Trzy miasta południowej części województwa świętokrzyskiego dzieli 2902 zł na metrze, od 8302 zł w Jędrzejowie do 5400 zł w Pińczowie. To 145 100 zł na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym, a dzieli je 30 km drogi.
Liczby pochodzą z 750 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku, z czego 451 w samym Busku-Zdroju.
Najciekawsze w tej trójce jest to, że rozpiętość nie układa się według wielkości miast ani odległości od Kielc. Najmniejszy Pińczów jest najtańszy, ale największe Busko-Zdrój nie jest najdroższe: wyprzedza je Jędrzejów, mniejszy od niego o cztery tysiące mieszkańców.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwa powiatowe w Busku-Zdroju, Jędrzejowie i Pińczowie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do końca rejestru każdego miasta. Końce mieszczą się w siedmiu tygodniach, od 28 maja 2026 w Jędrzejowie do 13 lipca 2026 w Pińczowie.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W trzech opisanych miastach filtr usunął łącznie 4 akty.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze, ale w dwóch z trzech miast rejestr prawie nie wypełnia tej rubryki i piszemy o tym niżej.
Trzy miasta, jedna tabela
| Miasto | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Pierwsza sprzedaż, zł/m² | Akty | Do Kielc | Koniec rejestru |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Jędrzejów | 25 977 | 130 | 8302 | 8764 | 199 | 41 km | 2026-05-28 |
| Busko-Zdrój | 30 093 | 246 | 7119 | 7120 | 451 | 51 km | 2026-07-08 |
| Pińczów | 18 762 | 534 | 5400 | 7296 | 100 | 42 km | 2026-07-13 |
Miejsce w kraju liczymy wśród 860 gmin, które mają w oknie co najmniej 30 aktów, a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6028 zł/m². Dla porównania: Kielce mają 9194 zł/m², a Kraków, do którego z Jędrzejowa jest 83 km, 14 651 zł.
Jędrzejów jest drugą najdroższą gminą całego województwa, zaraz po Kielcach, i jedyną w tym zestawieniu w pierwszej piętnastce procent kraju. Pińczów, leżący 30 km dalej, jest w drugiej połowie stawki.
Rejestr, który nie mówi, po której stronie rynku jest transakcja
| Miasto | Pierwsza sprzedaż | Rynek wtórny | Nieokreślony w źródle | Udział nieokreślonych |
|---|---|---|---|---|
| Busko-Zdrój | 329 | 67 | 55 | 12 procent |
| Jędrzejów | 70 | 1 | 128 | 64 procent |
| Pińczów | 18 | 1 | 81 | 81 procent |
To jest zastrzeżenie, bez którego całe to porównanie byłoby mylące. W Jędrzejowie i Pińczowie rejestr oznacza jako rynek wtórny po jednym akcie, a resztę zostawia bez informacji, więc osobnej mediany rynku wtórnego nie da się dla tych miast policzyć.
W praktyce oznacza to trzy różne poziomy wiedzy o trzech sąsiednich rynkach:
- W Busku wiemy, że 73 procent obrotu to pierwsza sprzedaż, a rynek wtórny, 67 aktów, ma medianę 7433 zł.
- W Jędrzejowie wiemy tylko, że 70 aktów to pierwsza sprzedaż po 8764 zł, a pozostałe 128 transakcji ma medianę 6900 zł i nie wiadomo, co dokładnie obejmują.
- W Pińczowie osiemnaście aktów pierwszej sprzedaży ma medianę 7296 zł, a 81 pozostałych 5116 zł.
Dla kupującego wniosek jest praktyczny. Jeśli oglądasz mieszkanie w starszym bloku, właściwe liczby to 6900 zł w Jędrzejowie i 5116 zł w Pińczowie, a nie mediany miast.
Busko-Zdrój: rynek zbudowany na pięciu ulicach
Busko wyróżnia się w tej trójce nie ceną, tylko strukturą. 329 z 451 tamtejszych aktów to pierwsza sprzedaż, a pięć ulic w zachodniej części miasta daje 246 transakcji, czyli 55 procent całego obrotu.
Rozpiętość wewnątrz samego Buska wynosi przy tym 3182 zł na metrze, od 5242 zł na Osiedlu Sikorskiego do 8424 zł przy Jasnej, czyli więcej niż różnica między Buskiem a Pińczowem.
Ta fala właśnie się kończy. Liczba transakcji spadła w Busku z 304 do 134 rok do roku, a w ustawowej bazie cenników deweloperskich nie ma dziś w żadnym z trzech miast ani jednego lokalu.
Kierunek zmian
| Miasto | Cały rynek, ostatnie 12 miesięcy | Zmiana | Bez pierwszej sprzedaży | Zmiana |
|---|---|---|---|---|
| Jędrzejów | 8398 zł/m² | +29,1 procent | 7651 zł/m² | +26,1 procent |
| Busko-Zdrój | 7628 zł/m² | +11,0 procent | 7440 zł/m² | +7,9 procent |
| Pińczów | 5180 zł/m² | −10,3 procent | 4972 zł/m² | −6,6 procent |
Każde miasto liczy własne dwanaście miesięcy do własnego końca rejestru.
Jędrzejów rośnie najszybciej ze wszystkich miast, jakie policzyliśmy w tym województwie, ale ta liczba stoi na 43 aktach w okresie porównywanym i trzeba ją traktować jako kierunek, nie jako pomiar. Rynek jędrzejowski zatrzymał się w latach 2023 i 2024, kiedy rejestr notował po 34 do 37 aktów rocznie, i ruszył ponownie w 2025 roku już na innym poziomie cen.
Busko rośnie realnie, o 7,9 procent po odjęciu pierwszej sprzedaży, i jest to wzrost przy gwałtownie kurczącym się obrocie.
Pińczów jako jedyny tanieje, o 6,6 procent po odjęciu pierwszej sprzedaży, i jest to powrót do poziomu sprzed 2024 roku, kiedy sprzedawała się tam inwestycja przy Siedmiolaskach.
Mniejsze gminy koszyka
| Gmina | Mediana, zł/m² | Akty | Miejsce w kraju |
|---|---|---|---|
| Kazimierza Wielka | 7142 | 38 | 238 |
| Włoszczowa | 6730 | 42 | 295 |
| Sędziszów | 5318 | 30 | 556 |
Trzy gminy z tej części województwa mają dość transakcji, żeby wejść do krajowego rankingu. Dwie z nich mieszczą się w rozpiętości opisanej wyżej, a Sędziszów leży poniżej Pińczowa.
Kazimierza Wielka, 36 km od Buska, ma medianę tylko o 23 zł wyższą od buskiej przy 38 aktach, co przy takiej próbie znaczy tyle, że oba rynki są na tym samym poziomie. Sędziszów, 23 km od Jędrzejowa, jest od niego tańszy o 2984 zł na metrze, czyli o więcej niż wynosi rozpiętość między trzema opisanymi miastami.
Domy i działki
| Miasto | Domy, akty | Mediana domu | Udział z dwoma budynkami | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Busko-Zdrój | 81 | 409 000 zł | 62 procent | 1564 m² |
| Jędrzejów | 40 | 385 000 zł | 60 procent | 735 m² |
| Pińczów | 42 | 330 000 zł | 71 procent | 1115 m² |
Przy domach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. We wszystkich trzech gminach większość aktów dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, więc te mediany opisują w dużej mierze siedliska, a nie domy w mieście.
Rozpiętość jest tu znacznie mniejsza niż przy mieszkaniach: 79 000 zł między skrajnymi miastami, czyli 24 procent, wobec 54 procent przy mieszkaniach.
Rynek gruntu wymaga osobnego zdania, bo w jednym z tych miast go w rejestrze nie ma. W Busku-Zdroju ostatnia transakcja działką zapisana w rejestrze pochodzi z 21 grudnia 2022 roku. W Jędrzejowie i Pińczowie akty są, ale opisują w większości grunty rolne: mediany 38 500 i 36 400 zł przy działkach o powierzchni ponad tysiąca metrów.
Co kupuje mediana
Za medianę pięćdziesięciometrowego mieszkania trzeba tu zapłacić:
- Jędrzejów: 415 100 zł
- Busko-Zdrój: 355 950 zł
- Pińczów: 270 000 zł
Różnica między Jędrzejowem a Pińczowem, 145 100 zł, to na tym rynku ponad połowa ceny mieszkania.
Analizy poszczególnych miast
Każde z tych miast opisujemy osobno, z podziałem na adresy, metraże, izby, historię cen oraz domy i działki:
Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
