Bydgoszcz zajmuje 151 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 8019 zł/m², czyli o 33 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 321 100 osób, a do Torunia jest stąd 46 km.
Liczby pochodzą z 5663 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. To największa próba w całym województwie kujawsko-pomorskim.
Najważniejsza liczba w tym wpisie leży jednak w Toruniu. Toruń, miasto o 40 procent mniejsze, ma medianę 9333 zł/m², czyli o 1314 zł wyższą niż Bydgoszcz. Na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym to 65 700 zł różnicy między dwiema stolicami tego samego województwa, leżącymi 46 km od siebie.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Bydgoszcz, która jest miastem na prawach powiatu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 13 lutego 2026. Bydgoszcz aktualizuje swoje wydanie rejestru rzadziej niż okoliczne starostwa, więc największy rynek regionu stoi na najstarszych danych i każde porównanie z Toruniem czy Włocławkiem trzeba czytać z tą datą w ręku.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 62 akty o medianie 1482 zł/m² i typowej cenie 70 350 zł przy 48 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 5663 akty. Mediana to 8019 zł/m², rozstęp kwartylowy od 6746 do 9428 zł/m², a typowe mieszkanie ma 47 m² i kosztuje 366 927 zł.
Rynek pierwotny jest droższy o 1559 zł
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 8902 | 2104 | 408 114 zł | 46 m² |
| Wtórny | 7343 | 3559 | 345 000 zł | 48 m² |
Rynek pierwotny to 37 procent transakcji i jest o 1559 zł na metrze droższy od wtórnego, czyli o 21 procent. Dla kupującego mieszkanie z istniejącego zasobu właściwą liczbą jest 7343 zł/m², a nie mediana miasta.
Udział rynku pierwotnego w Bydgoszczy wyraźnie spada w czasie. W drugiej połowie 2024 roku deweloperzy podpisywali od 124 do 190 aktów miesięcznie, a od lipca do października 2025 roku od 55 do 98. To spadek o połowę przy niemal niezmienionej liczbie transakcji na rynku wtórnym.
Osiedla
Granice administracyjne obejmują w Bydgoszczy 29 osiedli i 5545 z 5663 aktów, czyli 98 procent rynku. Pozostałe 118 transakcji leży poza wszystkimi poligonami, a siedem osiedli ma zbyt cienką próbę, żeby stawiać przy nich medianę.
| Osiedle | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Bez rynku pierwotnego, zł/m² |
|---|---|---|---|---|
| Flisy | 9610 | 44 | 35 | 6220 |
| Okole | 9092 | 344 | 146 | 7802 |
| Czyżkówko | 9011 | 115 | 57 | 9370 |
| Górzyskowo | 8645 | 197 | 66 | 8066 |
| Bydgoszcz Wschód - Siernieczek | 8636 | 42 | 28 | 6942 |
| Miedzyń-Prądy | 8473 | 35 | 21 | 9047 |
| Bielawy | 8446 | 195 | 68 | 7588 |
| Bartodzieje | 8389 | 420 | 141 | 7234 |
| Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto | 8152 | 782 | 237 | 6795 |
| Osowa Góra | 8076 | 48 | 9 | 7622 |
| Nowy Fordon | 7998 | 796 | 493 | 7522 |
| Kapuściska | 7970 | 494 | 200 | 7167 |
| Leśne | 7934 | 502 | 138 | 8052 |
| Brdyujście | 7897 | 55 | 47 | 10 468 |
| Stary Fordon | 7690 | 268 | 167 | 6884 |
| Wzgórze Wolności | 7671 | 123 | 10 | 7590 |
| Wyżyny | 7666 | 310 | 52 | 7328 |
| Szwederowo | 7642 | 350 | 59 | 7255 |
| Osiedle Terenów Nadwiślańskich | 7392 | 40 | 18 | 7757 |
| Błonie | 7188 | 185 | 6 | 7193 |
| Tatrzańskie | 6584 | 115 | 2 | 6584 |
| Wilczak-Jary | 6480 | 48 | 3 | 6417 |
Pierwszy wniosek jest taki, że Bydgoszcz jest miastem bardzo równym. Dwadzieścia jeden z dwudziestu dwóch wierszy mieści się w przedziale od 6480 do 9092 zł, czyli w 2612 zł, i to w mieście, które rozciąga się na dwadzieścia kilometrów wzdłuż Brdy i Wisły.
Ostatnia kolumna mówi jednak coś, czego trzecia nie powie. Na Flisach mediana ogólna wynosi 9610 zł, a po odjęciu rynku pierwotnego 6220 zł, czyli o 3390 zł mniej. Trzydzieści pięć z czterdziestu czterech aktów to tam pierwsza sprzedaż, więc 9610 zł jest ceną jednej inwestycji, nie ceną osiedla. To samo dotyczy osiedla Bydgoszcz Wschód - Siernieczek, gdzie różnica wynosi 1694 zł.
W drugą stronę działa Brdyujście: 7897 zł z rynkiem pierwotnym i 10 468 zł bez niego, przy 47 aktach pierwszej sprzedaży na 55. Osiem transakcji z istniejącego zasobu nie wystarcza, żeby uznać tę drugą liczbę za cenę osiedla, i tak trzeba ją czytać.
Najtańsze osiedla z sensowną próbą to Wilczak-Jary, 6480 zł przy 48 aktach, i Tatrzańskie, 6584 zł przy 115. W obu rynek pierwotny praktycznie nie istnieje: trzy i dwie transakcje.
Cztery klatki jednej inwestycji dają 358 aktów
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| Filmowa 5A | 8850 | 121 | 115 |
| Pomorska 87 | 9781 | 117 | 113 |
| Akademicka 8F | 8031 | 95 | 91 |
| Akademicka 8G | 8050 | 93 | 85 |
| Akademicka 8A | 8131 | 85 | 82 |
| Akademicka 8E | 8172 | 85 | 82 |
| Zaświat 5 | 6670 | 75 | 68 |
| Wczasowa 16 | 9729 | 67 | 67 |
| Fordońska 428I | 7686 | 63 | 62 |
| Królowej Jadwigi 14 | 11 021 | 63 | 59 |
| Królowej Jadwigi 14A | 11 145 | 63 | 58 |
| Gajowa 72 | 11 151 | 57 | 57 |
| Fordońska 428H | 7987 | 57 | 57 |
| Jana Karola Chodkiewicza 9 | 13 212 | 56 | 56 |
| Stanisława Leszczyńskiego 26A | 9760 | 49 | 45 |
Cztery adresy przy Akademickiej, numery 8A, 8E, 8F i 8G, dają razem 358 aktów, czyli 6 procent całego rynku miasta, a 340 z nich to pierwsza sprzedaż. Piętnaście adresów w tabeli to 1146 aktów, a dwadzieścia najczęstszych 1313, czyli 23 procent transakcji w mieście.
Rozpiętość między nimi wynosi 6542 zł na metrze, od 6670 zł przy Zaświat 5 do 13 212 zł przy Chodkiewicza 9. Wniosek jest praktyczny: „mieszkanie od dewelopera w Bydgoszczy" nie jest jedną ceną, a mediana rynku pierwotnego, 8902 zł, jest środkiem bardzo szerokiego przedziału.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 8658 | 1022 | 367 |
| 35 do 50 m² | 8080 | 2276 | 839 |
| 50 do 65 m² | 7521 | 1529 | 531 |
| ponad 65 m² | 8000 | 836 | 367 |
Reguła „małe mieszkania kosztują więcej za metr" działa tu do 65 m² i różnica między lokalem do 35 m² a lokalem z przedziału od 50 do 65 m² wynosi 1137 zł na metrze. Powyżej 65 m² mediana wraca w górę, do 8000 zł, bo w tym przedziale prawie połowa transakcji to pierwsza sprzedaż.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 9207 | 242 | 27 m² |
| 2 | 8520 | 1443 | 37 m² |
| 3 | 7658 | 1780 | 49 m² |
| 4 | 7175 | 1068 | 61 m² |
| 5 | 6796 | 192 | 73 m² |
| 6 | 5159 | 22 | 111 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Sześć wierszy powyżej obejmuje 4747 z 5663 aktów, a spadek jest monotoniczny: od 9207 zł przy jednej izbie do 5159 zł przy sześciu, czyli 4048 zł rozpiętości.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 5988 | 3936 |
| 2022 | 6709 | 3469 |
| 2023 | 7198 | 4079 |
| 2024 | 7679 | 4258 |
| 2025 | 8129 | 3397 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy, bo rejestr kończy się 13 lutego i zawiera z tego roku jeden akt.
Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 36 procent, w tempie od 6 do 12 procent rocznie, bez ani jednego roku spadku. Liczba transakcji jest przez cały ten czas zadziwiająco stała, między 3397 a 4258 aktów rocznie.
Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 8184 zł/m² przy 2924 aktach, a w dwunastu poprzednich 7744 zł przy 4089 aktach, czyli wzrost o 5,7 procent. Spadek liczby aktów o 28 procent nie jest w całości spadkiem obrotu: ostatnie trzy miesiące rejestru są cienkie, bo starostwa wpisują akty z opóźnieniem. Kierunek wzrostu utrzymuje się natomiast niezależnie od tego, jak liczyć.
Cenniki deweloperów stoją 26 procent nad aktami
| Miara | Wartość |
|---|---|
| Lokale w cennikach | 1570 |
| Mediana ceny ofertowej | 11 232 zł/m² |
| Kwartyle | 10 020 do 13 300 zł/m² |
| Mediana rynku pierwotnego z aktów | 8902 zł/m² |
Ustawowa baza cen ofertowych obejmuje w Bydgoszczy 1570 lokali w sprzedaży, co czyni ją jednym z lepiej udokumentowanych rynków w kraju. Mediana ofertowa jest o 26 procent wyższa od mediany, po jakiej naprawdę podpisano akty na rynku pierwotnym.
Ta różnica ma dwa źródła i oba trzeba znać. Cennik pokazuje to, co zostało w sprzedaży dzisiaj, czyli zwykle drożej wycenione resztki zapasu, a akty pokazują transakcje zamknięte, w tym te po rabatach. Do tego cenniki są z sierpnia 2026, a rejestr kończy się w lutym, więc pół roku różnicy w datach też pracuje na tę lukę.
Największe pozycje w cennikach to Studencka z 297 lokalami po 9879 zł/m², Chodkiewicza 9 z 199 lokalami po 13 412 zł oraz Paderewskiego 25 z 154 lokalami po 16 988 zł. Ostatnia liczba jest najwyższą ceną ofertową w województwie.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 364 | 710 000 zł | 451 395 do 881 250 zł | 604 m² |
| Działka | 146 | 293 212 zł | 153 812 do 604 238 zł | 754 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 180 z 364 aktów na dom, czyli połowa, dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, więc mediana 710 000 zł opisuje w połowie przypadków posesję, a nie jeden budynek mieszkalny.
Jedno zastrzeżenie do obu wierszy: ostatni akt na dom i ostatni akt na działkę w tym rejestrze pochodzą z 23 grudnia 2025, czyli o siedem tygodni wcześniej niż ostatni akt lokalowy. To luka w danych źródłowych, nie brak transakcji.
Co z tego ma kupujący
Bydgoszcz jest tanim miastem na tle własnego województwa i to jest pierwszy wniosek tego wpisu. Przy 321 tysiącach mieszkańców ma medianę o 1314 zł niższą niż Toruń i tylko o 64 zł niższą niż podmiejskie Osielsko.
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Dla mieszkania z istniejącego zasobu pracuj na liczbie 7343 zł, nie na medianie miasta, bo rynek pierwotny podnosi ją o 676 zł. Sprawdź, czy adres z ogłoszenia nie jest jednym z tych kilkunastu, które dają jedną czwartą rynku, bo wtedy porównujesz się z ceną z cennika, a nie z ceną osiedla. I pamiętaj o dacie rejestru: kończy się 13 lutego 2026, więc wszystko, co wydarzyło się na tym rynku później, jest poza tą analizą.
Sąsiednie gminy opisujemy osobno: Osielsko leży 10 km stąd i jest droższe o 64 zł na metrze, Solec Kujawski 19 km i jest tańszy o 1916 zł, a Koronowo 28 km i jest tańsze o 1879 zł. Całą okolicę zestawiamy w porównaniu cen w Bydgoszczy i gminach obwarzanka. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
