Chełmno zajmuje 573 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 5236 zł/m², czyli o 13 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 17 540 osób, a do Świecia jest stąd 10 km, do Grudziądza 39 km.
Liczby pochodzą z 154 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Miasto, które turystycznie sprzedaje się jako jedno z najlepiej zachowanych średniowiecznych założeń w Polsce, na rynku mieszkaniowym idzie w przeciwną stronę niż sąsiedzi. W ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 5077 zł/m² wobec 5711 zł w dwunastu poprzednich, czyli spadła o 11,1 procent, i to przy niemal identycznej liczbie transakcji, 95 wobec 89.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Chełmnie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 5 lutego 2026. Rejestr chełmiński jest zamrożony u źródła od lutego i jest najstarszy w tym koszyku, o trzy i pół miesiąca starszy niż rejestr sąsiedniego Świecia.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 8 aktów o medianie 1384 zł/m² i typowej cenie 31 000 zł przy 27 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 154 akty. Mediana to 5236 zł/m², rozstęp kwartylowy od 4194 do 6572 zł/m², a typowe mieszkanie ma 46 m² i kosztuje 222 150 zł.
Rynek pierwotny to jeden budynek
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 6852 | 20 | 338 750 zł | 45 m² |
| Wtórny | 5064 | 134 | 218 500 zł | 46 m² |
Różnica wynosi 1788 zł na metrze, czyli 35 procent, ale liczbę z górnego wiersza trzeba czytać dosłownie: wszystkie 20 transakcji pierwszej sprzedaży w Chełmnie pochodzi z jednego budynku przy ulicy Biskupiej, a jego mediana, 6852 zł, jest identyczna z medianą całego rynku pierwotnego miasta.
Dla kupującego oznacza to, że 5064 zł jest ceną, którą naprawdę zapłaci, chyba że kupuje właśnie przy Biskupiej.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| Biskupia 25 | 6852 | 20 | 20 |
| Dworcowa 8 | 4460 | 8 | 0 |
| Osiedle Marii Curie-Skłodowskiej 9 | 5226 | 7 | 0 |
| Osiedle Doktora Franciszka Raszei 2 | 7923 | 6 | 0 |
| Osiedle Marii Curie-Skłodowskiej 2 | 5556 | 5 | 0 |
Poza Biskupią rynek jest rozproszony: cztery kolejne adresy dają razem 26 aktów, czyli 17 procent rynku, i wszystkie należą do istniejącego zasobu.
Ostatni wiersz jest ciekawy, bo przeczy prostemu podziałowi na nowe i stare. Osiedle Raszei 2 z medianą 7923 zł przy sześciu aktach jest droższe od nowej inwestycji przy Biskupiej, i to bez ani jednej pierwszej sprzedaży. Sześć transakcji to jednak zbyt cienka podstawa, żeby wyciągać z tego wniosek o osiedlu.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| 35 do 50 m² | 5601 | 75 | 6 |
| ponad 65 m² | 5483 | 12 | 2 |
| 50 do 65 m² | 5197 | 38 | 5 |
| do 35 m² | 4969 | 29 | 7 |
Rozkład jest tu wyjątkowo płaski: cała rozpiętość między przedziałami wynosi 632 zł, czyli 12 procent. Kawalerki są najtańsze za metr, mimo że siedem z dwudziestu dziewięciu to pierwsza sprzedaż.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 5170 | 38 | 35 m² |
| 3 | 4992 | 59 | 45 m² |
| 4 | 5556 | 39 | 49 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Trzy wiersze powyżej obejmują 136 ze 154 aktów. Kolejność jest niemonotoniczna i przy takiej liczbie transakcji nie należy z niej wyciągać wniosku o cenie za dodatkową izbę.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 4314 | 120 |
| 2022 | 4792 | 68 |
| 2023 | 5092 | 86 |
| 2024 | 5727 | 88 |
| 2025 | 5077 | 101 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy, bo rejestr kończy się 5 lutego i zawiera z niego siedem aktów.
Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 18 procent, ale cały ten wzrost dokonał się do 2024 roku, a rok 2025 przyniósł spadek z 5727 na 5077 zł, czyli o 11 procent, przy najwyższej od czterech lat liczbie transakcji.
Porównanie liczone względem końca rejestru potwierdza to samo: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 5077 zł/m² przy 95 aktach, a w dwunastu poprzednich 5711 zł przy 89 aktach, czyli spadek o 11,1 procent. Obie próby są niemal równe i obrót nie spadł, więc jest to jeden z niewielu w tym województwie spadków, którego nie da się wytłumaczyć zmianą struktury transakcji. Rok 2024, w którym sprzedawała się Biskupia, był po prostu wyjątkowo mocny.
Cenniki deweloperów
Dla Chełmna nie ma w ustawowej bazie ani jednego cennika. Sprzedaż przy Biskupiej zakończyła się, a innej inwestycji rejestr nie notuje, więc brak cennika jest tu zgodny z tym, co widać w aktach.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 26 | 521 000 zł | 383 750 do 727 625 zł | 869 m² |
| Działka | 13 | 8100 zł | 7200 do 180 000 zł | 254 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 17 z 26 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.
Wiersz z działkami opisuje coś innego, niż sugeruje nazwa. Mediana 8100 zł przy typowej powierzchni 254 m² to nie są działki budowlane, tylko drobne grunty dokupywane do istniejących nieruchomości, a górny kwartyl, 180 000 zł, pokazuje, że w tej samej kolumnie stoją też pojedyncze działki normalnej wielkości. Trzynaście transakcji tego rodzaju nie opisuje rynku gruntów i jest to luka w danych źródłowych.
Obie kolumny kończą się w styczniu 2026, czyli razem z całym rejestrem chełmińskim.
Co z tego ma kupujący
Chełmno jest jednym z niewielu miast w tym województwie, w których mieszkania w ostatnim roku realnie potaniały. Trzy rzeczy warto sprawdzić.
Pracuj na liczbie 5064 zł, bo mediana miasta jest podniesiona przez jeden budynek przy Biskupiej. Traktuj spadek o 11,1 procent poważnie: obrót nie spadł, a próby w obu okresach są niemal równe, więc to nie jest artefakt. I pamiętaj o dacie rejestru: kończy się 5 lutego 2026 i jest najstarszy w tym koszyku, więc porównanie ze Świeciem, oddalonym o 10 km, wymaga poprawki na trzy i pół miesiąca.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Świecie leży 10 km stąd i jest droższe o 953 zł na metrze, Grudziądz 39 km i jest tańszy o 303 zł, a Wąbrzeźno jest tańsze o 554 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w porównaniu cen w Grudziądzu, Świeciu, Chełmnie i Wąbrzeźnie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
