Trzy największe miasta wschodniej części województwa opolskiego dzieli 4076 zł na metrze, od 9155 zł w Opolu do 5079 zł w Kędzierzynie-Koźlu. To 203 800 zł na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym, a dzieli je 49 km drogi.
Liczby pochodzą z 3684 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku, z czego 2618 w samym Opolu.
Najciekawsze w tej trójce jest to, że wielkość miasta nie ustawia cen. Kędzierzyn-Koźle ma 53 tysiące mieszkańców i jest drugim miastem województwa, a gmina Strzelce Opolskie liczy 28 tysięcy, czyli niemal dwa razy mniej. Mimo to metr w Strzelcach jest droższy. Na rynku wtórnym ta różnica rośnie pięciokrotnie, a na rynku pierwotnym odwraca się na drugą stronę.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Opole, które jest miastem na prawach powiatu, oraz przez starostwa powiatowe w Kędzierzynie-Koźlu, Strzelcach Opolskich i Opolu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do końca rejestru każdego miasta. Końce rozciągają się na pięć tygodni, od 9 czerwca 2026 w Strzelcach Opolskich do 17 lipca 2026 w Opolu, więc w tym koszyku rejestry są wyjątkowo równe i porównanie nie wymaga poprawki na czas.
- Ceny ofertowe pochodzą z ustawowej bazy cen mieszkań, aktualizowanej na bieżąco, i obejmują wyłącznie rynek pierwotny oraz wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W trzech opisanych miastach filtr usunął łącznie 132 akty, z czego 91 w samym Kędzierzynie-Koźlu.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
Trzy miasta, jedna tabela
| Miasto | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Do Opola | Koniec rejestru |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Opole | 124 563 | 89 | 9155 | 9400 | 9062 | 2618 | 0 km | 2026-07-17 |
| Strzelce Opolskie | 28 450 | 574 | 5220 | 4928 | 5511 | 263 | 33 km | 2026-06-09 |
| Kędzierzyn-Koźle | 53 140 | 591 | 5079 | 6646 | 4810 | 803 | 49 km | 2026-06-30 |
Miejsce w kraju liczymy wśród 860 gmin, które mają w oknie co najmniej 30 aktów, a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6028 zł/m². Dla porównania: Wrocław ma 12 388 zł/m², Katowice 9900 zł, a Gliwice 7010 zł.
Opole jest jedyną gminą województwa opolskiego w pierwszej setce kraju. Dwa pozostałe miasta leżą w drugiej połowie stawki, a dystans między Opolem a nimi jest jak dystans między Opolem a Wrocławiem, tylko w drugą stronę: stolica województwa ma do Wrocławia 3233 zł na metrze, a Kędzierzyn-Koźle do Opola 4076 zł.
Ranking odwraca się dwa razy
| Miasto | Cały rynek, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Udział rynku pierwotnego |
|---|---|---|---|---|
| Opole | 9155 | 9062 | 9400 | 34 procent |
| Strzelce Opolskie | 5220 | 5511 | 4928 | 25 procent |
| Kędzierzyn-Koźle | 5079 | 4810 | 6646 | 17 procent |
To jest najważniejsza tabela tego zestawienia. Na całym rynku Strzelce wyprzedzają Kędzierzyn-Koźle o 141 zł. Na rynku wtórnym ta przewaga rośnie do 701 zł. Na rynku pierwotnym Kędzierzyn-Koźle wyprzedza Strzelce o 1718 zł.
Przyczyna leży po stronie pierwszej sprzedaży w Strzelcach. 59 z 66 tamtejszych aktów pierwszej sprzedaży opiewa na dokładnie tę samą cenę, 4928 zł za metr, i pochodzi z dwóch budynków przy jednej ulicy. Jedna cena powtórzona w 59 aktach nie jest wynikiem 59 negocjacji, tylko jednej decyzji cenowej, i to ona ciągnie strzelecką medianę w dół.
W Kędzierzynie-Koźlu jest odwrotnie: rynek pierwotny stoi 38 procent nad wtórnym, bo składa się z trzech zwykłych inwestycji deweloperskich, sprzedawanych po cenach rynkowych.
Praktyczny wniosek jest jeden. Kupujący mieszkanie z istniejącego zasobu płaci w Strzelcach o 701 zł na metrze więcej niż w Kędzierzynie-Koźlu, a kupujący od dewelopera o 1718 zł mniej. To jest to samo miasto w obu zdaniach.
Opole odstaje od reszty województwa bardziej niż od Katowic
Warto zestawić te liczby z metropoliami, do których stąd jeździ się do pracy.
| Kierunek | Odległość | Mediana, zł/m² | Różnica wobec miasta wyjazdu |
|---|---|---|---|
| Opole do Wrocławia | 99 km | 12 388 | +3233 zł |
| Opole do Katowic | 111 km | 9900 | +745 zł |
| Kędzierzyn-Koźle do Gliwic | 41 km | 7010 | +1931 zł |
| Strzelce Opolskie do Gliwic | 40 km | 7010 | +1790 zł |
Opole jest cenowo bliżej Katowic niż własnego województwa: do Katowic brakuje mu 745 zł na metrze, a do Kędzierzyna-Koźla ma 4076 zł.
Z tych dwóch faktów nie wynika żadna zależność przyczynowa, ale przy szukaniu mieszkania warto mieć obie liczby obok siebie: za cenę pięćdziesięciometrowego mieszkania w Opolu można kupić takie samo w Gliwicach i zostaje 107 250 zł.
Koncentracja rynku: gdzie kilka adresów ustawia medianę
| Miasto | Akty | Największe skupisko | Udział w rynku miasta |
|---|---|---|---|
| Opole | 2618 | pięć bloków w Gosławicach i Kolonii Gosławickiej, 260 aktów | 10 procent |
| Kędzierzyn-Koźle | 803 | trzy inwestycje, 93 akty pierwszej sprzedaży | 12 procent |
| Strzelce Opolskie | 263 | dwa budynki przy Bocznicowej, 59 aktów | 22 procent |
Im mniejsze miasto, tym mocniej pojedyncza inwestycja przestawia jego medianę. W Opolu największe skupisko to co dziesiąty akt i mediana miasta go przetrzymuje. W Strzelcach to ponad jedna piąta rynku i mediana miasta jest w praktyce średnią ważoną między dwoma budynkami a resztą miasta.
To jest ogólna przestroga przy czytaniu cen w małych miastach: jedna liczba na miasto opisuje rynek tym gorzej, im mniej jest transakcji.
Cenniki deweloperów: 604 mieszkania w Opolu, zero w Strzelcach
| Miasto | Lokale w cennikach | Mediana ofertowa, zł/m² | Rynek pierwotny z aktów, zł/m² | Różnica |
|---|---|---|---|---|
| Opole | 604 | 11 020 | 9400 | +17 procent |
| Kędzierzyn-Koźle | 14 | 7900 | 6646 | +19 procent |
| Strzelce Opolskie | 0 | brak | 4928 | brak |
W samych cennikach opolskich deweloperów stoi dziś ponad dwa razy więcej mieszkań, niż w Strzelcach Opolskich sprzedano przez ostatnie dwa lata. Kędzierzyn-Koźle, miasto pięćdziesięciotysięczne, ma w bazie czternaście lokali od dwóch firm.
Ta tabela wymaga jednego zastrzeżenia: cennik opisuje przełom sierpnia i września 2026, a akty kończą się wcześniej, więc część różnicy to po prostu upływ czasu. Nie tłumaczy on jednak samej dostępności: w Strzelcach nie ma dziś ani jednego mieszkania objętego obowiązkiem publikacji ceny.
Mniejsze gminy koszyka
| Gmina | Mediana, zł/m² | Akty | Do najbliższego miasta |
|---|---|---|---|
| Ozimek | 5528 | 29 | 21 km do Opola |
| Niemodlin | 4482 | 33 | 24 km do Opola |
| Zawadzkie | 3082 | 52 | 20 km do Strzelec Opolskich |
Te trzy gminy nie mają dość transakcji na osobne wpisy, ale pokazują skalę zjawiska. Zawadzkie, 20 km od Strzelec, ma medianę o 2138 zł niższą i zajmuje 785 miejsce w kraju. Ozimek i Niemodlin, oba w powiecie opolskim, leżą o ponad połowę poniżej ceny metra w samym Opolu, mimo że dzieli je od niego dwadzieścia kilka kilometrów.
Osobno warto odnotować gminy podopolskie z bardzo małą próbą, których nie umieszczamy w tabelach: Chrząstowice notują 19 aktów przy medianie 8960 zł, a Prószków 17 aktów przy 7367 zł. To są liczby z pogranicza wiarygodności i w obu przypadkach niemal cały wynik pochodzi z pierwszej sprzedaży, więc opisują konkretne inwestycje, a nie rynek gminy.
Domy i działki
| Miasto | Domy, akty | Mediana domu | Działki, akty | Mediana działki |
|---|---|---|---|---|
| Opole | 274 | 725 000 zł | 32 | 237 500 zł |
| Kędzierzyn-Koźle | 113 | 460 000 zł | 44 | 67 298 zł |
| Strzelce Opolskie | 77 | 400 000 zł | 27 | 85 000 zł |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. Udział nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami jest wysoki we wszystkich trzech miastach, od 55 procent w Opolu do 74 procent w Strzelcach, więc te mediany opisują także siedliska, a nie same domy jednorodzinne.
Dom w Opolu kosztuje 1,8 razy tyle co w Strzelcach Opolskich, czyli różnica jest wyraźnie mniejsza niż przy mieszkaniach, gdzie stosunek wynosi 1,75 na metrze, ale przy znacznie większych metrażach opolskich.
Kierunek zmian: dwa rynki stoją, jeden urósł pozornie
| Miasto | Cały rynek, ostatnie 12 miesięcy | Zmiana | Rynek wtórny, ostatnie 12 miesięcy | Zmiana |
|---|---|---|---|---|
| Opole | 9423 zł/m² | +4,9 procent | 9181 zł/m² | +2,4 procent |
| Strzelce Opolskie | 5582 zł/m² | +13,3 procent | 5612 zł/m² | +6,9 procent |
| Kędzierzyn-Koźle | 5086 zł/m² | +0,3 procent | 4722 zł/m² | −2,3 procent |
Każde miasto liczy własne dwanaście miesięcy do własnego końca rejestru, a druga para kolumn liczy wyłącznie mieszkania z istniejącego zasobu.
Wzrost w Strzelcach jest w dużej części pozorny: poprzednie dwanaście miesięcy zawierało sprzedaż przy Bocznicowej po 4928 zł, więc znaczna część tych 13,3 procent to efekt wyjścia jednej inwestycji z okna porównania. Po odjęciu rynku pierwotnego zostaje wzrost o 6,9 procent i to jest liczba realna.
Druga para kolumn zmienia też obraz Kędzierzyna-Koźla. Mediana całego rynku stoi tam w miejscu, ale mieszkania z istniejącego zasobu są o 2,3 procent tańsze niż rok wcześniej, przy ponad trzystu aktach po każdej stronie porównania.
Realny obraz jest więc taki: Opole rośnie umiarkowanie, Strzelce rosną wyraźniej, niż wynikałoby to z mediany miasta, a Kędzierzyn-Koźle jako jedyny z tej trójki lekko tanieje.
Co kupuje mediana
Za medianę pięćdziesięciometrowego mieszkania w każdym z tych miast trzeba zapłacić:
- Opole: 457 750 zł
- Strzelce Opolskie: 261 000 zł
- Kędzierzyn-Koźle: 253 950 zł
Różnica między Opolem a Kędzierzynem-Koźlem, 203 800 zł, to więcej niż cała cena mieszkania w Zawadzkiem, gdzie pięćdziesiąt metrów kosztuje 154 100 zł.
Analizy poszczególnych miast
Każde z tych miast opisujemy osobno, z podziałem na adresy, metraże, izby, historię cen oraz domy i działki:
Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
