Bydgoszcz i sześć gmin powiatu bydgoskiego, które mają dość transakcji na własną medianę, dzieli 3633 zł na metrze, od 8083 zł w Osielsku do 4450 zł w Sicienku. To 181 650 zł na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym, a wszystkie te gminy leżą w promieniu 28 km od centrum miasta.
Liczby pochodzą z 6249 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku, z czego 5663 w samej Bydgoszczy.
Najciekawsze w tym zestawieniu jest to, czego w nim nie ma. Obwarzanek Bydgoszczy nie jest gradientem, w którym cena spada wraz z odległością od miasta. Najdroższa gmina pierścienia i czwarta w kolejności leżą dokładnie tak samo blisko, 10 km od centrum, a dzieli je 1562 zł na metrze. Dwie kolejne, obie 19 km od centrum, dzieli 1653 zł, a najdalsza z całego zestawienia jest droższa od obu.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Bydgoszcz, która jest miastem na prawach powiatu, oraz przez starostwo powiatowe w Bydgoszczy dla pozostałych gmin. To ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do końca rejestru każdej gminy. Końce różnią się o pięć miesięcy: rejestr samego miasta kończy się 13 lutego 2026 i jest najstarszy w tym zestawieniu, a rejestr powiatu sięga od 29 grudnia 2025 w Nowej Wsi Wielkiej do 15 maja 2026 w Solcu Kujawskim. To najważniejsze zastrzeżenie tego porównania: największy rynek stoi na najstarszych danych.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. We wszystkich siedmiu gminach filtr usunął łącznie 75 aktów, w tym 62 w samej Bydgoszczy, o medianie 1482 zł/m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
Siedem gmin, jedna tabela
| Gmina | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Do Bydgoszczy | Koniec rejestru |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Osielsko | 19 488 | 149 | 8083 | 7712 | 8922 | 231 | 10 km | 2026-04-29 |
| Bydgoszcz | 321 100 | 151 | 8019 | 8902 | 7343 | 5663 | 0 km | 2026-02-13 |
| Nowa Wieś Wielka | 10 489 | poniżej progu | 6866 | 6840 | 7102 | 29 | 18 km | 2025-12-29 |
| Białe Błota | 26 961 | 336 | 6521 | 6521 | 6757 | 48 | 10 km | 2026-04-24 |
| Koronowo | 22 990 | 405 | 6140 | 6824 | 4991 | 119 | 28 km | 2026-04-01 |
| Solec Kujawski | 16 157 | 414 | 6103 | 7850 | 5691 | 115 | 19 km | 2026-05-15 |
| Sicienko | 11 130 | 670 | 4450 | 3347 | 4742 | 44 | 19 km | 2026-04-29 |
Miejsce w kraju liczymy wśród 860 gmin, które mają w oknie co najmniej 30 aktów, a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6028 zł/m². Nowa Wieś Wielka ma 29 aktów, więc do rankingu nie wchodzi i jej mediana stoi tu wyłącznie jako liczba orientacyjna.
Sześć z siedmiu gmin leży powyżej krajowej mediany, a jedna, Sicienko, wyraźnie poniżej. Rozpiętość między skrajnymi wynosi 3633 zł, czyli 82 procent wartości tej niższej.
Odległość nie tłumaczy tych cen
To jest właściwy wniosek z tabeli powyżej i warto go pokazać osobno.
| Odległość do Bydgoszczy | Gmina | Mediana, zł/m² |
|---|---|---|
| 10 km | Osielsko | 8083 |
| 10 km | Białe Błota | 6521 |
| 18 km | Nowa Wieś Wielka | 6866 |
| 19 km | Solec Kujawski | 6103 |
| 19 km | Sicienko | 4450 |
| 28 km | Koronowo | 6140 |
Dwie gminy oddalone o dokładnie tyle samo, 10 km, dzieli 1562 zł na metrze, a inna taka para, obie 19 km od centrum, 1653 zł. Najtańsza gmina zestawienia leży przy tym bliżej miasta niż Koronowo, które jest od niej o 1690 zł droższe. Z tych liczb nie wynika żadna zależność między odległością a ceną, i to jest w nich najciekawsze: o cenie w obwarzanku Bydgoszczy decyduje to, co się w danej gminie buduje, a nie jak daleko jest do ronda Jagiellonów.
Ranking się odwraca, kiedy zostawimy sam rynek wtórny
| Gmina | Mediana ogólna, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Udział rynku pierwotnego | Akty rynku pierwotnego |
|---|---|---|---|---|
| Osielsko | 8083 | 8922 | 67 procent | 154 |
| Bydgoszcz | 8019 | 7343 | 37 procent | 2104 |
| Białe Błota | 6521 | 6757 | 58 procent | 28 |
| Solec Kujawski | 6103 | 5691 | 23 procent | 26 |
| Koronowo | 6140 | 4991 | 41 procent | 49 |
| Sicienko | 4450 | 4742 | 9 procent | 4 |
Na medianie ogólnej Osielsko wyprzedza Bydgoszcz o 64 zł. Na samym rynku wtórnym wyprzedza ją o 1579 zł, bo w Osielsku to odsprzedaż jest droższą stroną rynku, a w Bydgoszczy tańszą.
Odwrotnie działa to w Koronowie. Z medianą ogólną 6140 zł gmina wyprzedza Solec Kujawski, ale na rynku wtórnym jest od niego o 700 zł tańsza, bo 41 procent jej transakcji to jeden nowy budynek przy Sportowej.
Dla kupującego wniosek jest prosty: w tym powiecie mediana ogólna gminy nie mówi, ile kosztuje mieszkanie, które stoi. Koronowo i Solec Kujawski zamieniają się miejscami, kiedy odejmiemy rynek pierwotny, a przewaga Osielska nad Bydgoszczą rośnie z 64 na 1579 zł.
Koncentracja: pięć adresów, które robią te rynki
| Gmina | Adres | Akty | Udział w rynku gminy |
|---|---|---|---|
| Koronowo | Sportowa 4 | 49 | 41 procent |
| Osielsko | Jana Pawła II 85 i 87 | 60 | 26 procent |
| Solec Kujawski | Kujawska 1A | 27 | 23 procent |
| Bydgoszcz | Akademicka 8A, 8E, 8F, 8G | 358 | 6 procent |
W gminach obwarzanka jeden budynek potrafi być jedną czwartą albo dwiema piątymi całego dwuletniego rynku. W Bydgoszczy największa inwestycja to 6 procent, a dopiero dwadzieścia najczęstszych adresów daje 23 procent.
To jest różnica, którą trzeba mieć z tyłu głowy przy każdej medianie z gminy poniżej dwustu aktów: jest ona w takim samym stopniu ceną rynku, co ceną jednej inwestycji, która akurat weszła do sprzedaży.
Co się dzieje z cenami
| Gmina | Ostatnie 12 miesięcy, zł/m² | Poprzednie 12 miesięcy, zł/m² | Zmiana | Akty w ostatnich 12 miesiącach |
|---|---|---|---|---|
| Koronowo | 6404 | 5094 | +25,7 procent | 87 |
| Osielsko | 8372 | 7756 | +7,9 procent | 106 |
| Bydgoszcz | 8184 | 7744 | +5,7 procent | 2924 |
| Białe Błota | 6541 | 6501 | +0,6 procent | 19 |
| Solec Kujawski | 6324 | 6507 | −2,8 procent | 50 |
Każda gmina liczona jest względem własnego końca rejestru, a te różnią się o pięć miesięcy, więc tej tabeli nie wolno czytać jako rankingu tempa.
Dwie skrajne liczby mają to samo wyjaśnienie w przeciwne strony. W Koronowie do sprzedaży weszła nowa inwestycja i podciągnęła medianę o jedną czwartą. W Solcu Kujawskim jedyna taka inwestycja sprzedała się rok wcześniej i mediana wróciła bliżej poziomu istniejącego zasobu. W żadnej z tych gmin nie zmieniła się w tym czasie cena mieszkań, które stoją.
Wiarygodna jest tu przede wszystkim liczba z Bydgoszczy, bo stoi na 2924 aktach. Największy rynek regionu rośnie o 5,7 procent rocznie, spokojnie i bez skoków, piąty rok z rzędu.
Cenniki deweloperów
Cenniki ma tylko Bydgoszcz. Ustawowa baza notuje w mieście 1570 lokali w sprzedaży o medianie 11 232 zł/m², czyli o 26 procent powyżej mediany, po jakiej naprawdę podpisano akty na rynku pierwotnym.
W pozostałych sześciu gminach nie ma ani jednego cennika, mimo że rejestr notarialny pokazuje w nich łącznie 282 transakcje z rynku pierwotnego. To luka w danych źródłowych, a nie brak nowych mieszkań.
Domy i działki
| Gmina | Akty na dom | Mediana ceny domu | Akty na działkę | Mediana ceny działki |
|---|---|---|---|---|
| Osielsko | 169 | 949 000 zł | 37 | 300 000 zł |
| Białe Błota | 220 | 759 000 zł | 36 | 210 000 zł |
| Bydgoszcz | 364 | 710 000 zł | 146 | 293 212 zł |
| Sicienko | 46 | 692 000 zł | 7 | 228 780 zł |
| Solec Kujawski | 49 | 565 000 zł | 8 | 110 000 zł |
| Nowa Wieś Wielka | 70 | 558 500 zł | 10 | 104 000 zł |
| Koronowo | 92 | 397 500 zł | 18 | 99 500 zł |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.
Ta tabela pokazuje coś, czego nie widać w cenach mieszkań. Sicienko, najtańsza gmina powiatu na rynku mieszkaniowym, ma czwartą najwyższą medianę ceny domu, 692 000 zł, wyższą niż Solec Kujawski i Koronowo. To gmina, w której kupuje się domy, a nie mieszkania: 46 aktów na dom przy 44 lokalowych.
Na drugim biegunie stoi Koronowo z medianą 397 500 zł, o 551 500 zł niższą niż w Osielsku, przy czym w Koronowie prawie połowa aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, a w Osielsku jedna ósma.
Trzy gminy bez własnego wpisu
- Białe Błota, 26 961 mieszkańców, czyli więcej niż Koronowo: 48 aktów, mediana 6521 zł/m², 336 miejsce w kraju. Przy tej liczbie mieszkańców to zaskakująco cienki rynek mieszkaniowy, za to 220 aktów na dom i typowe mieszkanie o powierzchni 98 m² na rynku pierwotnym. Gmina buduje domy i duże lokale, nie bloki.
- Sicienko, 11 130 mieszkańców: 44 akty, mediana 4450 zł/m², 670 miejsce, najtaniej w tym zestawieniu. Rynek pierwotny to cztery transakcje, a mediana istniejącego zasobu wynosi 4742 zł, czyli o 2601 zł mniej niż w Bydgoszczy odległej o 19 km.
- Nowa Wieś Wielka, 10 489 mieszkańców: 29 aktów, mediana 6866 zł/m², poniżej progu rankingu. Jej rejestr kończy się 29 grudnia 2025 i jest najstarszy w powiecie.
Analizy poszczególnych gmin
- Ceny mieszkań w Bydgoszczy, gdzie cztery klatki jednej inwestycji dają 358 aktów
- Ceny mieszkań w gminie Osielsko, gdzie rynek wtórny jest droższy od pierwotnego
- Ceny mieszkań w Solcu Kujawskim, gdzie jeden adres to cały rynek pierwotny
- Ceny mieszkań w gminie Koronowo, gdzie jeden budynek dał 41 procent transakcji
Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
