Wąbrzeźno zajmuje 644 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 4682 zł/m², czyli o 22 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 12 593 osoby, a do Grudziądza jest stąd 33 km, do Torunia 44 km.
Liczby pochodzą z 128 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Miasto jest małe, ale jego rynek rozpada się na dwie części oddalone od siebie bardziej niż w niejednej metropolii. Mieszkanie z istniejącego zasobu kosztuje tu 4421 zł/m², a mieszkanie z rynku pierwotnego 6955 zł, czyli o 57 procent więcej. Na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym to 126 700 zł różnicy w mieście o dwunastu tysiącach mieszkańców.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Wąbrzeźnie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 9 lipca 2026. To najświeższy rejestr w tym koszyku, o pięć miesięcy nowszy niż grudziądzki i chełmiński.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 8 aktów o medianie 1276 zł/m² i typowej cenie 58 500 zł przy 51 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 128 aktów. Mediana to 4682 zł/m², rozstęp kwartylowy od 3580 do 5304 zł/m², a typowe mieszkanie ma 47 m² i kosztuje 202 500 zł.
Dwa rynki, 2534 zł różnicy
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 6955 | 22 | 357 451 zł | 52 m² |
| Wtórny | 4421 | 106 | 190 000 zł | 46 m² |
Rynek pierwotny to 17 procent transakcji, ale kosztuje o 2534 zł na metrze więcej. Cena całkowita rozjeżdża się o 167 451 zł, bo nowe lokale są też o sześć metrów większe.
Dwadzieścia dwie transakcje to cienka podstawa i tak trzeba czytać liczbę 6955 zł. Solidna jest ta druga: 4421 zł/m² ze 106 aktów to najniższa mediana istniejącego zasobu wśród czterech miast tego koszyka, niższa nawet niż w Grudziądzu, gdzie wynosi 4634 zł.
Praktyczny wniosek dla kupującego: w Wąbrzeźnie ogłoszenie „mieszkanie w centrum" i ogłoszenie „mieszkanie w nowej inwestycji" opisują dwa rynki, między którymi jest 57 procent różnicy, i mediana miasta nie mówi nic o żadnym z nich.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| Niedziałkowskiego 1 | 4061 | 7 | 0 |
Rejestr notuje w Wąbrzeźnie tylko jeden adres z co najmniej pięcioma transakcjami, i jest to blok z istniejącego zasobu po 4061 zł/m². Rynek jest tu całkowicie rozproszony: 128 transakcji rozkłada się na kilkadziesiąt budynków, a 22 pierwsze sprzedaże na kilka mniejszych inwestycji, z których żadna nie przekroczyła czterech aktów.
To odróżnia Wąbrzeźno od Chełmna i Rypina, gdzie jeden budynek daje jedną trzecią albo połowę rynku.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| 50 do 65 m² | 4990 | 39 | 16 |
| 35 do 50 m² | 4633 | 60 | 6 |
| do 35 m² | 4544 | 20 | 0 |
| ponad 65 m² | 4045 | 9 | 0 |
Przedział od 50 do 65 m² jest najdroższy i to w nim mieści się większość rynku pierwotnego: szesnaście z trzydziestu dziewięciu transakcji to pierwsza sprzedaż. Lokale największe i najmniejsze pochodzą wyłącznie z istniejącego zasobu.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 4562 | 20 | 35 m² |
| 3 | 4720 | 68 | 47 m² |
| 4 | 4672 | 32 | 53 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Trzy wiersze powyżej obejmują 120 ze 128 aktów i są niemal płaskie: cała rozpiętość to 158 zł.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 3804 | 26 |
| 2022 | 4184 | 47 |
| 2023 | 5399 | 101 |
| 2024 | 4658 | 69 |
| 2025 | 4643 | 56 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, ale rejestr notuje z niego 39 aktów o medianie 5245 zł, najwyższej od 2023 roku.
Wiersz z 2023 roku wybija się z całej kolumny: 5399 zł przy 101 aktach, czyli dwa razy większym obrocie niż rok wcześniej i o 741 zł powyżej roku następnego. To rok, w którym w Wąbrzeźnie sprzedawała się duża inwestycja, a jej wyprzedanie widać w spadku obu kolumn w 2024 i 2025 roku. Cały ten epizod leży poza oknem tej analizy.
Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 4974 zł/m² przy 64 aktach, a w dwunastu poprzednich 4415 zł przy 63 aktach, czyli wzrost o 12,7 procent. Obie próby są niemal identyczne co do liczebności, więc jest to jedna z bardziej wiarygodnych rocznych zmian w tym koszyku. Częściowo odpowiada za nią kolejna nowa inwestycja, widoczna w szesnastu pierwszych sprzedażach w przedziale od 50 do 65 m², ale szesnaście transakcji nie przesunęłoby mediany o 559 zł samo z siebie przy próbie sześćdziesięciu czterech aktów.
Cenniki deweloperów
Dla Wąbrzeźna nie ma w ustawowej bazie ani jednego cennika, mimo że rejestr notarialny pokazuje 22 transakcje z rynku pierwotnego. To luka w danych źródłowych, a nie brak nowych mieszkań.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 25 | 450 000 zł | 380 000 do 714 000 zł | 721 m² |
Przy domach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 17 z 25 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, więc mediana 450 000 zł opisuje najczęściej posesję z zabudową gospodarczą.
Wiersza z działkami w tej tabeli nie ma i jest to samo w sobie ustalenie. Rejestr wąbrzeski notuje 18 transakcji gruntowych o medianie ceny 101 zł i typowej powierzchni 68 m². To nie są ceny rynkowe, tylko zapisy o wartości symbolicznej albo o udziałach w gruncie, więc żadnej mediany z tej kolumny nie da się podać uczciwie. Jest to luka w danych źródłowych, a nie brak obrotu działkami w tej gminie. Ostatni taki zapis pochodzi z 12 czerwca 2025 roku.
Co z tego ma kupujący
Wąbrzeźno ma najświeższy rejestr w okolicy Grudziądza i najostrzejszy w tym koszyku podział na dwa rynki. Trzy rzeczy warto sprawdzić.
Pracuj na liczbie 4421 zł, jeśli szukasz mieszkania z istniejącego zasobu, i na 6955 zł, jeśli oglądasz nową inwestycję. Mediana miasta, 4682 zł, nie opisuje żadnego z tych dwóch przypadków. Nie spodziewaj się wyboru pod konkretnym adresem: żaden budynek poza jednym nie ma w dwa lata więcej niż cztery transakcje. I nie szukaj w rejestrze cen działek, bo ta gmina ich nie zapisuje.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Grudziądz leży 33 km stąd i jest droższy o 251 zł na metrze, Chełmno jest droższe o 554 zł, a Świecie o 1507 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w porównaniu cen w Grudziądzu, Świeciu, Chełmnie i Wąbrzeźnie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
