Trzy miasta wschodniej części województwa dzieli 807 zł na metrze, od 5923 zł we Włocławku do 5116 zł w Rypinie. To 40 350 zł na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym i najmniejsza rozpiętość w całej serii kujawsko-pomorskiej.
Liczby pochodzą z 1122 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Ta wąska różnica nie jest jednak tym, co warto z tego zestawienia zapamiętać, bo końce rejestrów rozjeżdżają się tu o pół roku i same z siebie przesuwają ją o kilkaset złotych. Ciekawsze jest coś innego. W każdym z tych trzech miast dwuletnią medianę zrobił jeden blok, a to, w którym miejscu cyklu sprzedaży ten blok akurat jest, decyduje o tym, czy miasto wygląda na drożejące, czy na taniejące.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Włocławek, który jest miastem na prawach powiatu, oraz przez starostwa powiatowe we Włocławku, Lipnie i Rypinie. To ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do końca rejestru każdej gminy, a te różnią się o pół roku: rypiński kończy się 18 lutego 2026, lipnowski 25 czerwca, włocławski formalnie 12 sierpnia. Data włocławska jest przy tym myląca: gęste wpisy urywają się tam w sierpniu 2025, a po listopadzie 2025 rejestr notuje dwie transakcje. To najważniejsze zastrzeżenie tego porównania.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. We wszystkich sześciu gminach filtr usunął łącznie 19 aktów.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
Trzy miasta, jedna tabela
| Miasto | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Koniec rejestru |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Włocławek | 98 038 | 446 | 5923 | 6830 | 5332 | 734 | 2026-08-12 |
| Lipno | 13 191 | 520 | 5508 | 6682 | 4725 | 119 | 2026-06-25 |
| Rypin | 15 143 | 584 | 5116 | 5118 | 4485 | 156 | 2026-02-18 |
Miejsce w kraju liczymy wśród 860 gmin, które mają w oknie co najmniej 30 aktów, a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6028 zł/m². Żadne z tych trzech miast jej nie osiąga, choć w największym z nich mieszka blisko sto tysięcy osób.
Kolejność jest tu zgodna z wielkością miast, ale różnice są małe: Włocławek, siedmiokrotnie większy od Lipna, jest od niego droższy o 415 zł na metrze, czyli o 7 procent.
Jeden blok na miasto
| Miasto | Adres | Akty | Udział w rynku miasta | Udział w rynku pierwotnym | Kiedy się sprzedawał |
|---|---|---|---|---|---|
| Rypin | Koszarowa 4 | 67 | 43 procent | 90 procent | lipiec i sierpień 2024 |
| Lipno | Ptasia 9B | 38 | 32 procent | 100 procent | od października 2024 do sierpnia 2025 |
| Włocławek | Wyszyńskiego 7, Okrężna 23A i 23B, Kapitulna 10 i 10A | 206 | 28 procent | 79 procent | szczyt w lipcu 2025 |
To jest właściwa treść tego porównania. W trzech miastach, w których w dwa lata podpisano razem 1009 aktów, jedna trzecia rynku i cztery piąte rynku pierwotnego mieszczą się w siedmiu budynkach.
Konsekwencja jest taka, że mediana miasta odpowiada tu na pytanie „co się akurat sprzedawało", a nie „ile kosztuje mieszkanie". Odpowiedź na to drugie pytanie stoi w kolumnie rynku wtórnego: 5332 zł we Włocławku, 4725 zł w Lipnie, 4485 zł w Rypinie. Te trzy liczby dzieli 847 zł, czyli mniej więcej tyle samo co mediany ogólne, ale są one o wiele stabilniejsze w czasie.
Trzy miasta, trzy kierunki, jedna przyczyna
| Miasto | Ostatnie 12 miesięcy, zł/m² | Poprzednie 12 miesięcy, zł/m² | Zmiana | Akty w ostatnich 12 miesiącach |
|---|---|---|---|---|
| Rypin | 5882 | 5110 | +15,1 procent | 58 |
| Włocławek | 5785 | 5918 | −2,2 procent | 512 |
| Lipno | 4714 | 6325 | −25,5 procent | 38 |
Każde miasto liczone jest względem własnego końca rejestru, a we Włocławku, gdzie wpisy urywają się wcześniej niż data rejestru, względem 30 listopada 2025 roku. Tej tabeli nie wolno więc czytać jako rankingu tempa.
Warto ją jednak czytać jako trzy etapy tego samego zjawiska. W Rypinie inwestycja sprzedała się na początku okna, więc okres odniesienia jest nią wypełniony, a ostatni rok to już same pojedyncze mieszkania z centrum, po siedem do dziesięciu miesięcznie i po ponad 7000 zł. W Lipnie inwestycja sprzedała się w środku okna, więc spadła i mediana, i liczba transakcji, o ponad połowę. We Włocławku szczyt przypadł na lipiec 2025, a próba jest tak duża, 512 aktów, że pojedyncza inwestycja nią nie rusza.
Z tych trzech liczb jedyną, którą można czytać wprost, jest włocławska: na rynku, który w ciągu roku obsłużył ponad pięćset transakcji, ceny stoją w miejscu.
Cenniki deweloperów
Cennik ma tylko Włocławek, i to szczątkowy: 29 lokali o medianie 8700 zł/m², z czego 16 w jednej inwestycji przy Kapitulnej 16A. Wobec 6830 zł z aktów rynku pierwotnego daje to 27 procent różnicy, ale dwadzieścia dziewięć lokali to resztki zapasu, a nie cennik miasta.
W Lipnie i Rypinie nie ma ani jednego cennika i tym razem jest to zgodne z tym, co widać w aktach: w obu miastach sprzedaż jedynej nowej inwestycji już się zakończyła, w Rypinie w 2024, w Lipnie w sierpniu 2025 roku.
Domy i działki
| Miasto | Akty na dom | Mediana ceny domu | Akty na działkę | Mediana ceny działki |
|---|---|---|---|---|
| Włocławek | 163 | 550 002 zł | 66 | 156 000 zł |
| Rypin | 15 | 500 000 zł | 4 | 109 225 zł |
| Lipno | 40 | 367 500 zł | 12 | 16 360 zł |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.
Dwie ostatnie kolumny są tu w praktyce puste. Rypin notuje w dwa lata cztery transakcje działkami, a lipnowskie dwanaście ma typową powierzchnię 200 m² i medianę 16 360 zł, czyli opisuje drobne grunty dokupywane do istniejących nieruchomości, a nie działki pod dom. To luka w danych źródłowych, a nie brak rynku.
Wiersz z Rypina, piętnaście domów, też jest zbyt cienki, żeby traktować 500 000 zł jako cenę domu w tym mieście.
Trzy gminy bez własnego wpisu, dwie droższe od Włocławka
- Tłuchowo, powiat lipnowski, 4365 mieszkańców: 33 akty, mediana 6342 zł/m², 362 miejsce w kraju. To gmina wiejska mniejsza od jednego włocławskiego osiedla, a jej mediana jest o 419 zł wyższa niż w mieście na prawach powiatu. Cały jej rynek to jedna nowa inwestycja: 26 z 33 lokali ma od 35 do 50 m², a rejestr do 2024 roku notował tam pojedyncze transakcje po około 2000 zł.
- Brześć Kujawski, powiat włocławski, 10 999 mieszkańców, 18 km od Włocławka: 54 akty, mediana 6170 zł/m², 403 miejsce, czyli również powyżej Włocławka. Rynek pierwotny to tam 25 transakcji o medianie 6803 zł, a istniejący zasób 4009 zł, czyli rozpiętość 2794 zł wewnątrz jednej małej gminy.
- Kowal, powiat włocławski, 3225 mieszkańców: 26 aktów, mediana 5014 zł/m², poniżej progu rankingu. Rejestr notuje tam 23 transakcje na rynku wtórnym i dwie pierwsze sprzedaże.
Wniosek z tych trzech wierszy jest ten sam co z całego wpisu. W okolicy Włocławka o cenie decyduje nie wielkość miejscowości, tylko to, czy stoi w niej nowy blok. Dwie gminy poniżej jedenastu tysięcy mieszkańców są droższe od stutysięcznego miasta, bo w obu akurat sprzedaje się nowa inwestycja, a we Włocławku ta sprzedaż już się skończyła.
Analizy poszczególnych miast
- Ceny mieszkań we Włocławku, gdzie sześć adresów daje 88 procent rynku pierwotnego
- Ceny mieszkań w Lipnie, gdzie mediana w rok spadła o jedną czwartą
- Ceny mieszkań w Rypinie, gdzie jeden blok to 43 procent rynku
Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
