Busko-Zdrój zajmuje 246 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 7119 zł/m², o 18 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W gminie mieszka 30 093 osoby, a stąd jest 51 km do Kielc i 104 km do Krakowa.
Liczby pochodzą z 451 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. To drugi co do wielkości rynek mieszkaniowy województwa świętokrzyskiego po Kielcach, większy niż w Sandomierzu i Jędrzejowie razem wziętych.
Najciekawsza liczba tego wpisu opisuje strukturę tego rynku. 329 z 451 aktów, czyli 73 procent, to pierwsza sprzedaż, a pięć ulic w zachodniej części miasta daje 246 transakcji, czyli 55 procent całego obrotu. Busko jest największym uzdrowiskiem w Polsce i przez ostatnie dwa lata było w tym regionie największym placem budowy.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Busku-Zdroju, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 8 lipca 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 1 akt o cenie 1702 zł/m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 451 aktów. Mediana to 7119 zł/m², rozstęp kwartylowy od 6020 do 7969 zł/m², a typowe mieszkanie ma 46 m² i kosztuje 320 609 zł.
Pięć ulic daje 55 procent rynku
| Ulica | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Jasna | 8424 | 26 | 25 | 47 m² |
| Ludwika Waryńskiego | 8012 | 78 | 69 | 46 m² |
| Młyńska | 7347 | 59 | 56 | 43 m² |
| Osiedle Tadeusza Kościuszki | 7229 | 9 | 0 | 44 m² |
| Siesławska | 7143 | 39 | 38 | 58 m² |
| Osiedle Orła Białego | 6834 | 18 | 0 | 38 m² |
| Ciepłownicza | 6218 | 12 | 9 | 49 m² |
| Fiołkowa | 5664 | 44 | 29 | 40 m² |
| Osiedle Władysława Sikorskiego | 5242 | 8 | 0 | 64 m² |
Ta tabela dzieli miasto na dwie części i granica jest bardzo wyraźna.
Pięć ulic z nową zabudową, czyli Waryńskiego, Młyńska, Fiołkowa, Siesławska i Jasna, to 246 aktów, z czego 217 to pierwsza sprzedaż. Trzy osiedla z istniejącego zasobu, Orła Białego, Kościuszki i Sikorskiego, to 35 aktów i ani jednej pierwszej sprzedaży.
Rozpiętość wynosi 3182 zł na metrze, od 5242 zł na Osiedlu Sikorskiego do 8424 zł przy Jasnej, czyli 159 100 zł na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym.
Ciekawe jest przy tym, że rozpiętość biegnie także wewnątrz samej nowej zabudowy: Fiołkowa ma medianę 5664 zł, a Jasna 8424 zł, choć obie leżą w tej samej części miasta i obie sprzedają głównie mieszkania od deweloperów. To jest 2760 zł na metrze różnicy między dwiema nowymi inwestycjami.
Rynek pierwotny jest tu regułą, a nie wyjątkiem
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 7120 | 329 | 324 179 zł | 47 m² |
| Wtórny | 7433 | 67 | 305 000 zł | 45 m² |
| Nieokreślony w źródle | 6667 | 55 | 300 000 zł | 46 m² |
Rynek wtórny jest tu o 313 zł na metrze droższy od pierwszej sprzedaży, ale stoi na 67 aktach wobec 329, więc to strona wtórna jest w Busku marginesem, a nie odwrotnie.
Rejestr nie określa strony rynku przy 55 aktach i podajemy je jako osobny wiersz, a nie doliczamy do żadnej z pozostałych.
Dla kupującego oznacza to rzecz nietypową. W Busku mediana miasta jest w praktyce medianą rynku deweloperskiego, a mieszkanie z istniejącego zasobu jest towarem rzadkim: w dwa lata podpisano 67 takich aktów, czyli mniej niż trzy miesięcznie.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 7440 | 37 | 17 |
| 35 do 50 m² | 7160 | 244 | 187 |
| 50 do 65 m² | 6906 | 134 | 99 |
| ponad 65 m² | 6984 | 36 | 26 |
Ponad połowa rynku, 244 z 451 aktów, mieści się w przedziale od 35 do 50 m², co jest typowe dla miasta, w którym buduje się mieszkania także pod wynajem.
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu słabo: cztery przedziały mieszczą się w 534 zł na metrze.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 7209 | 218 | 40 m² |
| 3 | 6996 | 169 | 56 m² |
| 4 | 5357 | 22 | 63 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Mieszkania dwuizbowe to prawie połowa rynku, a spadek od dwóch do czterech izb wynosi 1852 zł na metrze. Wiersz jednoizbowy pomijamy, bo stoi na ośmiu aktach.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 5592 | 96 |
| 2022 | 5521 | 74 |
| 2023 | 6406 | 202 |
| 2024 | 6591 | 269 |
| 2025 | 6847 | 206 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 8 lipca, ale wart jest wzmianki: rejestr notuje z niego 95 aktów przy medianie 7524 zł, najwyższej ze wszystkich lat.
Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 22 procent, czyli o 1255 zł na metrze. To jest wzrost wyraźnie wolniejszy niż w Kielcach, gdzie w tym samym czasie wyniósł 56 procent.
Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 7628 zł/m² przy 134 aktach, a w dwunastu poprzednich 6870 zł przy 304 aktach, czyli wzrost o 11,0 procent. Rynek bez pierwszej sprzedaży urósł w tym czasie o 7,9 procent, więc wzrost jest realny, a nie tylko efektem zmiany struktury obrotu.
Najważniejsza jest tu jednak druga kolumna. Liczba transakcji spadła o 56 procent, z 304 do 134. Tak wygląda rynek, na którym duża fala nowych mieszkań została wyprzedana i nie ma jej czym zastąpić: w ustawowej bazie cenników deweloperskich nie ma dziś w Busku ani jednego lokalu.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 81 | 409 000 zł | 230 000 do 680 000 zł | 1564 m² |
Przy domach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 50 z 81 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, a typowa działka ma 1564 m², więc mediana 409 000 zł opisuje w większości siedliska i domy wiejskie w gminie.
Tabeli działek nie ma, bo rejestr nie notuje w Busku-Zdroju żadnej transakcji gruntowej od 21 grudnia 2022 roku. W całym rejestrze jest ich 95, wszystkie starsze. To jest luka w danych źródłowych, a nie informacja o rynku: trudno przyjąć, że w gminie trzydziestotysięcznej nie sprzedano przez trzy i pół roku ani jednej działki.
Co z tego ma kupujący
Busko-Zdrój to rynek zdominowany przez nową zabudowę, na którym właśnie skończyła się fala sprzedaży. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Sprawdź ulicę, bo między Fiołkową a Jasną jest 2760 zł na metrze, choć obie leżą w tej samej części miasta. Nie zakładaj, że rynek wtórny jest tańszy, bo w Busku jest o 313 zł na metrze droższy i bardzo płytki. I licz się z tym, że oferta się kurczy: liczba transakcji spadła w rok o ponad połowę, a nowych mieszkań w ustawowym cenniku nie ma.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Pińczów leży 16 km stąd i jest tańszy o 1719 zł na metrze, a Jędrzejów 47 km i jest droższy o 1183 zł. Wszystkie trzy zestawiamy w porównaniu cen w Busku-Zdroju, Jędrzejowie i Pińczowie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
