Gmina Osielsko zajmuje 149 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 8083 zł/m², czyli o 34 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 19 488 osób, a do Bydgoszczy jest stąd 10 km.
Liczby pochodzą z 231 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
To jedyna gmina w województwie kujawsko-pomorskim poza Toruniem, która jest droższa od Bydgoszczy, choć wyprzedza ją zaledwie o 64 zł na metrze. Osielsko jest też jedyną gminą w tym zestawieniu, w której mieszkanie z istniejącego zasobu kosztuje więcej za metr niż mieszkanie od dewelopera, i to o 1210 zł.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Bydgoszczy, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 5 lipca 2024 do 29 kwietnia 2026. Rejestr powiatu bydgoskiego jest o dwa i pół miesiąca świeższy niż rejestr samego miasta Bydgoszczy, który kończy się 13 lutego.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 1 akt o cenie 1258 zł/m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 231 aktów. Mediana to 8083 zł/m², rozstęp kwartylowy od 7056 do 9271 zł/m², a typowe mieszkanie ma 70 m² i kosztuje 590 000 zł.
Ta liczba 70 m² jest tu ważniejsza niż w innych wpisach. W Bydgoszczy typowe mieszkanie z aktu ma 47 m², w Solcu Kujawskim 47 m², w Koronowie 45 m². Osielsko sprzedaje mieszkania półtora raza większe niż miasto obok, więc mediana ceny całkowitej, 590 000 zł, jest tu o 223 073 zł wyższa niż w Bydgoszczy przy różnicy 64 zł na metrze.
Rynek wtórny jest droższy od pierwotnego o 1210 zł
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 8922 | 77 | 664 000 zł | 71 m² |
| Pierwotny | 7712 | 154 | 572 660 zł | 69 m² |
To odwrócenie zwykłego układu i warto je wyjaśnić, bo z 231 aktów dwie trzecie to pierwsza sprzedaż. W większości gmin taki udział podnosi medianę; tutaj ją obniża.
Powodem jest to, co konkretnie się w tej gminie buduje i co się odsprzedaje. Rynek pierwotny w Osielsku to w praktyce dwa budynki przy Jana Pawła II, z medianami 7143 i 8218 zł/m². Rynek wtórny to pojedyncze transakcje rozsiane po całej gminie, wśród nich lokale przy Kusocińskiego z medianą 14 180 zł/m². Obie mediany opisują ten sam metraż, około 70 m², więc różnicy nie da się złożyć na wielkość lokali.
Dla kupującego wniosek jest nietypowy: w Osielsku to oferta dewelopera, a nie ogłoszenie z drugiej ręki, jest tą tańszą stroną rynku.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| Jana Pawła II 85 | 7143 | 32 | 32 |
| Jana Pawła II 87 | 8218 | 28 | 28 |
| Janusza Kusocińskiego 2 | 14 180 | 9 | 9 |
Trzy adresy dają 69 aktów, czyli 30 procent rynku gminy, i wszystkie 69 transakcji to pierwsza sprzedaż. Dwa sąsiadujące budynki przy Jana Pawła II dzieli 1075 zł na metrze, a od trzeciego adresu dzieli je 7037 i 5962 zł. Mediana 14 180 zł przy Kusocińskiego stoi na dziewięciu aktach i tak trzeba ją czytać, ale jest to najwyższa cena za metr, jaką rejestr notuje w tym powiecie.
Pozostałe 162 akty rozkładają się na kilkadziesiąt adresów, z których żaden nie ma choćby siedmiu transakcji.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| 35 do 50 m² | 8401 | 39 | 23 |
| 50 do 65 m² | 8418 | 60 | 47 |
| ponad 65 m² | 7936 | 130 | 83 |
Rozkład metraży sam w sobie jest wynikiem: 130 z 231 lokali ma ponad 65 m², a lokali poniżej 35 m² rejestr notuje w tej gminie dwa. To nie jest rynek kawalerek, tylko rynek dużych mieszkań budowanych zamiast domów.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 9981 | 13 | 49 m² |
| 3 | 8928 | 28 | 68 m² |
| 4 | 8351 | 21 | 91 m² |
| 5 | 8075 | 7 | 110 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje, i wypełnia to pole tylko przy 76 z 231 aktów, więc tabela jest orientacyjna. Kierunek jest w niej jednak taki sam jak w Bydgoszczy: im większy lokal, tym niższa cena metra.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 5958 | 205 |
| 2022 | 6211 | 288 |
| 2023 | 6470 | 159 |
| 2024 | 7942 | 234 |
| 2025 | 8424 | 128 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy, bo rejestr kończy się 29 kwietnia i zawiera z niego 14 aktów.
Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 41 procent, a cały ten wzrost mieści się w jednym roku: między 2023 a 2024 mediana skoczyła o 23 procent. To rok, w którym weszły do sprzedaży budynki przy Jana Pawła II.
Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 8372 zł/m² przy 106 aktach, a w dwunastu poprzednich 7756 zł przy 149 aktach, czyli wzrost o 7,9 procent.
Cenniki deweloperów
Dla gminy Osielsko nie ma w ustawowej bazie ani jednego cennika, mimo że rejestr notarialny pokazuje 154 transakcje z rynku pierwotnego. To luka w danych źródłowych, a nie brak nowych mieszkań.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 169 | 949 000 zł | 750 000 do 1 300 000 zł | 719 m² |
| Działka | 37 | 300 000 zł | 150 000 do 480 000 zł | 877 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 21 ze 169 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli znacznie mniej niż w gminach wiejskich regionu, gdzie zwykle jest to jedna trzecia albo połowa.
Mediana ceny domu, 949 000 zł, jest najwyższa w całym województwie i o 239 000 zł wyższa niż w Bydgoszczy. Górny kwartyl sięga 1 300 000 zł. Ta gmina jest przede wszystkim rynkiem domów jednorodzinnych, a 169 transakcji domami przy 231 lokalowych jest proporcją, jakiej nie ma żadne miasto regionu.
Liczba mieszkańców rośnie tu zresztą szybciej niż gdziekolwiek indziej w województwie: z 16 424 osób w 2020 roku do 19 488 w 2025, czyli o 19 procent, podczas gdy Bydgoszcz w tym samym czasie straciła 5 procent. Dane ludnościowe pochodzą z GUS BDL i są kontekstem, a nie czymś, co widać w rejestrze cen.
Co z tego ma kupujący
Osielsko jest najdroższą gminą powiatu bydgoskiego i jedną z dwóch w województwie, które przebijają Bydgoszcz. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Porównuj metraż, nie tylko cenę metra. Typowe mieszkanie ma tu 70 m², więc mediana ceny całkowitej wynosi 590 000 zł, o 223 073 zł więcej niż w Bydgoszczy. Sprawdź, po której stronie rynku stoi oferta, bo w tej gminie tańsza jest strona deweloperska, 7712 zł, a nie odsprzedaż, 8922 zł. I pamiętaj, że trzy adresy dają 30 procent transakcji, więc mediana gminy jest w dużej mierze medianą dwóch budynków przy Jana Pawła II.
Sąsiednie gminy opisujemy osobno: Bydgoszcz leży 10 km stąd i jest tańsza o 64 zł na metrze, Solec Kujawski jest tańszy o 1980 zł, a Koronowo o 1943 zł. Całą okolicę zestawiamy w porównaniu cen w Bydgoszczy i gminach obwarzanka. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
