Jędrzejów zajmuje 130 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 8302 zł/m², o 38 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W gminie mieszka 25 977 osób, a stąd jest 41 km do Kielc i 83 km do Krakowa.
Liczby pochodzą z 199 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsza liczba tego wpisu to miejsce w rankingu. Jędrzejów jest drugą najdroższą gminą województwa świętokrzyskiego, po samych Kielcach, i wyprzedza zarówno Busko-Zdrój, o 1183 zł na metrze, jak i Sandomierz, o 1200 zł. Miasto dwudziestosześciotysięczne przy trasie na Kraków bije w tym rankingu największe uzdrowisko w Polsce.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Jędrzejowie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 2 lipca 2024 do 28 maja 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 1 akt o cenie 2291 zł/m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze, ale w Jędrzejowie ten podział jest w rejestrze prawie pusty i piszemy o tym niżej.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 199 aktów. Mediana to 8302 zł/m², rozstęp kwartylowy od 6202 do 9052 zł/m², a typowe mieszkanie ma 46 m² i kosztuje 360 000 zł.
Rejestr prawie nie mówi, po której stronie rynku jest transakcja
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Nieokreślony w źródle | 6900 | 128 | 312 000 zł | 46 m² |
| Pierwotny | 8764 | 70 | 403 557 zł | 46 m² |
| Wtórny | 6156 | 1 | 245 000 zł | 40 m² |
To jest najważniejsze zastrzeżenie tego wpisu. Rejestr jędrzejowski oznacza jako rynek wtórny dokładnie jeden akt na 199. Reszta to albo pierwsza sprzedaż, albo, w 128 przypadkach, brak informacji.
Nie znaczy to, że w Jędrzejowie nie handluje się mieszkaniami z istniejącego zasobu. Znaczy to, że z tego rejestru nie da się wyliczyć osobnej mediany rynku wtórnego, więc w tym wpisie jej nie podajemy, a wszędzie tam, gdzie inne miasta mają kolumnę „bez pierwszej sprzedaży", Jędrzejów ma kolumnę „nieokreślony w źródle".
Praktyczna wskazówka dla kupującego jest taka: jeśli oglądasz mieszkanie w starszym bloku, bliższą prawdy liczbą jest 6900 zł, czyli mediana transakcji bez oznaczenia, a nie 8302 zł.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| Warsztatowa 21 | 8866 | 14 | 7 |
| Dojazd 9 | 8554 | 16 | 8 |
| Parkowa | 8512 | 28 | 18 |
Trzy adresy zebrały w dwa lata co najmniej pięć transakcji i dają razem 58 aktów, czyli 29 procent rynku, w tym 33 transakcje pierwszej sprzedaży.
Wszystkie trzy mają mediany powyżej 8500 zł, czyli powyżej mediany miasta, i to one ciągną ją w górę. Pozostałe 141 aktów rozkłada się po całym mieście pojedynczymi transakcjami: żaden inny adres nie zebrał nawet pięciu w dwa lata.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 6944 | 31 | 6 |
| 35 do 50 m² | 8516 | 118 | 48 |
| 50 do 65 m² | 7551 | 37 | 12 |
| ponad 65 m² | 8187 | 13 | 4 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" jest tu odwrócona: najtańsze za metr są kawalerki, o 1572 zł poniżej przedziału od 35 do 50 m². Powód widać w ostatniej kolumnie: w przedziale do 35 m² pierwsza sprzedaż to sześć aktów na 31, a w przedziale od 35 do 50 m² niemal połowa.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 6078 | 36 | 36 m² |
| 2 | 8774 | 79 | 42 m² |
| 3 | 7613 | 63 | 50 m² |
| 4 | 8519 | 17 | 49 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Tabela nie układa się w kierunek, a różnica między mieszkaniem jednoizbowym a dwuizbowym, 2696 zł na metrze, jest największa w całym koszyku i przy typowym metrażu 36 wobec 42 m² trudno tłumaczyć ją samą powierzchnią.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 3217 | 82 |
| 2022 | 4948 | 157 |
| 2025 | 8164 | 112 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Lata 2023 i 2024 pomijamy, bo rejestr notuje z nich odpowiednio 37 i 34 akty, czyli cztery razy mniej niż z lat sąsiednich. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 28 maja, ale wart jest wzmianki: 72 akty przy medianie 8798 zł, najwyższej ze wszystkich lat.
Ta luka w środku tabeli jest sama w sobie informacją. Rynek jędrzejowski zatrzymał się w latach 2023 i 2024, a ruszył ponownie w 2025 roku, już na zupełnie innym poziomie cen.
Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 8398 zł/m² przy 158 aktach, a w dwunastu poprzednich 6504 zł przy 43 aktach, czyli wzrost o 29,1 procent.
Do tej liczby trzeba podejść ostrożnie z dwóch powodów. Po pierwsze, poprzednie dwanaście miesięcy to zaledwie 43 akty, a mediana z takiej próby jest chwiejna. Po drugie, w tym samym czasie zmieniła się struktura obrotu: transakcji pierwszej sprzedaży przybyło. Policzone osobno transakcje spoza rynku pierwotnego dają wzrost o 26,1 procent, więc kierunek się potwierdza, ale skala pozostaje niepewna.
Ostrożny wniosek brzmi: Jędrzejów drożeje szybciej niż jakiekolwiek inne miasto w tym województwie, a poziom, na którym się dziś znajduje, jest wyższy niż w Busku-Zdroju i Sandomierzu.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 40 | 385 000 zł | 263 750 do 635 000 zł | 735 m² |
| Działka | 20 | 38 500 zł | 15 726 do 73 750 zł | 1100 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 24 z 40 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, a typowa działka ma 735 m².
Wiersz działek wymaga ostrożności: mediana 38 500 zł przy typowej powierzchni 1100 m² nie opisuje działki budowlanej w mieście, tylko w większości grunty rolne i drobne udziały w gminie. Ostatni akt na działkę pochodzi z 30 grudnia 2025.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań nie ma dziś w Jędrzejowie ani jednego lokalu, mimo że pierwsza sprzedaż to 70 aktów z ostatnich dwóch lat. Oznacza to, że inwestycje, które te akty wygenerowały, są już wyprzedane.
Co z tego ma kupujący
Jędrzejów jest drugą najdroższą gminą regionu i rynkiem, o którym rejestr mówi mniej niż gdzie indziej. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Nie traktuj 8302 zł jako ceny mieszkania w starszym bloku, bo transakcje bez oznaczenia rynku mają medianę 6900 zł. Sprawdź adres, bo trzy adresy dają 29 procent rynku i wszystkie leżą powyżej mediany miasta. I traktuj wzrost o 29 procent jako kierunek, a nie jako miarę, bo porównywany okres ma tylko 43 akty.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Pińczów leży 30 km stąd i jest tańszy o 2902 zł na metrze, a Busko-Zdrój 47 km i jest tańsze o 1183 zł. Wszystkie trzy zestawiamy w porównaniu cen w Busku-Zdroju, Jędrzejowie i Pińczowie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
