nie rozstrzygnięcie. Starostwo wprowadza dokumenty z opóźnieniem, więc dwa ostatnie miesiące każdego rejestru zawsze są niepełne.
Z czterech miast okolicy Tomaszów jest jedynym, w którym ostatni rok przyniósł spadek. Radomsko urosło o 5,5 procent, Piotrków o 3,0, Bełchatów o 1,4.
Cenniki deweloperów są wyżej niż akty, ale nieznacznie
Z ustawowej jawności cen mamy dziś w Tomaszowie 47 lokali wystawionych przez deweloperów, z medianą 8300 zł/m². To 5 procent powyżej mediany 7900 zł/m² z aktów notarialnych na rynku pierwotnym, czyli tyle, ile normalnie dzieli cennik od podpisu.
Praktycznie cała ta oferta pochodzi od jednego dewelopera: 25 lokali przy Rolnej po 8300 zł/m², 16 przy Barlickiego po 8600 i 6 przy Barlickiego 6A po 8450. Kupujący nowe mieszkanie w Tomaszowie w praktyce wybiera więc między budynkami jednej firmy, a nie między firmami.
Domy i działki
Mediana ceny domu w granicach miasta to 405 tysięcy zł przy 100 transakcjach, a typowa działka pod takim domem ma 623 m². Częstym przypadkiem jest tu siedlisko, czyli akt obejmujący więcej niż jeden budynek, a nie sam dom, i to jedna z przyczyn, dla których mediana jest niższa niż w Piotrkowie czy Bełchatowie.
Nie podajemy dla domów ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i najczęściej zna tylko powierzchnię działki.
Działek w tym oknie nie pokazujemy, bo tomaszowski rejestr wpisuje je bez ceny. Transakcje są, ale kolumna z ceną jest pusta, więc nie da się z nich policzyć mediany. To luka w danych źródłowych, nie brak obrotu gruntami w mieście.
Co z tego ma kupujący
Najdroższe adresy w mieście, licząc tylko te z co najmniej pięcioma aktami, to Fryderyka Chopina 19 z medianą 10 208 zł/m², Wandy Panfil 42A z 9199 i Spalska 56 z 8389. Na drugim końcu tej samej listy, już po odsianiu transakcji nierynkowych, są Profesora Tadeusza Seweryna 7 z 5059 zł/m² i Polna 14A z 5163. Próg pięciu aktów ma tu znaczenie, bo pojedyncze transakcje potrafią wypaść zarówno wyżej, jak i znacznie niżej od obu tych skrajności. Obie skrajności pochodzą z tego samego rejestru i tego samego miasta, a dzieli je dwukrotność.
Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie. Czy budynek jest z rynku pierwotnego, bo to jest różnica 25 procent na metrze. Czy osiedle wygląda drogo dlatego, że jest drogie, czy dlatego, że akurat stoi w nim nowy blok. I czy oferta odstaje od tego, co w tym samym miejscu płacili inni w ostatnim roku, w którym mediana miasta nie rosła.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych, a jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
