Gmina Masłów zajmuje 193 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 7528 zł/m², o 25 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 12 073 osoby, a do centrum Kielc jest stąd 12 km.
Liczby pochodzą z 90 aktów notarialnych podpisanych od sierpnia 2024 roku. To rynek mały i trzeba go czytać ostrożnie, ale wystarczająco duży, żeby odpowiedzieć na jedno pytanie: ile kosztuje wyprowadzka za miasto po świętokrzysku.
Odpowiedź brzmi: 1666 zł na metrze mniej niż w Kielcach, czyli 83 300 zł na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym. Za to typowe mieszkanie kupowane w Masłowie ma 71 m², wobec 48 m² w Kielcach, i kosztuje w sumie więcej: 503 050 zł wobec 430 980 zł.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Kielcach, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 sierpnia 2024 do 14 lipca 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W Masłowie filtr nie usunął ani jednego aktu.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 90 aktów. Mediana to 7528 zł/m², rozstęp kwartylowy od 6046 do 9122 zł/m², a typowe mieszkanie ma 71 m² i kosztuje 503 050 zł.
Przy dziewięćdziesięciu aktach w dwa lata żadna z liczb w tym wpisie nie opisuje miesiąca ani kwartału. Wszystkie opisują dwa lata naraz i tak należy je czytać.
Pierwsza sprzedaż jest tańsza od rynku wtórnego
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 8000 | 29 | 578 770 zł | 57 m² |
| Pierwotny | 6669 | 61 | 486 701 zł | 77 m² |
Pierwsza sprzedaż jest tu o 1331 zł na metrze tańsza od rynku wtórnego, czyli o 17 procent, i jest to jednocześnie dwie trzecie całego obrotu.
Wyjaśnienie leży w metrażu. Mieszkanie z pierwszej sprzedaży ma tu typowo 77 m², a z rynku wtórnego 57 m², czyli o jedną trzecią mniej. W gminie podmiejskiej buduje się duże lokale w niskiej zabudowie, a cena metra spada wraz z metrażem znacznie wyraźniej niż w mieście.
Widać to w tabeli metraży: przedział powyżej 65 m² ma medianę 6379 zł, a przedział od 35 do 50 m² aż 9765 zł, czyli o 3386 zł więcej.
Dla kupującego oznacza to jedno. W Masłowie nie kupuje się tańszego metra, tylko więcej metrów za podobne pieniądze.
Metraż
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 8254 | 15 | 9 |
| 35 do 50 m² | 9765 | 17 | 11 |
| 50 do 65 m² | 7951 | 10 | 6 |
| ponad 65 m² | 6379 | 48 | 35 |
Ponad połowa rynku, 48 z 90 aktów, to lokale powyżej 65 m² i to one ustawiają medianę gminy. Trzy pierwsze wiersze stoją na kilkunastu aktach każdy i służą tu wyłącznie do pokazania kierunku, a nie do porównań co do złotówki.
Tabeli izb w tym wpisie nie podajemy: rejestr wpisał liczbę izb tylko przy dziewięciu z dziewięćdziesięciu aktów, a to za mało na jakąkolwiek medianę. To jest luka w danych źródłowych, nie w analizie.
Jeden adres daje jedną piątą rynku
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| Dąbrowa 397A | 9559 | 20 | 18 |
To jedyny adres w gminie z co najmniej pięcioma transakcjami w dwa lata. 20 aktów, czyli 22 procent całego rynku gminy, przy medianie o 2031 zł wyższej od mediany Masłowa.
Reszta obrotu rozkłada się po całej gminie pojedynczymi transakcjami, co jest normalne dla gminy wiejskiej, w której zabudowa wielorodzinna jest wyjątkiem, a nie regułą.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2023 | 5665 | 15 |
| 2024 | 5843 | 33 |
| 2025 | 7732 | 49 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Lata 2021 i 2022 pomijamy, bo stoją na sześciu i siedmiu aktach. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 14 lipca, ale wart jest wzmianki: rejestr notuje z niego 23 akty przy medianie 8000 zł, najwyższej w historii tego rejestru.
Od 2024 do 2025 roku mediana skoczyła o 32 procent, czyli o 1889 zł na metrze, a liczba transakcji wzrosła z 33 do 49.
Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 7599 zł/m² przy 34 aktach, a w dwunastu poprzednich 6631 zł przy 56 aktach, czyli wzrost o 14,6 procent.
Ta liczba jest wiarygodna co do kierunku i niepewna co do skali: przy trzydziestu kilku aktach rocznie kilka droższych transakcji przesuwa medianę o kilkaset złotych. Rynek podkielecki rósł w tym czasie szybciej niż samo miasto, gdzie wzrost wyniósł 4,1 procent.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 30 | 789 500 zł | 543 750 do 1 015 000 zł | 778 m² |
| Działka | 21 | 300 000 zł | 129 500 do 585 000 zł | 1120 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.
Ta tabela jest w Masłowie ciekawsza od tabeli mieszkań. Mediana domu wynosi tu 789 500 zł, czyli więcej niż w Kielcach, gdzie jest to 750 000 zł, a tylko 6 z 30 aktów dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, więc mowa o normalnej zabudowie jednorodzinnej, a nie o siedliskach.
Rynek gruntu też jest jak na tę wielkość gminy żywy: 21 transakcji w dwa lata przy medianie 300 000 zł i typowej działce 1120 m². Dla porównania typowa działka w Kielcach ma 449 m² i kosztuje 156 540 zł.
Co z tego ma kupujący
Masłów jest rynkiem małym, ale czytelnym: to jest gmina, do której wyprowadzają się kielczanie po większy metraż. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Nie porównuj ceny metra bez porównania metrażu, bo typowe mieszkanie jest tu o 23 m² większe niż w Kielcach. Sprawdź, czy oglądasz lokal w niskiej zabudowie powyżej 65 m², bo to jest ponad połowa tutejszego rynku i najtańszy metr w gminie. I pamiętaj, że przy 90 aktach w dwa lata mediana jest orientacją, a nie wyceną.
Kielce opisujemy osobno: ceny mieszkań w Kielcach to 9194 zł/m², czyli o 1666 zł więcej niż w Masłowie. Obie gminy zestawiamy w porównaniu cen w Kielcach i Masłowie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
