Gmina Koronowo zajmuje 405 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 6140 zł/m², czyli o 2 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 22 990 osób, a do Bydgoszczy jest stąd 28 km.
Liczby pochodzą z 119 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Tę medianę trzeba jednak przeczytać razem z jedną liczbą, bo bez niej jest myląca. 49 ze 119 aktów, czyli 41 procent całego dwuletniego rynku tej gminy, pochodzi z jednego budynku przy ulicy Sportowej, a 45 z nich podpisano w ciągu jednego miesiąca.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Bydgoszczy, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 1 kwietnia 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 7 aktów o medianie 1113 zł/m² i typowej cenie 55 000 zł przy 51 m². To zwykle wykupy mieszkań komunalnych przez ich lokatorów.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 119 aktów. Mediana to 6140 zł/m², rozstęp kwartylowy od 4624 do 6990 zł/m², a typowe mieszkanie ma 45 m² i kosztuje 276 406 zł.
Wpływ jednej inwestycji na medianę gminy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| Sportowa 4 | 6813 | 49 | 47 |
Ten jeden wiersz wyjaśnia niemal wszystko, co widać w pozostałych tabelach. Sportowa 4 daje 49 aktów na 119 i 47 z 49 transakcji pierwszej sprzedaży w całej gminie. W maju 2025 roku rejestr notuje tu 45 aktów w jednym miesiącu, przy medianie 6611 zł/m². W żadnym innym miesiącu okna nie ma więcej niż siedem transakcji.
Wynika z tego, że mediana gminy, 6140 zł, jest w dużej części medianą jednego budynku, a rynek, na którym kupujący naprawdę szuka mieszkania w Koronowie, wygląda inaczej.
Rynek pierwotny jest droższy o 1833 zł
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 6824 | 49 | 316 330 zł | 45 m² |
| Wtórny | 4991 | 70 | 222 500 zł | 48 m² |
Różnica wynosi 1833 zł na metrze, czyli 37 procent. Ponieważ rynek pierwotny to tutaj jeden adres, właściwą liczbą dla kupującego jest 4991 zł/m², czyli mediana istniejącego zasobu. Przy typowych 48 m² daje to 222 500 zł.
To zestawienie mówi też coś o samym Koronowie. Nowe mieszkanie kosztuje tu o 1026 zł na metrze mniej niż w Solcu Kujawskim, a mieszkanie z istniejącego zasobu o 700 zł mniej.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| 35 do 50 m² | 6468 | 65 | 39 |
| 50 do 65 m² | 6123 | 27 | 8 |
| do 35 m² | 5523 | 14 | 0 |
| ponad 65 m² | 3899 | 13 | 2 |
Rozkład jest tu w całości podporządkowany temu, co się buduje: 39 z 65 lokali w przedziale od 35 do 50 m² to pierwsza sprzedaż, i to dlatego ten przedział jest najdroższy. Na drugim końcu mieszkania powyżej 65 m² kosztują 3899 zł/m², czyli o 2569 zł mniej, przy 13 aktach i prawie bez rynku pierwotnego.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 6567 | 54 | 43 m² |
| 3 | 5231 | 38 | 48 m² |
| 4 | 5682 | 18 | 64 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Trzy wiersze powyżej obejmują 110 ze 119 aktów.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 3329 | 62 |
| 2022 | 3361 | 53 |
| 2023 | 4548 | 39 |
| 2024 | 3855 | 37 |
| 2025 | 6447 | 93 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy, bo rejestr kończy się 1 kwietnia i zawiera z niego 11 aktów o medianie 3378 zł.
Ta kolumna wygląda na historię gwałtownie drożejącego rynku, a nią nie jest. Skok z 3855 na 6447 zł między 2024 a 2025 rokiem to wejście do sprzedaży budynku przy Sportowej, co widać po liczbie aktów, która w tym samym czasie wzrosła z 37 na 93. Jedenaście aktów z pierwszego kwartału 2026 roku, już bez tej inwestycji, ma medianę 3378 zł.
Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 6404 zł/m² przy 87 aktach, a w dwunastu poprzednich 5094 zł przy 44 aktach, czyli wzrost o 25,7 procent. Tej liczby nie należy czytać jako podrożenia mieszkań w Koronowie. Okres odniesienia jest dwa razy cieńszy i przypada przed sprzedażą nowej inwestycji, więc prawie cały ten wzrost to zmiana tego, co się sprzedaje. Cena istniejącego zasobu, 4991 zł, jest właściwym punktem odniesienia.
Cenniki deweloperów
Dla gminy Koronowo nie ma w ustawowej bazie ani jednego cennika. Sprzedaż przy Sportowej zamknęła się w 2025 roku, a innej inwestycji rejestr nie notuje.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 92 | 397 500 zł | 240 000 do 605 000 zł | 912 m² |
| Działka | 18 | 99 500 zł | 19 725 do 166 250 zł | 1060 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 44 z 92 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli niemal połowa.
Mediana ceny domu, 397 500 zł, jest tu o ponad 550 tysięcy złotych niższa niż w Osielsku, choć obie gminy leżą w tym samym powiecie i są od Bydgoszczy oddalone odpowiednio o 28 i 10 km. To największa rozpiętość cen domów wewnątrz jednego powiatu w tym województwie.
Co z tego ma kupujący
Koronowo jest gminą, w której mediana z rejestru i cena, jaką zapłaci kupujący, rozjeżdżają się mocniej niż gdziekolwiek indziej w okolicy Bydgoszczy.
Pracuj na liczbie 4991 zł, nie na 6140 zł. Ta pierwsza opisuje mieszkania, które faktycznie są na sprzedaż; druga jest w dużej części ceną budynku sprzedanego w maju 2025 roku. Nie czytaj wzrostu o 25,7 procent jako podrożenia, bo to zmiana struktury transakcji. I jeśli szukasz domu, to jest jedna z tańszych gmin obwarzanka: mediana 397 500 zł przy typowej działce 912 m².
Sąsiednie gminy opisujemy osobno: Bydgoszcz leży 28 km stąd i jest droższa o 1879 zł na metrze, Osielsko jest droższe o 1943 zł, a Solec Kujawski tańszy o 37 zł. Całą okolicę zestawiamy w porównaniu cen w Bydgoszczy i gminach obwarzanka. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
