Gmina Solec Kujawski zajmuje 414 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 6103 zł/m², czyli o 1 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 16 157 osób, a do Bydgoszczy jest stąd 19 km.
Liczby pochodzą z 115 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Rynek pierwotny wygląda w tabelach na całkiem żywy, bo to 23 procent transakcji, ale ma jedną cechę, którą trzeba znać przed czytaniem reszty. Wszystkie 26 aktów pierwszej sprzedaży w tym mieście dotyczy jednego budynku, przy ulicy Kujawskiej.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Bydgoszczy, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 15 maja 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 2 akty o medianie 858 zł/m² i typowej cenie 54 766 zł przy 62 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 115 aktów. Mediana to 6103 zł/m², rozstęp kwartylowy od 5001 do 7521 zł/m², a typowe mieszkanie ma 47 m² i kosztuje 254 000 zł.
Rynek pierwotny jest droższy o 2159 zł
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 7850 | 26 | 388 732 zł | 50 m² |
| Wtórny | 5691 | 89 | 240 000 zł | 46 m² |
Różnica wynosi 2159 zł na metrze, czyli 38 procent, i jest to jedna z największych proporcji w powiecie bydgoskim. Nie jest to jednak różnica między dwiema stronami rynku, tylko różnica między jednym nowym budynkiem a resztą miasta.
Dla kupującego liczy się druga liczba. 5691 zł/m² to cena mieszkania z istniejącego zasobu w Solcu Kujawskim, o 1652 zł mniej niż w Bydgoszczy, do której jest stąd 19 km.
Jeden budynek, cały rynek pierwotny
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| Kujawska 1A | 7800 | 27 | 26 |
| Kujawska 3D | 7542 | 5 | 0 |
| Dworcowa 11 | 6500 | 5 | 0 |
Kujawska 1A to 27 z 115 aktów miasta i wszystkie 26 transakcji pierwszej sprzedaży, więc mediana rynku pierwotnego, 7850 zł, jest w istocie ceną jednego adresu. Poza tym budynkiem rejestr nie notuje w Solcu Kujawskim ani jednego mieszkania kupionego bezpośrednio od dewelopera w ciągu ostatnich dwóch lat.
Sąsiedni adres, Kujawska 3D, to już wyłącznie odsprzedaż, i wychodzi na niej 7542 zł, czyli tylko o 258 zł mniej. To ciekawe zestawienie: odsprzedaż przy tej samej ulicy trzyma niemal cenę pierwszej sprzedaży, choć mediana rynku wtórnego całego miasta jest o dwa tysiące niższa.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| ponad 65 m² | 7433 | 7 | 1 |
| 50 do 65 m² | 7072 | 33 | 12 |
| 35 do 50 m² | 5896 | 58 | 12 |
| do 35 m² | 5885 | 17 | 1 |
W Solcu Kujawskim zasada „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" nie działa, i to bardzo wyraźnie. Przedział od 50 do 65 m² jest o 1176 zł droższy od przedziału od 35 do 50 m², a kawalerki są najtańsze w mieście. Górny wiersz stoi na siedmiu aktach i sam w sobie niczego nie dowodzi, ale kierunek widać już w wierszu drugim, który opiera się na 33 transakcjach.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 5583 | 18 | 32 m² |
| 3 | 5824 | 44 | 46 m² |
| 4 | 5624 | 21 | 60 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Trzy wiersze powyżej obejmują 83 z 115 aktów i są niemal płaskie: cała rozpiętość mieści się w 241 zł.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 4562 | 63 |
| 2022 | 4914 | 62 |
| 2023 | 5422 | 51 |
| 2024 | 6448 | 93 |
| 2025 | 6008 | 65 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy, bo rejestr kończy się 15 maja i zawiera z niego 11 aktów.
Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 32 procent, ale rok 2025 był pierwszym spadkowym: z 6448 na 6008 zł, czyli o 7 procent. Rok 2024 był z kolei rokiem, w którym sprzedawał się budynek przy Kujawskiej, i to on wyniósł tamtą medianę.
Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 6324 zł/m² przy 50 aktach, a w dwunastu poprzednich 6507 zł przy 101 aktach, czyli spadek o 2,8 procent. Liczba transakcji spadła o połowę, a Solec Kujawski jest jedną z nielicznych gmin regionu, w których mediana w ostatnim roku nie urosła.
Cenniki deweloperów
Dla Solca Kujawskiego nie ma w ustawowej bazie ani jednego cennika. Rejestr notarialny zamyka rynek pierwotny na 26 aktach z jednego budynku, więc tym razem brak cennika jest zgodny z tym, co widać w aktach: w tej gminie po prostu nie ma teraz nowej inwestycji w sprzedaży.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 49 | 565 000 zł | 449 000 do 895 000 zł | 720 m² |
| Działka | 8 | 110 000 zł | 35 000 do 251 438 zł | 865 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 26 z 49 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli ponad połowa, więc mediana 565 000 zł opisuje częściej posesję niż pojedynczy budynek mieszkalny.
Osiem transakcji działkami to zbyt mało, żeby mówić o rynku gruntów, i tak trzeba czytać kwartyle rozciągnięte od 35 000 do 251 438 zł.
Co z tego ma kupujący
Solec Kujawski leży 19 km od Bydgoszczy i jest od niej tańszy o 1916 zł na metrze. Trzy rzeczy warto sprawdzić.
Pracuj na liczbie 5691 zł, bo mediana miasta jest podniesiona przez jeden budynek. Nie oczekuj wyboru na rynku pierwotnym: rejestr zna tu w ostatnich dwóch latach dokładnie jeden adres z pierwszą sprzedażą. I nie zakładaj, że mniejsze mieszkanie będzie tańsze za metr, bo w tym mieście jest odwrotnie.
Sąsiednie gminy opisujemy osobno: Bydgoszcz leży 19 km stąd i jest droższa o 1916 zł na metrze, Osielsko jest droższe o 1980 zł, a Koronowo o 37 zł. Całą okolicę zestawiamy w porównaniu cen w Bydgoszczy i gminach obwarzanka. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
