Grudziądz zajmuje 609 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 4933 zł/m², czyli o 18 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 86 811 osób, a do Torunia jest stąd 66 km, do Bydgoszczy 71 km.
Liczby pochodzą z 1262 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. To trzeci rynek województwa po Bydgoszczy i Toruniu.
Najmocniejsza liczba tego wpisu leży jednak dwadzieścia sześć kilometrów dalej. Świecie, miasto o 32 tysiącach mieszkańców, czyli niemal trzy razy mniejsze, ma medianę 6189 zł/m², o 1256 zł wyższą niż Grudziądz. Trzeci rynek województwa jest tańszy od miasteczka obok, i to o jedną piątą.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Grudziądz, który jest miastem na prawach powiatu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 9 lutego 2026. Grudziądz aktualizuje swoje wydanie rejestru rzadziej niż okoliczne starostwa: to najstarszy rejestr w tym koszyku i o trzy do pięciu miesięcy starszy niż w Świeciu i Wąbrzeźnie.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 26 aktów o medianie 1129 zł/m² i typowej cenie 77 500 zł przy 84 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 1262 akty. Mediana to 4933 zł/m², rozstęp kwartylowy od 4081 do 6266 zł/m², a typowe mieszkanie ma 48 m² i kosztuje 240 000 zł.
Rynek pierwotny jest droższy o 50 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 6972 | 240 | 419 000 zł | 64 m² |
| Wtórny | 4634 | 1022 | 216 400 zł | 48 m² |
Różnica wynosi 2338 zł na metrze, czyli 50 procent, i jest największa wśród dużych miast tego województwa: w Toruniu to 13 procent, w Bydgoszczy 21, we Włocławku 28. Cena całkowita rozjeżdża się o 202 600 zł, bo nowe lokale są tu o szesnaście metrów większe od typowego mieszkania z istniejącego zasobu.
Dla kupującego oznacza to, że mediana miasta jest mało użyteczna, a właściwą liczbą jest 4634 zł. Za typowe mieszkanie z drugiej ręki płaci się w Grudziądzu 216 400 zł przy 48 m².
Osiedla, dla których mamy granice
Zanim przejdziemy do tabeli, jedno zastrzeżenie. Granice administracyjne, jakimi dysponujemy dla Grudziądza, obejmują 24 osiedla, ale transakcje przypisuje się do nich w 703 z 1262 aktów, czyli w 56 procentach rynku. Pozostałe 559 leży poza wszystkimi poligonami, jakie mamy, więc poniższa tabela nie jest rankingiem wszystkich osiedli miasta.
| Osiedle | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Bez rynku pierwotnego, zł/m² |
|---|---|---|---|---|
| Chełmińska | 8587 | 46 | 28 | 4742 |
| Rządz | 6703 | 101 | 73 | 5950 |
| Wielkie Tarpno | 6377 | 36 | 34 | 6904 |
| Kuntersztyn | 6122 | 10 | 2 | 6122 |
| Małe Tarpno | 5104 | 107 | 27 | 4773 |
| Łąkowa | 5016 | 27 | 1 | 5024 |
| Strzemięcin | 4721 | 32 | 0 | 4721 |
| Śródmieście Zewnętrzne | 4490 | 83 | 5 | 4402 |
| Węgrowo | 4388 | 14 | 1 | 4292 |
| Śródmieście Wewnętrzne | 4381 | 115 | 31 | 3251 |
| Warszawska | 4259 | 61 | 1 | 4236 |
| Mniszek | 4130 | 14 | 0 | 4130 |
| Stare Miasto | 3876 | 50 | 1 | 3887 |
Ostatnia kolumna jest tu ważniejsza niż w innych miastach, bo różnice między nią a trzecią są ogromne. Na Chełmińskiej mediana ogólna wynosi 8587 zł, a po odjęciu rynku pierwotnego 4742 zł, czyli o 3845 zł mniej. Dwadzieścia osiem z czterdziestu sześciu aktów to tam pierwsza sprzedaż, więc 8587 zł jest ceną jednej inwestycji, nie ceną osiedla.
To samo, słabiej, dotyczy Śródmieścia Wewnętrznego: 4381 zł z rynkiem pierwotnym i 3251 zł bez niego, przy 31 pierwszych sprzedażach na 115 aktów.
Osiedla, w których obie kolumny są zbieżne, opisują to, co obiecują. Strzemięcin, 4721 zł przy 32 aktach i zerowym rynku pierwotnym, oraz Stare Miasto, 3876 zł przy 50 aktach, to najtańsze i najlepiej udokumentowane części miasta. Między Starym Miastem a nowymi budynkami przy Chełmińskiej rejestr notuje 4711 zł różnicy na metrze.
Adresy: od 2128 do 10 326 zł
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| Portowa 3 | 10 326 | 35 | 30 |
| Stanisława Rożanowicza 33 | 7386 | 29 | 29 |
| Powstańców Wielkopolskich 6 | 5678 | 29 | 26 |
| Malinowa 7 | 6308 | 19 | 18 |
| Kalinkowa 84A | 9258 | 17 | 16 |
| Kilińskiego 2 | 4330 | 17 | 0 |
| Jagodowa 12 | 7679 | 15 | 15 |
| Kalinkowa 84 | 8905 | 12 | 12 |
| Dąbrówki 5 | 4885 | 12 | 0 |
| Mieszka I 13 | 5568 | 12 | 5 |
| Chełmińska 57 | 2128 | 10 | 0 |
Rozpiętość między skrajnymi adresami wynosi 8198 zł na metrze, od 2128 zł przy Chełmińskiej 57 do 10 326 zł przy Portowej 3. To najszersza rozpiętość adresowa w całym województwie i mieści się w granicach jednego osiemdziesięciosześciotysięcznego miasta.
Górna połowa tabeli to w całości nowe inwestycje: pod Portową, Rożanowicza, Malinową, Kalinkową i Jagodową od 86 do 100 procent transakcji to pierwsza sprzedaż. Dolna to stary zasób. Dwadzieścia największych adresów daje 272 z 1262 aktów, czyli 22 procent rynku.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| ponad 65 m² | 5500 | 224 | 88 |
| 50 do 65 m² | 5058 | 363 | 97 |
| do 35 m² | 4777 | 170 | 5 |
| 35 do 50 m² | 4770 | 505 | 50 |
W Grudziądzu większe mieszkania kosztują więcej za metr, co jest odwrotnością reguły z Torunia, i przyczyna stoi w ostatniej kolumnie: w przedziale powyżej 65 m² rynek pierwotny to 39 procent transakcji, a wśród lokali poniżej 35 m² pięć na 170. Deweloperzy budują tu duże mieszkania, a najmniejsze pochodzą wyłącznie z istniejącego zasobu.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 5149 | 16 | 32 m² |
| 2 | 5422 | 189 | 36 m² |
| 3 | 5074 | 507 | 48 m² |
| 4 | 4630 | 316 | 60 m² |
| 5 | 4590 | 56 | 72 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Pięć wierszy powyżej obejmuje 1084 z 1262 aktów.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 3920 | 892 |
| 2022 | 4300 | 764 |
| 2023 | 4505 | 913 |
| 2024 | 4747 | 895 |
| 2025 | 4979 | 833 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy, bo rejestr kończy się 9 lutego i zawiera z niego 34 akty.
Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 27 procent, czyli wolniej niż w Toruniu i Bydgoszczy, ale znacznie szybciej niż w Inowrocławiu. Liczba transakcji jest przez cały ten czas wyjątkowo stała, między 764 a 913 rocznie, co czyni Grudziądz jednym z płynniejszych rynków regionu.
Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 4959 zł/m² przy 789 aktach, a w dwunastu poprzednich 4801 zł przy 831 aktach, czyli wzrost o 3,3 procent. Obie próby są duże i porównywalne, więc jest to jedna z pewniejszych liczb w całej serii.
Cenniki deweloperów
| Miara | Wartość |
|---|---|
| Lokale w cennikach | 99 |
| Mediana ceny ofertowej | 7472 zł/m² |
| Kwartyle | 7421 do 7630 zł/m² |
| Mediana rynku pierwotnego z aktów | 6972 zł/m² |
Ustawowa baza notuje w Grudziądzu 99 lokali w sprzedaży w dwóch inwestycjach: 84 przy Budowlanych 8A po 7454 zł/m² i 15 przy Mieszka I 17 po 8750 zł. Mediana ofertowa jest o 7 procent wyższa od mediany, po jakiej podpisano akty na rynku pierwotnym, a rozstęp kwartylowy cenników jest bardzo wąski, bo niemal cały zapas pochodzi z jednej inwestycji.
Warto zauważyć, że cennik z Mieszka I 17 stoi obok Mieszka I 13, gdzie rejestr notuje 12 transakcji po medianie 5568 zł. To ta sama ulica i dwie różne ceny, bo jedna liczba jest ofertą, a druga aktem.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 213 | 595 000 zł | 400 000 do 785 000 zł | 925 m² |
| Działka | 81 | 80 000 zł | 29 450 do 245 000 zł | 729 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 85 z 213 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.
W przeciwieństwie do rynku mieszkań, obie te kolumny są świeższe: ostatni akt na dom pochodzi z 16 lipca 2026, a na działkę z 18 czerwca 2026, czyli o pięć miesięcy później niż ostatni akt lokalowy. To luka w danych źródłowych po stronie mieszkań, a nie brak transakcji.
Mediana ceny domu, 595 000 zł, to równowartość niemal dwóch i pół przeciętnego mieszkania z tego miasta.
Co z tego ma kupujący
Grudziądz jest najtańszym dużym miastem województwa i jednocześnie miastem o największym rozrzucie cen wewnątrz własnych granic. Trzy rzeczy warto sprawdzić.
Pracuj na liczbie 4634 zł, bo mediana miasta jest podniesiona o 299 zł przez rynek pierwotny, który tu kosztuje o połowę więcej. Sprawdzaj konkretny adres, nie osiedle, bo rozpiętość sięga 8198 zł na metrze, a na jednym osiedlu mediana potrafi spaść z 8587 na 4742 zł po odjęciu nowej inwestycji. I pamiętaj o dacie rejestru: kończy się 9 lutego 2026, więc porównanie ze Świeciem czy Wąbrzeźnem wymaga poprawki na trzy do pięciu miesięcy.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Świecie leży 26 km stąd i jest droższe o 1256 zł na metrze, Chełmno 39 km i jest droższe o 303 zł, a Wąbrzeźno 33 km i jest tańsze o 251 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w porównaniu cen w Grudziądzu, Świeciu, Chełmnie i Wąbrzeźnie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
