Rypin zajmuje 584 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 5116 zł/m², czyli o 15 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 15 143 osoby, a do Brodnicy jest stąd 23 km, do Lipna 34 km, a do Włocławka 58 km.
Liczby pochodzą z 156 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Jedna liczba porządkuje wszystkie pozostałe. 67 ze 156 aktów, czyli 43 procent dwuletniego rynku, pochodzi z jednego budynku przy ulicy Koszarowej, a 55 z 61 transakcji pierwszej sprzedaży w całym mieście zostało podpisanych właśnie tam.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Rypinie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 18 lutego 2026. Rejestr rypiński jest zamrożony u źródła od lutego, więc jest o pięć miesięcy starszy niż rejestr sąsiedniego Lipna.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 2 akty o medianie 1013 zł/m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 156 aktów. Mediana to 5116 zł/m², rozstęp kwartylowy od 4691 do 5775 zł/m², a typowe mieszkanie ma 54 m² i kosztuje 276 261 zł.
Jeden budynek, cały rynek pierwotny
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| Koszarowa 4 | 5115 | 67 | 55 |
| Nowy Rynek 32 | 7950 | 13 | 2 |
| Mławska 36 | 7978 | 5 | 0 |
Koszarowa 4 to nie tylko największy adres w rejestrze, ale praktycznie cały rynek pierwotny Rypina. Sprzedaż skupiła się w drugiej połowie 2024 roku: w lipcu rejestr notuje 41 aktów, z czego 29 na rynku pierwotnym, w sierpniu 24 akty i 18 pierwszych sprzedaży. W żadnym późniejszym miesiącu nie ma więcej niż dziesięć transakcji.
Konsekwencja jest prosta: mediana miasta, 5116 zł, jest w połowie medianą jednego budynku, a jego cena, 5115 zł, jest z nią praktycznie tożsama. Dwa pozostałe adresy w tabeli, obie kamienice w centrum, wychodzą po blisko 8000 zł, ale stoją na trzynastu i pięciu transakcjach.
Rynek pierwotny i wtórny
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Nieokreślony w źródle | 5450 | 58 | 306 579 zł | 52 m² |
| Pierwotny | 5118 | 61 | 276 261 zł | 55 m² |
| Wtórny | 4485 | 37 | 218 000 zł | 47 m² |
Ta tabela jest nietypowa w dwóch miejscach. Po pierwsze, przy 58 ze 156 aktów rejestr nie zapisuje, po której stronie rynku stała transakcja, więc nie doliczamy ich do żadnej ze stron. Po drugie, rynek pierwotny jest droższy od wtórnego tylko o 633 zł, czyli o 14 procent, i jest to jedna z najmniejszych takich różnic w województwie.
Powód znów leży przy Koszarowej. To była inwestycja wycelowana w ten sam pułap cenowy co istniejący zasób miasta, a nie w segment wyższy. Dla kupującego oznacza to, że 4485 zł jest ceną mieszkania z drugiej ręki, a 5118 zł tego, co zostało z nowej inwestycji, i różnica ta jest mniejsza niż gdziekolwiek indziej w okolicy.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 5439 | 15 | 6 |
| 35 do 50 m² | 5267 | 45 | 9 |
| 50 do 65 m² | 5118 | 73 | 45 |
| ponad 65 m² | 4497 | 23 | 1 |
Rozkład jest tu bardzo równy: cała rozpiętość między przedziałami wynosi 942 zł, a spadek jest monotoniczny od najmniejszych lokali do największych. Uwagę zwraca środkowy wiersz: 73 ze 156 mieszkań ma od 50 do 65 m², a 45 z nich to pierwsza sprzedaż, czyli mieszkania z Koszarowej.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 5267 | 37 | 38 m² |
| 3 | 5130 | 83 | 55 m² |
| 4 | 4254 | 31 | 66 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Trzy wiersze powyżej obejmują 151 ze 156 aktów.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 3056 | 56 |
| 2022 | 3478 | 48 |
| 2023 | 3992 | 66 |
| 2024 | 5130 | 161 |
| 2025 | 5484 | 65 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy, bo rejestr kończy się 18 lutego i zawiera z niego dwa akty.
Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 79 procent, najszybciej wśród miast tego koszyka. Wzrost nie był jednak równomierny: skok z 3992 na 5130 zł między 2023 a 2024 rokiem zbiega się z potrojeniem liczby transakcji, ze 66 na 161, czyli z wejściem Koszarowej do sprzedaży.
Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 5882 zł/m² przy 58 aktach, a w dwunastu poprzednich 5110 zł przy 132 aktach, czyli wzrost o 15,1 procent. Okres odniesienia jest ponad dwa razy grubszy i przypada w całości na sprzedaż nowej inwestycji, więc ten wzrost opisuje w dużej części zmianę tego, co się sprzedaje, a nie podrożenie mieszkań. W ostatnich miesiącach rejestru, kiedy Koszarowa była już sprzedana, w obrocie zostały pojedyncze mieszkania w centrum, po siedem do dziesięciu miesięcznie i po cenach powyżej 7000 zł.
Cenniki deweloperów
Dla Rypina nie ma w ustawowej bazie ani jednego cennika. Sprzedaż przy Koszarowej zakończyła się w 2024 roku, a innej inwestycji rejestr nie notuje, więc brak cennika jest tu zgodny z tym, co widać w aktach.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 15 | 500 000 zł | 255 000 do 615 000 zł | 740 m² |
| Działka | 4 | 109 225 zł | 14 588 do 918 750 zł | 332 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 9 z 15 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.
Obie próby są bardzo małe i tak trzeba je czytać. Cztery transakcje działkami w dwa lata, przy kwartylach od 14 588 do 918 750 zł, nie opisują żadnego rynku. Ostatnie akty na dom i na działkę pochodzą z grudnia 2025 roku, czyli sprzed zamrożenia rejestru.
Co z tego ma kupujący
Rypin jest miastem, w którym ostatnie dwa lata to w połowie jedna inwestycja. Trzy rzeczy warto sprawdzić.
Pracuj na liczbie 4485 zł, jeśli szukasz mieszkania z istniejącego zasobu, bo mediana miasta jest o 631 zł wyższa. Nie czytaj wzrostu o 15,1 procent jako podrożenia mieszkań, bo opisuje on głównie zmianę struktury transakcji po wyprzedaniu Koszarowej. I pamiętaj o dacie rejestru: kończy się 18 lutego 2026 i jest o pięć miesięcy starszy niż rejestr sąsiedniego Lipna, więc tych dwóch miast nie da się porównać bez tej poprawki.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Lipno leży 34 km stąd i jest droższe o 392 zł na metrze, a Włocławek 58 km i jest droższy o 807 zł. Wszystkie trzy zestawiamy w porównaniu cen we Włocławku, Lipnie i Rypinie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
