Cztery miasta doliny dolnej Wisły dzieli 1507 zł na metrze, od 6189 zł w Świeciu do 4682 zł w Wąbrzeźnie. To 75 350 zł na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym.
Liczby pochodzą z 2152 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku, z czego 1262 w samym Grudziądzu.
Pierwsza rzecz, którą widać w tabeli, to że największe miasto jest trzecie. Grudziądz ma 86 811 mieszkańców i medianę 4933 zł, a Świecie 32 404 mieszkańców i 6189 zł. Druga jest mniej oczywista i to ona jest treścią tego wpisu. Nowe mieszkanie kosztuje we wszystkich czterech miastach niemal dokładnie tyle samo, od 6852 do 6992 zł za metr. Cała różnica między nimi rozgrywa się na istniejącym zasobie, gdzie rozpiętość jest dziesięć razy szersza.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Grudziądz, który jest miastem na prawach powiatu, oraz przez starostwa powiatowe w Świeciu, Chełmnie, Wąbrzeźnie i Grudziądzu. To ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do końca rejestru każdej gminy. Końce różnią się o pięć miesięcy: grudziądzki kończy się 9 lutego 2026 i jest najstarszy, chełmiński 5 lutego, świecki 25 maja, a wąbrzeski dopiero 9 lipca. To najważniejsze zastrzeżenie tego porównania.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. We wszystkich ośmiu gminach filtr usunął łącznie 70 aktów.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
Cztery miasta, jedna tabela
| Miasto | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Koniec rejestru |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Świecie | 32 404 | 401 | 6189 | 6992 | 5812 | 419 | 2026-05-25 |
| Chełmno | 17 540 | 573 | 5236 | 6852 | 5064 | 154 | 2026-02-05 |
| Grudziądz | 86 811 | 609 | 4933 | 6972 | 4634 | 1262 | 2026-02-09 |
| Wąbrzeźno | 12 593 | 644 | 4682 | 6955 | 4421 | 128 | 2026-07-09 |
Miejsce w kraju liczymy wśród 860 gmin, które mają w oknie co najmniej 30 aktów, a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6028 zł/m². Tylko Świecie ją przekracza, i to o 3 procent.
Kolumna z ludnością nie porządkuje tej tabeli w żaden sposób. Największe miasto jest trzecie, a najmniejsze czwarte tylko o 251 zł za nim.
Rynek pierwotny mieści się w 140 zł
| Miasto | Rynek pierwotny, zł/m² | Akty pierwszej sprzedaży | Rynek wtórny, zł/m² | Różnica | Udział rynku pierwotnego |
|---|---|---|---|---|---|
| Świecie | 6992 | 128 | 5812 | 1180 | 31 procent |
| Grudziądz | 6972 | 240 | 4634 | 2338 | 19 procent |
| Wąbrzeźno | 6955 | 22 | 4421 | 2534 | 17 procent |
| Chełmno | 6852 | 20 | 5064 | 1788 | 13 procent |
To jest najciekawsza tabela w tym wpisie. Cztery miasta o ludności od 12 do 87 tysięcy, oddalone od siebie o dziesięć do czterdziestu kilometrów, mają mediany rynku pierwotnego w przedziale 140 zł. W tym samym czasie ich mediany rynku wtórnego rozciągają się na 1391 zł, czyli dziesięć razy szerzej.
Wniosek jest prosty i wart zapamiętania przy każdej ofercie od dewelopera w tym regionie. Cena nowego mieszkania nie zależy tu od tego, w którym mieście stoi budynek. Cena mieszkania, które już stoi, zależy od tego bardzo mocno.
Ostatnia kolumna wyjaśnia z kolei, dlaczego mediany ogólne układają się tak, a nie inaczej. Grudziądz ma najwięcej pierwszych sprzedaży w liczbach bezwzględnych, 240, ale jest to dziewiętnaście procent jego rynku, więc jego mediana ogólna zostaje blisko wtórnej. W Świeciu ten udział jest o połowę wyższy.
Największe miasto nie jest najdroższe
Warto tę różnicę policzyć wprost, bo jest ona nietypowa w skali kraju.
| Porównanie | Grudziądz | Świecie | Różnica |
|---|---|---|---|
| Mediana ogólna, zł/m² | 4933 | 6189 | 1256 |
| Rynek wtórny, zł/m² | 4634 | 5812 | 1178 |
| Mediana ceny mieszkania | 240 000 zł | 318 000 zł | 78 000 zł |
| Ludność | 86 811 | 32 404 | 54 407 |
Świecie jest od Grudziądza droższe o jedną czwartą przy niemal trzykrotnie mniejszej liczbie mieszkańców, i różnica ta utrzymuje się także wtedy, gdy odejmiemy rynek pierwotny. Nie jest to więc efekt tego, że w Świeciu akurat coś się buduje.
Kontekstu, którego rejestr nie zawiera, jest tu sporo: Świecie żyje wokół dużego zakładu przemysłowego, Grudziądz od lat traci mieszkańców, z 91 289 w 2020 roku do 86 811 w 2025. Z tych faktów nie wynika żadna zależność, ale przy szukaniu mieszkania warto mieć obie liczby obok siebie.
Co się dzieje z cenami
| Miasto | Ostatnie 12 miesięcy, zł/m² | Poprzednie 12 miesięcy, zł/m² | Zmiana | Akty w ostatnich 12 miesiącach |
|---|---|---|---|---|
| Wąbrzeźno | 4974 | 4415 | +12,7 procent | 64 |
| Grudziądz | 4959 | 4801 | +3,3 procent | 789 |
| Świecie | 6188 | 6167 | +0,3 procent | 226 |
| Chełmno | 5077 | 5711 | −11,1 procent | 95 |
Każde miasto liczone jest względem własnego końca rejestru, a te różnią się o pięć miesięcy, więc tej tabeli nie wolno czytać jako rankingu tempa.
Dwa dolne wiersze są za to same w sobie mocne, bo obie próby w każdym z nich są niemal równe. Świecie po pięciu latach silnych wzrostów stanęło w miejscu. Chełmno, dziesięć kilometrów dalej, w tym samym czasie potaniało o 11,1 procent przy rosnącym obrocie. Rok 2024, w którym w Chełmnie sprzedawała się inwestycja przy Biskupiej, był po prostu wyjątkowo mocny, a rok 2025 wrócił do poziomu z 2023.
W dłuższym oknie kolejność jest inna niż w ostatnim roku: od 2021 do 2025 roku mediana w Świeciu urosła o 51 procent, w Grudziądzu o 27, w Chełmnie o 18, a w Wąbrzeźnie o 22.
Cenniki deweloperów
| Miasto | Lokale w cennikach | Mediana ofertowa, zł/m² | Mediana z aktów, rynek pierwotny, zł/m² | Różnica |
|---|---|---|---|---|
| Grudziądz | 99 | 7472 | 6972 | 7 procent |
| Świecie | 34 | 8500 | 6992 | 22 procent |
W Chełmnie i Wąbrzeźnie nie ma ani jednego cennika, mimo że rejestr notuje w nich 42 transakcje z rynku pierwotnego.
Różnica między tymi dwiema pozycjami nie jest różnicą między rynkami, tylko między tym, co akurat zostało w sprzedaży. W Grudziądzu 84 ze 99 lokali pochodzą z jednej inwestycji przy Budowlanych, wycenionej blisko poziomu z aktów. W Świeciu największa pozycja cennika to nowa inwestycja przy Sikorskiego, droższa od tego, co sprzedawało się przy Laskowickiej. W obu przypadkach kilkadziesiąt lokali to resztki zapasu, a nie cennik miasta.
Domy i działki
| Miasto | Akty na dom | Mediana ceny domu | Akty na działkę | Mediana ceny działki |
|---|---|---|---|---|
| Grudziądz | 213 | 595 000 zł | 81 | 80 000 zł |
| Świecie | 71 | 550 000 zł | 11 | 20 000 zł |
| Chełmno | 26 | 521 000 zł | 13 | 8100 zł |
| Wąbrzeźno | 25 | 450 000 zł | 18 | brak realnej ceny |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.
Ostatnia kolumna jest w tym koszyku niemal pusta i warto powiedzieć dlaczego, zamiast podawać liczby, które niczego nie znaczą. W Wąbrzeźnie rejestr notuje 18 transakcji gruntowych o medianie ceny 101 zł i typowej powierzchni 68 m², czyli zapisuje udziały i wartości symboliczne zamiast cen. W Chełmnie mediana 8100 zł przy 254 m² opisuje drobne grunty dokupywane do istniejących nieruchomości. Tylko Grudziądz ma rynek działek, który da się opisać: 81 transakcji o typowej powierzchni 729 m² i medianie 80 000 zł. Wszędzie indziej jest to luka w danych źródłowych, a nie brak obrotu.
Warto też zauważyć proporcję między domem a mieszkaniem. W Świeciu dom kosztuje równowartość niecałych dwóch przeciętnych mieszkań, w Grudziądzu niemal dwóch i pół.
Cztery gminy bez własnego wpisu
- Łasin, powiat grudziądzki, 7104 mieszkańców, 26 km od Grudziądza: 60 aktów, mediana 4853 zł/m², 622 miejsce w kraju, czyli powyżej Grudziądza. Mediana w tej gminie urosła od 2021 roku z 1750 na 4620 zł, czyli o 164 procent, i jest to drugi najszybszy wzrost w województwie kujawsko-pomorskim, po gminie Mrocza. Odpowiada za to nowa inwestycja: rynek pierwotny to tam 19 transakcji o medianie 6300 zł, a istniejący zasób 4201 zł.
- Grudziądz, gmina wiejska, 14 080 mieszkańców, otacza miasto: 50 aktów, mediana 4646 zł/m², 648 miejsce. Rynek pierwotny, 27 transakcji o medianie 5135 zł, jest tam większy niż wtórny, a mediana istniejącego zasobu wynosi 3497 zł, czyli o 1137 zł mniej niż w mieście, które ta gmina otacza.
- Dragacz, powiat świecki, 6755 mieszkańców: 43 akty, mediana 4009 zł/m², 712 miejsce, wszystkie na rynku wtórnym.
- Nowe, powiat świecki, 9435 mieszkańców: 36 aktów, mediana 3662 zł/m², 743 miejsce, również bez ani jednej pierwszej sprzedaży. To najtańsza gmina tego koszyka i o 2527 zł tańsza od Świecia, które leży w tym samym powiecie.
Analizy poszczególnych miast
- Ceny mieszkań w Grudziądzu, gdzie rozpiętość między adresami sięga 8198 zł
- Ceny mieszkań w gminie Świecie, gdzie istniejący zasób jest droższy niż w Grudziądzu
- Ceny mieszkań w Chełmnie, gdzie mediana w rok spadła o 11 procent
- Ceny mieszkań w Wąbrzeźnie, gdzie nowe mieszkanie kosztuje o 57 procent więcej
Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
