Włocławek zajmuje 446 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 5923 zł/m², czyli o 2 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 98 038 osób, a do Torunia jest stąd 62 km.
Liczby pochodzą z 734 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
To jest liczba, która robi ten wpis. Włocławek jest trzecim miastem województwa pod względem ludności, a mimo to jego mediana leży poniżej mediany przeciętnej polskiej gminy. Za tę samą kwotę, za którą we Włocławku kupuje się metr mieszkania, w Toruniu kupuje się 63 procent metra.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Włocławek, który jest miastem na prawach powiatu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 12 sierpnia 2026. Ta druga data wymaga zastrzeżenia, bo jest myląca: rejestr włocławski niesie wprawdzie pojedynczy akt z sierpnia 2026, ale gęste wpisy kończą się w sierpniu 2025, a od września do listopada 2025 jest ich już tylko 32. Po listopadzie 2025 rejestr notuje dwie transakcje. Wszystkie liczby w tym wpisie opisują więc rynek do jesieni 2025 roku, mimo daty w nagłówku.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 8 aktów o medianie 1502 zł/m² i typowej cenie 64 500 zł przy 49 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 734 akty. Mediana to 5923 zł/m², rozstęp kwartylowy od 4742 do 6976 zł/m², a typowe mieszkanie ma 48 m² i kosztuje 280 000 zł.
Rynek pierwotny jest droższy o 1498 zł
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 6830 | 238 | 350 336 zł | 52 m² |
| Wtórny | 5332 | 491 | 240 000 zł | 47 m² |
| Nieokreślony w źródle | 6448 | 5 | 261 094 zł | 48 m² |
Rynek pierwotny to 32 procent transakcji i jest o 1498 zł na metrze droższy od wtórnego, czyli o 28 procent. Dla kupującego mieszkanie z istniejącego zasobu właściwą liczbą jest 5332 zł/m², przy typowych 47 m² i cenie 240 000 zł.
Ta druga liczba jest w skali kraju niska. 240 000 zł za mieszkanie w mieście, w którym mieszka blisko sto tysięcy osób, to poziom, który w tym województwie osiąga jeszcze tylko Grudziądz.
Sześć adresów daje 31 procent rynku i 88 procent rynku pierwotnego
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| Prymasa Wyszyńskiego 7 | 6833 | 74 | 68 |
| Okrężna 23A | 6965 | 39 | 36 |
| Kapitulna 10 | 7501 | 33 | 33 |
| Kapitulna 10A | 7440 | 33 | 27 |
| Okrężna 23B | 6430 | 27 | 23 |
| Kilińskiego | 5804 | 24 | 23 |
| Żytnia 1L | 8552 | 14 | 12 |
| Toruńska 51A | 5281 | 9 | 0 |
| Żytnia 71A | 8550 | 5 | 0 |
| Cienista 33B | 6707 | 5 | 0 |
Sześć górnych adresów to 230 z 734 aktów, czyli 31 procent rynku miasta, i 210 z 238 transakcji pierwszej sprzedaży, czyli 88 procent. Praktycznie cały włocławski rynek pierwotny mieści się w trzech inwestycjach: przy Wyszyńskiego, przy Okrężnej i przy Kapitulnej.
Widać to również w rozkładzie miesięcznym. W lipcu 2025 roku rejestr notuje 84 akty, z czego 54 na rynku pierwotnym, przy medianie 6930 zł, czyli najwyższej w całym oknie. To był miesiąc, w którym zamykała się sprzedaż tych inwestycji, i on jeden podnosi medianę roczną.
Rozpiętość między adresami wynosi 3271 zł na metrze, od 5281 zł przy Toruńskiej 51A do 8552 zł przy Żytniej 1L.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| 50 do 65 m² | 6372 | 222 | 95 |
| ponad 65 m² | 6165 | 93 | 53 |
| 35 do 50 m² | 5570 | 353 | 89 |
| do 35 m² | 5404 | 66 | 1 |
We Włocławku większe mieszkania kosztują więcej za metr, i to o 968 zł, co jest odwrotnością reguły znanej z Torunia czy Bydgoszczy. Przyczyna stoi w ostatniej kolumnie: w przedziale od 50 do 65 m² rynek pierwotny to 43 procent transakcji, a wśród lokali poniżej 35 m² jedna na 66. Deweloperzy budują tu mieszkania średnie i duże, a małe pochodzą w całości z istniejącego zasobu.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 6756 | 204 | 40 m² |
| 3 | 5726 | 285 | 49 m² |
| 4 | 5600 | 152 | 61 m² |
| 5 | 5993 | 29 | 62 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Cztery wiersze powyżej obejmują 670 z 734 aktów.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 4772 | 437 |
| 2022 | 5360 | 476 |
| 2023 | 5230 | 504 |
| 2024 | 5876 | 548 |
| 2025 | 5818 | 455 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy, bo rejestr notuje z niego dwa akty.
Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 22 procent, czyli o połowę wolniej niż w Toruniu, gdzie było to 41 procent, i wolniej niż w Bydgoszczy, gdzie 36 procent. Rok 2025 był pierwszym, w którym mediana nie wzrosła.
Porównanie roczne liczymy tu inaczej niż w pozostałych wpisach, bo daty w rejestrze na to nie pozwalają. Zamiast do formalnego końca rejestru odnosimy je do 30 listopada 2025 roku, czyli do ostatniego miesiąca z realną liczbą wpisów. Wtedy: w dwunastu miesiącach do listopada 2025 mediana wyniosła 5785 zł/m² przy 512 aktach, a w dwunastu poprzednich 5918 zł przy 548 aktach, czyli spadek o 2,2 procent.
Obie próby są duże i porównywalne, więc wniosek jest mocny: ceny mieszkań we Włocławku od roku stoją w miejscu, a jeśli już się ruszyły, to lekko w dół.
Cenniki deweloperów
| Miara | Wartość |
|---|---|
| Lokale w cennikach | 29 |
| Mediana ceny ofertowej | 8700 zł/m² |
| Kwartyle | 6332 do 8900 zł/m² |
| Mediana rynku pierwotnego z aktów | 6830 zł/m² |
Ustawowa baza notuje we Włocławku 29 lokali w sprzedaży, z czego 16 w jednej inwestycji przy Kapitulnej 16A po 8900 zł/m². To za mało, żeby mówić o rynku ofertowym: dwadzieścia dziewięć lokali to resztki zapasu, a nie cennik miasta.
Z tym zastrzeżeniem różnica wobec aktów wynosi 27 procent i jest zbliżona do bydgoskiej. Warto zauważyć, że inwestycja przy Kapitulnej 16A stoi obok tej samej Kapitulnej 10 i 10A, które w rejestrze sprzedawały się po 7501 i 7440 zł.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 163 | 550 002 zł | 400 000 do 690 000 zł | 570 m² |
| Działka | 66 | 156 000 zł | 76 132 do 272 500 zł | 996 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 82 z 163 aktów na dom, czyli połowa, dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.
W przeciwieństwie do rynku mieszkań, obie te kolumny są świeże: ostatni akt na dom pochodzi z 10 lipca 2026, a na działkę z 18 czerwca 2026. Rejestr gruntowy i budynkowy Włocławka jest więc aktualny, a lokalowy nie, i to jest luka w danych źródłowych, a nie brak transakcji mieszkaniowych.
Mediana ceny domu, 550 002 zł, to równowartość niespełna dwóch przeciętnych mieszkań z tego miasta.
Co z tego ma kupujący
Włocławek jest jednym z najtańszych dużych miast tej części Polski, a jego ceny od roku się nie ruszają. Trzy rzeczy warto sprawdzić.
Pracuj na liczbie 5332 zł, jeśli szukasz mieszkania z istniejącego zasobu, bo mediana miasta jest o 591 zł wyższa przez udział trzech inwestycji. Sprawdź, czy adres z ogłoszenia to nie jedna z nich, bo Wyszyńskiego, Okrężna i Kapitulna to razem 88 procent rynku pierwotnego i ceny od 6430 do 7501 zł. I pamiętaj o luce w rejestrze: choć formalnie kończy się w sierpniu 2026, gęste wpisy urywają się rok wcześniej, więc najnowszych miesięcy ta analiza nie obejmuje.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Lipno leży 24 km stąd i jest tańsze o 415 zł na metrze, a Rypin 58 km i jest tańszy o 807 zł. Wszystkie trzy zestawiamy w porównaniu cen we Włocławku, Lipnie i Rypinie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
