Gmina Świecie zajmuje 401 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 6189 zł/m², czyli o 3 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 32 404 osoby, a do Grudziądza jest stąd 26 km, do Chełmna 10 km, a do Bydgoszczy 45 km.
Liczby pochodzą z 419 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Ta mediana jest wyższa niż w Grudziądzu, mieście niemal trzy razy większym, i wyższa niż we Włocławku, mieście trzy razy większym. Świecie jest najdroższą gminą tego koszyka i jedyną w nim powyżej krajowej mediany. Różnica wobec Grudziądza wynosi 1256 zł na metrze, a na samym istniejącym zasobie 1178 zł, więc nie jest to efekt nowych inwestycji.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Świeciu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 25 maja 2026, czyli o trzy i pół miesiąca dłużej niż rejestr grudziądzki.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 15 aktów o medianie 1225 zł/m² i typowej cenie 53 676 zł przy 45 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 419 aktów. Mediana to 6189 zł/m², rozstęp kwartylowy od 5168 do 7310 zł/m², a typowe mieszkanie ma 48 m² i kosztuje 318 000 zł.
Rynek pierwotny jest droższy o 1180 zł
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 6992 | 128 | 402 468 zł | 59 m² |
| Wtórny | 5812 | 291 | 275 000 zł | 48 m² |
Rynek pierwotny to 31 procent transakcji i jest o 1180 zł na metrze droższy od wtórnego, czyli o 20 procent. To proporcja typowa dla dużego miasta, a nie dla gminy trzydziestodwutysięcznej.
Najważniejsza liczba w tej tabeli to jednak 5812 zł, czyli cena mieszkania z istniejącego zasobu. Jest ona wyższa od tej samej liczby w Grudziądzu o 1178 zł, w Chełmnie o 748 zł i w Wąbrzeźnie o 1391 zł. Przewaga Świecia nie bierze się z nowych bloków, tylko z tego, że istniejący zasób jest tu po prostu droższy.
Siedem budynków daje 28 procent rynku
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| Królowej Bony 3 | 8778 | 40 | 40 |
| Laskowicka 10E | 6955 | 21 | 21 |
| Laskowicka 10A | 6997 | 17 | 17 |
| Laskowicka 10D | 6544 | 17 | 17 |
| Wojska Polskiego 75A | 5380 | 9 | 2 |
| Laskowicka 10C | 6044 | 9 | 3 |
| Wojska Polskiego 69B | 6353 | 8 | 0 |
| Laskowicka 10B | 6100 | 8 | 0 |
| Wojska Polskiego 167A | 5889 | 7 | 0 |
| Wojska Polskiego 69A | 4921 | 7 | 1 |
Kompleks przy Laskowickiej 10, liczony ze wszystkimi klatkami, i jeden budynek przy Królowej Bony to razem 117 aktów, czyli 28 procent rynku gminy i 77 procent jej rynku pierwotnego. Królowej Bony 3 z medianą 8778 zł jest przy tym najdroższym adresem w całym koszyku, o 2589 zł powyżej mediany gminy.
Sam kompleks przy Laskowickiej pokazuje, jak bardzo cena zależy tu od klatki i od momentu sprzedaży: od 6044 zł pod numerem 10C do 6997 zł pod 10A, czyli 953 zł różnicy w jednej inwestycji.
Ulica Wojska Polskiego to z kolei istniejący zasób i cztery jej adresy mieszczą się między 4921 a 6353 zł.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| 50 do 65 m² | 6685 | 131 | 52 |
| ponad 65 m² | 6525 | 49 | 22 |
| 35 do 50 m² | 6020 | 197 | 49 |
| do 35 m² | 5216 | 42 | 5 |
Najmniejsze lokale są tu najtańsze za metr, o 1469 zł poniżej przedziału od 50 do 65 m², i tylko pięć z czterdziestu dwóch to pierwsza sprzedaż. Deweloperzy w Świeciu nie budują kawalerek.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 6987 | 70 | 42 m² |
| 3 | 6544 | 221 | 48 m² |
| 4 | 5700 | 106 | 53 m² |
| 5 | 5340 | 10 | 83 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Cztery wiersze powyżej obejmują 407 z 419 aktów, a spadek od dwóch do pięciu izb wynosi 1647 zł na metrze.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 4205 | 257 |
| 2022 | 4688 | 337 |
| 2023 | 5558 | 391 |
| 2024 | 6083 | 218 |
| 2025 | 6358 | 242 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, ale rejestr notuje z niego 95 aktów o medianie 6208 zł.
Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 51 procent, najszybciej w tym koszyku i szybciej niż w Toruniu. Wzrost był przy tym najostrzejszy w latach 2022 i 2023, a od 2024 roku rynek się uspokoił.
Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 6188 zł/m² przy 226 aktach, a w dwunastu poprzednich 6167 zł przy 205 aktach, czyli wzrost o 0,3 procent. Obie próby są duże i porównywalne, więc wniosek jest jednoznaczny: po pięciu latach silnych wzrostów ceny w Świeciu od roku stoją w miejscu.
Cenniki deweloperów
| Miara | Wartość |
|---|---|
| Lokale w cennikach | 34 |
| Mediana ceny ofertowej | 8500 zł/m² |
| Kwartyle | 8486 do 8690 zł/m² |
| Mediana rynku pierwotnego z aktów | 6992 zł/m² |
Ustawowa baza notuje w Świeciu 34 lokale w sprzedaży w trzech inwestycjach: 18 przy Sikorskiego po 8500 zł/m², 11 przy Królowej Bony 3 po 8637 zł i pięć przy Laskowickiej 10 po 7000 zł. Mediana ofertowa jest o 22 procent wyższa od mediany z aktów rynku pierwotnego.
Ta różnica ma proste wytłumaczenie i widać je w tabeli adresów. Królowej Bony 3 sprzedawało się w aktach po 8778 zł, a jego resztki stoją dziś w cenniku po 8637 zł, czyli praktycznie tyle samo. Cała różnica bierze się stąd, że mediana z aktów obejmuje też tańszą Laskowicką, a cennik jest w większości nową, droższą inwestycją przy Sikorskiego. Trzydzieści cztery lokale to przy tym resztki zapasu, a nie rynek.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 71 | 550 000 zł | 367 500 do 702 500 zł | 906 m² |
| Działka | 11 | 20 000 zł | 12 776 do 77 962 zł | 536 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 30 z 71 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.
Jedenaście transakcji działkami o medianie 20 000 zł nie opisuje rynku gruntów. W gminie, która sprzedaje 419 mieszkań i 71 domów w dwa lata, rejestr notuje jedenaście działek, i to jest luka w danych źródłowych, a nie brak transakcji.
Mediana ceny domu, 550 000 zł, to równowartość niecałych dwóch przeciętnych mieszkań z tej gminy, czyli najkorzystniejsza taka proporcja w koszyku.
Co z tego ma kupujący
Świecie jest najdroższą gminą tego koszyka i jedyną powyżej krajowej mediany, a ceny stoją tu w miejscu od roku. Trzy rzeczy warto sprawdzić.
Dla mieszkania z istniejącego zasobu pracuj na liczbie 5812 zł, wyższej niż mediana ogólna Grudziądza. Sprawdź, czy adres nie należy do jednego z siedmiu budynków, które dają 28 procent rynku, bo wtedy porównujesz się z ceną inwestycji, a nie miasta. I rozważ Chełmno: leży 10 km stąd i jego istniejący zasób jest o 748 zł na metrze tańszy.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Chełmno leży 10 km stąd i jest tańsze o 953 zł na metrze, Grudziądz 26 km i jest tańszy o 1256 zł, a Wąbrzeźno jest tańsze o 1507 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w porównaniu cen w Grudziądzu, Świeciu, Chełmnie i Wąbrzeźnie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
