Strzelce Opolskie zajmują 574 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 5220 zł/m², o 13 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. W gminie mieszka 28 450 osób, a stąd jest 33 km do Opola i 40 km do Gliwic.
Liczby pochodzą z 263 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Strzelce leżą dokładnie w połowie drogi między Opolem a aglomeracją górnośląską i są najdroższym z trzech miast tego koszyka po Opolu, mimo że są z nich najmniejsze.
Najciekawsza liczba tego wpisu dotyczy rynku pierwotnego. 59 z 66 aktów pierwszej sprzedaży opiewa na dokładnie tę samą cenę: 4928 zł za metr. Wszystkie pochodzą z dwóch budynków przy jednej ulicy i to one sprawiają, że w Strzelcach pierwsza sprzedaż jest tańsza od rynku wtórnego.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Strzelcach Opolskich, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 4 lipca 2024 do 9 czerwca 2026. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie, więc porównując miasta z różnych powiatów trzeba patrzeć na końce ich okien.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 5 aktów o medianie 1076 zł/m² i typowej cenie 68 000 zł przy 47 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 263 akty. Mediana to 5220 zł/m², rozstęp kwartylowy od 4928 do 5984 zł/m², a typowe mieszkanie ma 55 m² i kosztuje 290 598 zł.
Jeden adres, 59 aktów, jedna cena za metr
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| Bocznicowa 4 | 4928 | 32 | 32 |
| Bocznicowa 2 | 4928 | 27 | 25 |
| Plac Stefana Żeromskiego 3 | 6287 | 5 | 0 |
| Kardynała Stefana Wyszyńskiego 7 | 6081 | 5 | 0 |
| Osiedle Piastów Śląskich 5 | 6017 | 8 | 0 |
| Karola Miarki 3 | 6017 | 7 | 1 |
| Dworcowa 21 | 5221 | 5 | 1 |
Dwa budynki przy Bocznicowej dają 59 z 263 aktów w mieście, czyli 22 procent całego rynku, i 89 procent rynku pierwotnego. Nie mają przy tym rozrzutu cen: każdy z 59 lokali sprzedano po 4928 zł za metr, przy powierzchniach od 62 do 81 m².
Rozkład w czasie jest równie charakterystyczny. Sprzedaż ruszyła w styczniu 2025 i skończyła się w kwietniu: 20 aktów w styczniu, 19 w lutym, 15 w marcu, 2 w kwietniu, a potem trzy pojedyncze akty do grudnia.
Rejestr nie zapisuje, kto był stroną sprzedającą. To, co widać w liczbach, jest jednak jednoznaczne: jedna cena za metr powtórzona w 59 aktach nie jest wynikiem 59 negocjacji, tylko jednej decyzji cenowej dla całego budynku. Tak wygląda w rejestrze sprzedaż zorganizowana, a nie zwykły obrót deweloperski, w którym cena rośnie w miarę wyprzedawania inwestycji.
Ta sama ulica ma zresztą wcześniejszy epizod tego samego rodzaju: w październiku 2019 rejestr notuje 23 akty przy Bocznicowej 6, wszystkie po 3070 zł za metr.
Rynek pierwotny jest tańszy od wtórnego
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 5511 | 197 | 271 101 zł | 48 m² |
| Pierwotny | 4928 | 66 | 331 810 zł | 67 m² |
Pierwsza sprzedaż jest tu o 583 zł na metrze tańsza od rynku wtórnego, czyli o 11 procent. To odwrócenie w całym województwie zdarza się tylko tutaj i w Głuchołazach, a jego przyczyna jest opisana wyżej: rynek pierwotny w Strzelcach to w praktyce dwa budynki przy Bocznicowej.
Warto zauważyć różnicę metrażu. Mieszkanie z pierwszej sprzedaży ma tu typowo 67 m², a z rynku wtórnego 48 m², więc mimo niższej ceny za metr całkowita cena jest wyższa: 331 810 zł wobec 271 101 zł.
Dla kupującego oznacza to, że przy zwykłym mieszkaniu z istniejącego zasobu właściwą liczbą jest 5511 zł, a nie 5220 zł. Mediana miasta jest w Strzelcach zaniżona przez jedną sprzedaż zorganizowaną i nie opisuje tego, co kupujący zastanie w ogłoszeniach.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 5535 | 25 | 0 |
| 35 do 50 m² | 5651 | 88 | 5 |
| 50 do 65 m² | 4939 | 87 | 26 |
| ponad 65 m² | 4928 | 63 | 35 |
Ta tabela też jest zniekształcona przez Bocznicową. Mediana przedziału powyżej 65 m² wynosi dokładnie 4928 zł, czyli tyle, ile cena z tamtych aktów, bo lokale przy Bocznicowej mają od 62 do 81 m² i wypełniają dwa dolne wiersze.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 5510 | 23 | 31 m² |
| 3 | 5472 | 84 | 46 m² |
| 4 | 5510 | 47 | 58 m² |
| 5 | 5351 | 10 | 70 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Cztery przedziały mieszczą się w 159 zł na metrze, więc liczba izb nie różnicuje tu ceny metra praktycznie wcale. Lokale jednoizbowe pomijamy, bo w oknie są trzy.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 3654 | 83 |
| 2022 | 4118 | 71 |
| 2023 | 5200 | 127 |
| 2024 | 5340 | 101 |
| 2025 | 4971 | 182 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 9 czerwca, ale wart jest wzmianki: rejestr notuje z niego 42 akty przy medianie 5502 zł, najwyższej ze wszystkich lat.
Spadek mediany w 2025 roku nie oznacza spadku cen. Rok 2025 to rok, w którym sprzedano Bocznicową: 182 akty zamiast typowych stu, z czego 59 po 4928 zł. Po odjęciu tej jednej inwestycji rok 2025 wygląda jak kontynuacja 2024.
Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 5582 zł/m² przy 133 aktach, a w dwunastu poprzednich 4928 zł przy 134 aktach, czyli wzrost o 13,3 procent. Ta liczba wymaga tego samego zastrzeżenia w drugą stronę: poprzednie dwanaście miesięcy zawierały sprzedaż przy Bocznicowej, więc 13,3 procent to w dużej części efekt wyjścia jednej inwestycji z okna.
Prawdziwą skalę ruchu pokazuje rynek wtórny liczony osobno: z 5249 zł/m² przy 70 aktach do 5612 zł przy 130 aktach, czyli wzrost o 6,9 procent. To jest liczba, na której warto pracować, i mówi ona, że mieszkania z istniejącego zasobu podrożały w Strzelcach przez rok o niecałe siedem procent, przy prawie dwukrotnie większej liczbie transakcji.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 77 | 400 000 zł | 287 476 do 630 000 zł | 1000 m² |
| Działka | 27 | 85 000 zł | 32 178 do 137 500 zł | 906 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 57 z 77 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli w tej medianie siedzą głównie siedliska i posesje z zabudową gospodarczą, typowe dla gminy miejsko-wiejskiej.
Typowa działka ma 906 m² i kosztuje 85 000 zł, czyli grunt jest tu jedną z najtańszych pozycji w całym województwie.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań, w której deweloperzy mają obowiązek publikować ceny lokali będących w sprzedaży, nie ma dziś w Strzelcach Opolskich ani jednego mieszkania. Nie jest to luka w danych, tylko stan rynku: po wyprzedaniu Bocznicowej nie zaczęła się tu żadna nowa inwestycja objęta tym obowiązkiem.
Dla kupującego oznacza to, że w Strzelcach nie ma dziś alternatywy w postaci mieszkania od dewelopera i cały wybór to rynek wtórny z medianą 5511 zł/m².
Co z tego ma kupujący
Strzelce Opolskie są rynkiem, na którym jedna inwestycja przestawia wszystkie liczby naraz. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Pracuj na liczbie 5511 zł, nie 5220 zł, bo mediana miasta jest zaniżona przez sprzedaż jednego budynku. Nie traktuj 13-procentowego wzrostu rok do roku jako trendu, bo to głównie efekt wyjścia Bocznicowej z okna porównania. I przy dużym mieszkaniu sprawdź, z czym je porównujesz, bo przedział powyżej 65 m² w tym mieście opisuje w praktyce jeden adres.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Kędzierzyn-Koźle leży 24 km stąd i jest tańszy o 141 zł na metrze, a Opole 33 km i jest droższe o 3935 zł. Wszystkie trzy zestawiamy w porównaniu cen w Opolu, Kędzierzynie-Koźlu i Strzelcach Opolskich. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
