Opole zajmuje 89 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 9155 zł/m², o 52 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 124 563 osoby, a stąd jest 99 km do Wrocławia i 111 km do Katowic.
Liczby pochodzą z 2618 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. To największy rynek mieszkaniowy województwa opolskiego, na który przypada ponad połowa wszystkich transakcji lokalowych w regionie.
Najciekawsza liczba tego wpisu leży w podziale na dzielnice. Najdroższe metry w Opolu nie są w Śródmieściu ani na Starym Mieście, tylko na wschodnim krańcu miasta: Kolonia Gosławicka ma 11 693 zł/m², czyli o 3297 zł więcej niż Śródmieście i o 3038 zł więcej niż Stare Miasto. Na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym to różnica 164 850 zł.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Opole, które jest miastem na prawach powiatu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 17 lipca 2026. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie, więc porównując miasta z różnych powiatów trzeba patrzeć na końce ich okien.
- Ceny ofertowe pochodzą z ustawowej bazy cen mieszkań i obejmują wyłącznie rynek pierwotny oraz wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 36 aktów o medianie 2372 zł/m² i typowej cenie 130 000 zł przy 56 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 2618 aktów. Mediana to 9155 zł/m², rozstęp kwartylowy od 7702 do 10 946 zł/m², a typowe mieszkanie ma 50 m² i kosztuje 458 700 zł.
Dzielnice: wschód miasta jest droższy od centrum
| Dzielnica | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Bez rynku pierwotnego, zł/m² | Typowy metraż, m² |
|---|---|---|---|---|---|
| Kolonia Gosławicka | 11 693 | 331 | 258 | 10 177 | 49 |
| Półwieś | 9846 | 91 | 16 | 10 035 | 53 |
| Gosławice | 9800 | 291 | 193 | 12 338 | 49 |
| Malinka | 9406 | 142 | 1 | 9429 | 53 |
| Szczepanowice, Wójtowa Wieś | 9390 | 282 | 165 | 10 456 | 45 |
| Zaodrze | 9214 | 208 | 3 | 9220 | 48 |
| Chabry | 9108 | 113 | 4 | 9146 | 43 |
| Chmielowice | 8872 | 142 | 104 | 10 722 | 70 |
| Stare Miasto | 8655 | 238 | 14 | 8732 | 48 |
| Armii Krajowej | 8473 | 85 | 0 | 8473 | 50 |
| Winów | 8437 | 21 | 21 | brak | 94 |
| Śródmieście | 8396 | 369 | 14 | 8428 | 47 |
| Nowa Wieś Królewska | 8239 | 41 | 7 | 8402 | 56 |
| Nadodrze | 8040 | 108 | 6 | 8092 | 46 |
| Grotowice | 7858 | 45 | 5 | 7868 | 52 |
| Groszowice | 5965 | 58 | 36 | 6942 | 73 |
Tabela obejmuje szesnaście dzielnic z co najmniej dwudziestoma aktami. Rozpiętość wynosi 5728 zł na metrze, od 5965 zł w Groszowicach do 11 693 zł w Kolonii Gosławickiej, czyli prawie dwukrotność.
Podział na 29 dzielnic to podział, którego używa samo miasto, i wszystkie 2618 aktów wpadło w któryś z nich. Osiem dzielnic ma zbyt mało transakcji, żeby stawiać dla nich medianę: Czarnowąsy 17 aktów, Krzanowice 9, Bierkowice 7, Wrzoski 6, Grudzice 5, Malina 5, Wróblin 3, Zakrzów 1. Pięć dzielnic nie zanotowało w tych dwóch latach ani jednej transakcji mieszkaniowej: Borki, Brzezie, Sławice, Świerkle i Żerkowice. To są dzielnice zabudowy jednorodzinnej, więc brak lokali jest tam zjawiskiem, a nie luką w rejestrze.
Kolejność tej tabeli zmienia się, jeśli odejmiemy rynek pierwotny. Wtedy na pierwsze miejsce wychodzą Gosławice z 12 338 zł/m² na 98 aktach, a Kolonia Gosławicka spada na czwarte miejsce z 10 177 zł. Obie dzielnice sąsiadują ze sobą na wschodnim krańcu Opola i obie są miejscem, w którym przez ostatnie dwa lata budowali deweloperzy.
Widać to po adresach. Pięć bloków daje 260 aktów, czyli co dziesiątą transakcję w mieście: Harcmistrza Aleksandra Kamińskiego 6, 8 i 10 oraz Pomorska 32 i 33. Z tych 260 aktów 241 to pierwsza sprzedaż, a mediany poszczególnych klatek rozciągają się od 10 909 do 12 738 zł/m².
Dla kupującego wniosek jest praktyczny. Adres w Opolu decyduje o cenie metra mocniej niż cokolwiek innego, a różnica między Groszowicami a Kolonią Gosławicką to na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym 286 400 zł.
Rynek pierwotny i wtórny są tu niemal w tej samej cenie
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 9062 | 1737 | 435 000 zł | 49 m² |
| Pierwotny | 9400 | 881 | 515 000 zł | 51 m² |
Rynek pierwotny jest droższy o 338 zł na metrze, czyli o 3,7 procent. To jest w skali regionu wyjątek: w Nysie ta różnica wynosi 29 procent, w Kędzierzynie-Koźlu 38 procent, a w Namysłowie 51 procent.
Powód jest widoczny w tabeli dzielnic. Rynek pierwotny w Opolu to jedna trzecia wszystkich transakcji i jest rozłożony po całym mieście, a nie skupiony w jednej inwestycji, więc nie ma efektu, w którym kilka drogich bloków ciągnie w górę stronę pierwotną wobec reszty miasta.
Dla kupującego oznacza to, że w Opolu mediana miasta jest uczciwym punktem odniesienia dla obu rynków, co w mniejszych miastach regionu prawie nigdy nie zachodzi.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 10 103 | 303 | 56 |
| 35 do 50 m² | 9382 | 1017 | 340 |
| 50 do 65 m² | 9010 | 700 | 208 |
| ponad 65 m² | 8354 | 598 | 277 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu bez wyjątku. Od przedziału do 35 m² do przedziału powyżej 65 m² mediana spada o 1749 zł na metrze, czyli o 17 procent.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 10 961 | 126 | 29 m² |
| 2 | 10 300 | 855 | 41 m² |
| 3 | 9096 | 1001 | 52 m² |
| 4 | 8092 | 529 | 65 m² |
| 5 | 7162 | 91 | 91 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Spadek jest tu monotoniczny i bardzo równy: od jednej izby do pięciu mediana traci 3799 zł na metrze.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2022 | 7212 | 109 |
| 2023 | 7302 | 1288 |
| 2024 | 8598 | 1486 |
| 2025 | 9232 | 1203 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 17 lipca, ale wart jest wzmianki: rejestr notuje z niego 642 akty przy medianie 9654 zł, czyli wyższej niż w całym 2025 roku.
Od 2023 do 2025 roku mediana urosła o 26 procent, czyli o 1930 zł na metrze. Rok 2022 stoi na 109 aktach i jest wart tylko tyle, ile taka próba.
Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 9423 zł/m² przy 1230 aktach, a w dwunastu poprzednich 8982 zł przy 1346 aktach, czyli wzrost o 4,9 procent. Liczba transakcji spadła przy tym o 9 procent, więc rynek rośnie wolniej niż w latach 2023 i 2024, a obrót lekko maleje.
Sam rynek wtórny urósł w tym czasie o 2,4 procent, z 8970 zł/m² przy 807 aktach do 9181 zł przy 903 aktach, czyli o połowę wolniej niż cały rynek. Różnicę robi rosnący udział pierwszej sprzedaży w obrocie.
Cenniki deweloperów stoją 17 procent nad aktami
| Miara | Wartość |
|---|---|
| Lokale w cennikach | 604 |
| Mediana ceny ofertowej | 11 020 zł/m² |
| Kwartyle | 9900 do 11 700 zł/m² |
| Mediana rynku pierwotnego z aktów | 9400 zł/m² |
| Akty pierwszej sprzedaży w oknie | 881 |
Różnica między cennikiem a aktem wynosi 1620 zł na metrze, czyli 17 procent. Nie jest to jednak ta sama liczba mierzona dwa razy: akty opisują to, co sprzedano od lipca 2024 do lipca 2026, a cennik to, co stoi niesprzedane pod koniec sierpnia 2026, i te dwie rzeczy mogą się różnić zarówno ceną, jak i standardem.
Zapas jest przy tym duży: 604 lokale wobec 881 aktów pierwszej sprzedaży z dwóch lat. Bieżąca oferta odpowiada mniej więcej temu, co deweloperzy sprzedali tu przez ostatnie półtora roku.
Rozstęp kwartylowy cennika, od 9900 do 11 700 zł, jest szeroki, a poszczególne inwestycje rozjeżdżają się jeszcze mocniej: od 9279 zł przy Barona do 13 800 zł przy Chocimskiej. „Nowe mieszkanie w Opolu" nie ma jednej ceny, a różnica między najtańszą a najdroższą inwestycją to na pięćdziesięciu metrach 226 050 zł.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 274 | 725 000 zł | 500 000 do 980 000 zł | 697 m² |
| Działka | 32 | 237 500 zł | 48 462 do 555 000 zł | 888 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 152 z 274 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, więc w tej medianie siedzą także siedliska i posesje z zabudową gospodarczą, a nie same domy jednorodzinne.
Rynek gruntu jest płytki: 32 transakcje w dwa lata przy rozstępie kwartylowym od 48 tysięcy do 555 tysięcy złotych. Taka rozpiętość oznacza, że pod jedną medianą leżą działki o zupełnie różnym przeznaczeniu, i mediana 237 500 zł nie opisuje typowej działki budowlanej w mieście.
Co z tego ma kupujący
Opole jest jedynym rynkiem w województwie, na którym da się porównywać dzielnice, bo tylko tutaj rejestr niesie dość transakcji w każdej z nich. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Zacznij od dzielnicy, nie od mediany miasta, bo między Groszowicami a Kolonią Gosławicką jest 5728 zł na metrze. Sprawdź, czy porównujesz się do bloku z ostatnich lat, bo w Gosławicach i Kolonii Gosławickiej pięć adresów odpowiada za co dziesiątą transakcję w mieście i to one ustawiają tam medianę. I nie podstawiaj ceny z cennika za cenę transakcyjną, bo te dwie liczby dzieli tu 1620 zł na metrze.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Kędzierzyn-Koźle leży 49 km stąd i jest tańszy o 4076 zł na metrze, a Strzelce Opolskie 33 km i są tańsze o 3935 zł. Wszystkie trzy zestawiamy w porównaniu cen w Opolu, Kędzierzynie-Koźlu i Strzelcach Opolskich. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
