Lipno zajmuje 520 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 5508 zł/m², czyli o 9 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 13 191 osób, a do Włocławka jest stąd 24 km, do Rypina 34 km.
Liczby pochodzą z 119 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Ta mediana opisuje jednak dwa różne rynki sklejone w jedną liczbę. W ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 4714 zł/m², a w dwunastu poprzednich 6325 zł, czyli spadła o 25,5 procent, i jest to największy spadek wśród miast tego województwa. Powodem nie jest przecena mieszkań, tylko to, że jedyna nowa inwestycja w mieście sprzedała się na przełomie 2024 i 2025 roku.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Lipnie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 25 czerwca 2026. To jeden ze świeższych rejestrów w tej części województwa, o pięć miesięcy nowszy niż rypiński.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 5 aktów o medianie 989 zł/m² i typowej cenie 40 000 zł przy 31 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 119 aktów. Mediana to 5508 zł/m², rozstęp kwartylowy od 3824 do 6662 zł/m², a typowe mieszkanie ma 46 m² i kosztuje 209 000 zł.
Rozstęp kwartylowy jest tu wyjątkowo szeroki, 2838 zł, czyli ponad połowa mediany, i to jest pierwszy sygnał, że w jednej kolumnie stoją dwa różne rynki.
Wpływ jednej inwestycji na medianę miasta
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| Ptasia 9B | 6682 | 38 | 36 |
| Topolowa 5 | 3500 | 7 | 0 |
Ptasia 9B to 38 ze 119 aktów, czyli 32 procent rynku, i 36 z 36 transakcji pierwszej sprzedaży. Sprzedaż skupiła się w trzech miesiącach: październik 2024 przyniósł 14 aktów, listopad 25, grudzień sześć, a rynek pierwotny to było wtedy 33 z tych 45 transakcji. Ostatnie trzy akty pierwszej sprzedaży podpisano tam w styczniu i sierpniu 2025 roku, a po sierpniu 2025 rejestr nie notuje w Lipnie ani jednej transakcji z rynku pierwotnego.
Drugi wiersz pokazuje przeciwny biegun tego samego miasta: Topolowa 5 z medianą 3500 zł przy siedmiu aktach, czyli o 3182 zł niżej. Między tymi dwoma adresami mieści się cały lipnowski rynek.
Rynek pierwotny jest droższy o 1957 zł
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 6682 | 36 | 246 132 zł | 37 m² |
| Wtórny | 4725 | 51 | 230 000 zł | 47 m² |
| Nieokreślony w źródle | 4300 | 32 | 188 990 zł | 46 m² |
Różnica wynosi 1957 zł na metrze, czyli 41 procent, i jest to jedna z największych proporcji w tej części województwa. Warto jednak zauważyć, że cena całkowita rozjeżdża się tylko o 16 132 zł, bo lokale z Ptasiej są o dziesięć metrów mniejsze od typowego mieszkania z istniejącego zasobu.
Przy 32 ze 119 aktów rejestr nie zapisuje strony rynku. Ich mediana, 4300 zł, leży poniżej mediany rynku wtórnego, więc realna cena mieszkania z drugiej ręki w Lipnie mieści się między 4300 a 4725 zł, i to jest liczba dla kupującego.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 6953 | 29 | 18 |
| 35 do 50 m² | 5266 | 56 | 13 |
| 50 do 65 m² | 5146 | 24 | 5 |
| ponad 65 m² | 4095 | 10 | 0 |
Rozpiętość wynosi tu 2858 zł na metrze, czyli więcej niż w niejednym dużym mieście, i również ona bierze się z Ptasiej: 18 z 29 najmniejszych lokali to pierwsza sprzedaż, przy typowej powierzchni 37 m². Mieszkania powyżej 65 m² pochodzą wyłącznie z istniejącego zasobu i kosztują 4095 zł/m².
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 7028 | 17 | 26 m² |
| 2 | 4564 | 24 | 37 m² |
| 3 | 5632 | 52 | 47 m² |
| 4 | 4847 | 23 | 59 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Cztery wiersze powyżej obejmują 116 ze 119 aktów. Kolejność jest tu niemonotoniczna, bo lokale jednoizbowe to w większości nowa inwestycja, a dwuizbowe to istniejący zasób.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 3578 | 14 |
| 2022 | 4494 | 46 |
| 2023 | 5676 | 71 |
| 2024 | 6426 | 74 |
| 2025 | 4862 | 44 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, ale rejestr notuje z niego 18 aktów o medianie 4224 zł, czyli najniższej od 2022 roku.
Ta kolumna jest podręcznikowym przykładem tego, jak nowa inwestycja przechodzi przez medianę małego miasta. Do 2024 roku mediana rośnie, w 2024 osiąga 6426 zł, a potem spada o jedną czwartą i wraca poniżej poziomu z 2023 roku. Ceny istniejących mieszkań nie spadły; przestały się sprzedawać nowe.
Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 4714 zł/m² przy 38 aktach, a w dwunastu poprzednich 6325 zł przy 83 aktach, czyli spadek o 25,5 procent. Liczba transakcji spadła w tym samym czasie o ponad połowę. Właściwym punktem odniesienia dla kupującego jest 4725 zł, czyli mediana istniejącego zasobu, i ona przez cały ten czas stała w miejscu.
Cenniki deweloperów
Dla Lipna nie ma w ustawowej bazie ani jednego cennika. Rejestr nie notuje ani jednej pierwszej sprzedaży po sierpniu 2025 roku, więc brak cennika jest tu zgodny z tym, co widać w aktach: nowej inwestycji w sprzedaży po prostu nie ma.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 40 | 367 500 zł | 282 500 do 460 000 zł | 532 m² |
| Działka | 12 | 16 360 zł | 7965 do 41 042 zł | 200 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 30 z 40 aktów na dom, czyli trzy czwarte, dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, i jest to najwyższy taki udział w tym koszyku.
Wiersz z działkami opisuje coś innego, niż sugeruje nazwa. Typowa powierzchnia 200 m² i mediana 16 360 zł to nie są działki budowlane, tylko drobne grunty, najczęściej dokupywane do istniejących nieruchomości. Rejestr lipnowski notuje w dwa lata dwanaście takich transakcji i ani jednej działki pod dom, co jest luką w danych źródłowych, a nie brakiem rynku.
Mediana ceny domu, 367 500 zł, jest najniższa w tym koszyku, o 182 502 zł mniej niż we Włocławku.
Co z tego ma kupujący
Lipno jest miastem, w którym mediana z rejestru i cena, jaką zapłaci kupujący, rozjeżdżają się mocno, bo dwa lata rynku to w jednej trzeciej jeden blok. Trzy rzeczy warto sprawdzić.
Pracuj na przedziale od 4300 do 4725 zł, jeśli szukasz mieszkania z istniejącego zasobu, a nie na medianie miasta. Nie czytaj spadku o 25,5 procent jako przeceny: to koniec sprzedaży przy Ptasiej, a nie potanienie mieszkań, które stoją. I sprawdź adres, bo między Ptasią a Topolową rejestr notuje 3182 zł różnicy na metrze w tym samym mieście.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Włocławek leży 24 km stąd i jest droższy o 415 zł na metrze, a Rypin 34 km i jest tańszy o 392 zł. Wszystkie trzy zestawiamy w porównaniu cen we Włocławku, Lipnie i Rypinie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
