Pińczów zajmuje 534 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 5400 zł/m², o 10 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. W gminie mieszka 18 762 osoby, a stąd jest 42 km do Kielc, 16 km do Buska-Zdroju i 30 km do Jędrzejowa.
Liczby pochodzą z 100 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. To rynek mały i wszystkie liczby w tym wpisie opisują dwa lata naraz, a nie pojedyncze miesiące.
Najciekawsza liczba tego wpisu jest porównawcza. Busko-Zdrój, oddalone o 16 km, ma medianę 7119 zł/m², czyli o 1719 zł wyższą, a Jędrzejów, 30 km stąd, aż 8302 zł. Pińczów leży między dwoma najdroższymi rynkami południa województwa i jest od obu wyraźnie tańszy.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Pińczowie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 8 lipca 2024 do 13 lipca 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 2 akty o medianie 1236 zł/m² i typowej cenie 38 780 zł przy 29 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 100 aktów. Mediana to 5400 zł/m², rozstęp kwartylowy od 4370 do 6822 zł/m², a typowe mieszkanie ma 48 m² i kosztuje 241 500 zł.
Rejestr rzadko określa stronę rynku
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Nieokreślony w źródle | 5116 | 81 | 231 000 zł | 48 m² |
| Pierwotny | 7296 | 18 | 386 500 zł | 51 m² |
| Wtórny | 6473 | 1 | 290 000 zł | 45 m² |
Rejestr pińczowski nie mówi, po której stronie rynku jest 81 ze 100 transakcji. Podajemy je jako osobny wiersz, bo doliczenie ich do rynku wtórnego byłoby zgadywaniem.
Praktycznie oznacza to, że najbliższą prawdy liczbą dla mieszkania w istniejącym bloku jest 5116 zł, czyli mediana transakcji bez oznaczenia, a 7296 zł opisuje osiemnaście aktów pierwszej sprzedaży.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| Siedmiolaski 1 | 7926 | 6 | 6 |
| Siedmiolaski 1B | 7303 | 6 | 3 |
Tylko dwa adresy zebrały w dwa lata choćby pięć transakcji i oba należą do tej samej inwestycji przy ulicy Siedmiolaski. Dwanaście aktów, czyli 12 procent rynku, przy medianach o 1900 do 2500 zł wyższych od mediany miasta.
Reszta obrotu, 88 aktów, rozkłada się po całym mieście i gminie pojedynczymi transakcjami.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 6010 | 20 | 5 |
| 35 do 50 m² | 5328 | 40 | 3 |
| 50 do 65 m² | 5286 | 32 | 5 |
| ponad 65 m² | 6920 | 8 | 5 |
Ta tabela ma kształt litery U i wynika to ze struktury, a nie z rynku: przedział powyżej 65 m² stoi na ośmiu aktach, z czego pięć to pierwsza sprzedaż, więc jego mediana opisuje w praktyce nowe mieszkania przy Siedmiolaskach.
Realny obraz dają dwa środkowe wiersze, obejmujące 72 ze 100 transakcji: mieszkanie od 35 do 65 m² kosztuje w Pińczowie około 5300 zł za metr.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 7030 | 10 | 34 m² |
| 3 | 5320 | 56 | 48 m² |
| 4 | 5491 | 31 | 58 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Mieszkania trzy- i czteroizbowe, czyli 87 ze 100 aktów, mieszczą się w 171 zł na metrze. Wiersz dwuizbowy stoi na dziesięciu aktach i jest o 1710 zł wyższy, ale przy takiej próbie nie robimy z tego reguły.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 3377 | 27 |
| 2022 | 4202 | 32 |
| 2024 | 6300 | 61 |
| 2025 | 5212 | 47 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2023 pomijamy, bo rejestr notuje z niego 19 aktów. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 13 lipca: 21 aktów przy medianie 5319 zł.
Skok w 2024 roku i spadek w 2025 to w dużej części sprzedaż przy Siedmiolaskach, która wypadła na rok 2024. Po jej zakończeniu mediana wróciła do poziomu nieco powyżej 5200 zł i tam stoi.
Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 5180 zł/m² przy 38 aktach, a w dwunastu poprzednich 5775 zł przy 61 aktach, czyli spadek o 10,3 procent. Policzone osobno transakcje spoza rynku pierwotnego dają spadek o 6,6 procent, z 5322 do 4972 zł.
Kierunek jest więc spadkowy po obu stronach rachunku, ale przy takiej liczbie aktów bezpieczniej mówić o powrocie do poziomu sprzed 2024 roku niż o taniejącym rynku.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 42 | 330 000 zł | 221 250 do 436 875 zł | 1115 m² |
| Działka | 22 | 36 400 zł | 6010 do 80 332 zł | 981 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 30 z 42 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, a typowa działka ma 1115 m².
Wiersz działek opisuje głównie grunty rolne i drobne udziały: dolny kwartyl wynosi 6010 zł, a ostatni akt pochodzi z 29 grudnia 2025.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań nie ma dziś w Pińczowie ani jednego lokalu. Osiemnaście aktów pierwszej sprzedaży z ostatnich dwóch lat pochodzi z inwestycji, która została wyprzedana.
Co z tego ma kupujący
Pińczów jest najtańszym z trzech miast tego koszyka i rynkiem, o którym rejestr mówi mało. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Pracuj na liczbie 5116 zł, czyli medianie transakcji bez oznaczenia rynku, a nie na 5400 zł. Nie porównuj się do Siedmiolasek, bo ten adres jest o około dwa tysiące złotych na metrze droższy od reszty miasta. I pamiętaj o sąsiedztwie: 16 km dalej, w Busku, ten sam metr kosztuje o 1719 zł więcej.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Busko-Zdrój leży 16 km stąd i jest droższe o 1719 zł na metrze, a Jędrzejów 30 km i jest droższy o 2902 zł. Wszystkie trzy zestawiamy w porównaniu cen w Busku-Zdroju, Jędrzejowie i Pińczowie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
