Kędzierzyn-Koźle zajmuje 591 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 5079 zł/m², o 16 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 53 140 osób, a stąd jest 49 km do Opola i 41 km do Gliwic.
Liczby pochodzą z 803 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. To drugi co do wielkości rynek mieszkaniowy województwa, a jednocześnie najtańsze z jego trzech największych miast.
Najciekawsza liczba tego wpisu leży poza medianą. W tych dwóch latach rejestr zanotował tu 91 aktów o medianie 966 zł/m² i typowej cenie 42 420 zł za mieszkanie o powierzchni 48 m². To jest co dziesiąta transakcja lokalowa w mieście i żadna z nich nie wchodzi do liczb poniżej.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Kędzierzynie-Koźlu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 30 czerwca 2026. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie, więc porównując miasta z różnych powiatów trzeba patrzeć na końce ich okien.
- Ceny ofertowe pochodzą z ustawowej bazy cen mieszkań i obejmują wyłącznie rynek pierwotny oraz wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 91 aktów o medianie 966 zł/m² i typowej cenie 42 420 zł przy 48 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 803 akty. Mediana to 5079 zł/m², rozstęp kwartylowy od 4220 do 6135 zł/m², a typowe mieszkanie ma 48 m² i kosztuje 240 000 zł.
91 aktów po 966 zł za metr
To jest największy taki zbiór, jaki widzieliśmy w województwie opolskim, i wart osobnego akapitu, bo bez niego mediana miasta byłaby fałszywa.
| Miara | Wartość |
|---|---|
| Akty odjęte przez filtr | 91 |
| Mediana ceny za metr | 966 zł/m² |
| Typowa cena | 42 420 zł |
| Typowy metraż | 48 m² |
| Liczba różnych adresów | 81 |
| Zakres dat | 25 lipca 2024 do 2 czerwca 2026 |
Dwie rzeczy są tu istotne. Po pierwsze, te akty nie skupiają się w jednym budynku: 91 transakcji rozkłada się na 81 adresów w całym mieście. Po drugie, rozkładają się równo w czasie, przez cały okres analizy, a nie w jednym miesiącu.
Rejestr nie zapisuje, kto był stroną sprzedającą, więc opisujemy to, co widać w liczbach: mieszkanie o typowej wielkości sprzedane za jedną piątą swojej rynkowej ceny, w rozproszeniu po całym mieście i przez dwa lata z rzędu. Tak wygląda w rejestrze wykup lokali komunalnych przez dotychczasowych najemców, a Kędzierzyn-Koźle ma jeden z większych zasobów komunalnych w regionie.
Dla czytelnika ma to jeden praktyczny skutek. Jeśli ktoś liczy średnią cenę mieszkania w Kędzierzynie-Koźlu ze wszystkich aktów, dostanie liczbę zaniżoną o kilkaset złotych na metrze, bo co dziesiąta transakcja w tym mieście nie jest sprzedażą na wolnym rynku.
Rynek pierwotny jest droższy o 38 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 4810 | 668 | 230 000 zł | 48 m² |
| Pierwotny | 6646 | 135 | 279 926 zł | 47 m² |
Różnica wynosi 1836 zł na metrze, czyli 38 procent, przy niemal identycznym metrażu po obu stronach. Rynek pierwotny to tu 17 procent transakcji.
Dla kupującego oznacza to, że przy mieszkaniu z istniejącego zasobu właściwą liczbą jest 4810 zł, a nie 5079 zł, a przy pierwszej sprzedaży trzeba liczyć się z 6646 zł.
Trzy inwestycje dają dwie trzecie rynku pierwotnego
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| Aleja Jana Pawła II 43E | 8651 | 28 | 26 |
| Synów Pułku 15A15B | 7304 | 28 | 28 |
| Astrów 8K | 6642 | 12 | 11 |
| Astrów 8J | 6646 | 11 | 11 |
| Synów Pułku 15B | 6636 | 9 | 9 |
| Synów Pułku 15A | 6546 | 8 | 8 |
| Pionierów 7 | 4693 | 9 | 0 |
| 11 Listopada 1J | 6058 | 5 | 0 |
| Harcerska 12B | 5260 | 5 | 0 |
| Henryka Wieniawskiego 2B | 4603 | 5 | 0 |
| Harcerska 1 | 4529 | 5 | 0 |
| Juliana Ursyna Niemcewicza 1a,h | 4280 | 6 | 0 |
Trzy inwestycje, rozpisane w rejestrze na kilka adresów każda, dają 93 akty pierwszej sprzedaży ze 135, czyli 69 procent całego rynku pierwotnego miasta: Synów Pułku 45 aktów, Aleja Jana Pawła II 43E 26 aktów, Astrów 22 akty.
Rozpiętość między nimi wynosi 2009 zł na metrze, od 6642 zł przy Astrów 8K do 8651 zł przy Alei Jana Pawła II 43E. Na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym to 100 450 zł różnicy między dwiema nowymi inwestycjami w tym samym mieście.
Po stronie wtórnej żaden adres nie przekracza dziewięciu aktów, co jest normalne dla miasta o takiej wielkości zasobu.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 5623 | 128 | 31 |
| 35 do 50 m² | 4933 | 345 | 46 |
| 50 do 65 m² | 5079 | 223 | 40 |
| ponad 65 m² | 4654 | 107 | 18 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu tylko na krańcach. Kawalerki są o 969 zł droższe za metr od lokali powyżej 65 m², ale dwa środkowe przedziały są od siebie nie do odróżnienia i różni je 146 zł.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 5850 | 22 | 30 m² |
| 2 | 5615 | 216 | 36 m² |
| 3 | 4924 | 316 | 48 m² |
| 4 | 4898 | 212 | 60 m² |
| 5 | 4638 | 25 | 77 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Największy skok jest między dwiema a trzema izbami i wynosi 691 zł na metrze, a mieszkania trzy- i czteroizbowe kosztują praktycznie tyle samo.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 3162 | 432 |
| 2022 | 3747 | 400 |
| 2023 | 4147 | 359 |
| 2024 | 4681 | 400 |
| 2025 | 5147 | 453 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 30 czerwca, ale wart jest wzmianki: rejestr notuje z niego 173 akty przy medianie 5180 zł, czyli o 33 zł wyższej niż w całym 2025 roku.
Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 63 procent, czyli o 1985 zł na metrze. To jest najsilniejszy wzrost pięcioletni wśród miast tego koszyka.
Ten wzrost się jednak zatrzymał. Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 5086 zł/m² przy 396 aktach, a w dwunastu poprzednich 5071 zł przy 407 aktach, czyli wzrost o 0,3 procent. Przy takiej liczbie transakcji to jest w praktyce brak zmiany.
Rynek wtórny liczony osobno poszedł nawet lekko w dół: z 4832 zł/m² przy 337 aktach do 4722 zł przy 331 aktach, czyli o 2,3 procent. Przy tej wielkości próby jest to niewielki ruch, ale kierunek jest jednoznaczny: ceny w Kędzierzynie-Koźlu przestały rosnąć, a mieszkania z istniejącego zasobu są dziś nieco tańsze niż rok temu.
Cenniki deweloperów: czternaście mieszkań na całe miasto
| Miara | Wartość |
|---|---|
| Lokale w cennikach | 14 |
| Mediana ceny ofertowej | 7900 zł/m² |
| Kwartyle | 7600 do 7900 zł/m² |
| Mediana rynku pierwotnego z aktów | 6646 zł/m² |
| Akty pierwszej sprzedaży w oknie | 135 |
Czternaście lokali w ustawowej bazie cenników to bardzo mało jak na miasto pięćdziesięciotysięczne i pochodzą od dwóch firm: jedenaście przy Brandysa i trzy przy Jana Pawła II. Cennik z końca sierpnia 2026 stoi o 1254 zł nad medianą pierwszej sprzedaży z ostatnich dwóch lat, czyli o 19 procent.
Przy tak małej próbie ta różnica opisuje dwie konkretne inwestycje, a nie „ceny nowych mieszkań w Kędzierzynie-Koźlu". Warto ją traktować jako punkt odniesienia dla kogoś, kto właśnie te dwie ogląda.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 113 | 460 000 zł | 280 000 do 650 000 zł | 636 m² |
| Działka | 44 | 67 298 zł | 18 498 do 163 624 zł | 358 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 71 ze 113 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, więc mediana 460 000 zł obejmuje także posesje z zabudową gospodarczą.
Mediana działki, 67 298 zł przy typowej powierzchni 358 m², jest bardzo niska i opisuje głównie obrót drobnymi gruntami, a nie działkami pod dom. Ostatni akt na działkę w rejestrze pochodzi z 27 lutego 2026, czyli cztery miesiące przed końcem rejestru dla mieszkań.
Co z tego ma kupujący
Kędzierzyn-Koźle jest drugim miastem regionu i jego najtańszym dużym rynkiem. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Nie licz średniej ze wszystkich aktów, bo co dziesiąty z nich opiewa na 42 tysiące i zaniża wynik. Sprawdź, po której stronie rynku jest mieszkanie, bo pierwsza sprzedaż kosztuje tu o 38 procent więcej za metr. I nie zakładaj dalszego wzrostu z rozpędu ostatnich lat, bo mediana ostatnich dwunastu miesięcy jest identyczna jak rok wcześniej.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Strzelce Opolskie leżą 24 km stąd i są droższe o 141 zł na metrze, a Opole 49 km i jest droższe o 4076 zł. Wszystkie trzy zestawiamy w porównaniu cen w Opolu, Kędzierzynie-Koźlu i Strzelcach Opolskich. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
