Kielce i gminę Masłów dzieli 1666 zł na metrze, 9194 zł wobec 7528 zł, i 12 km drogi. To 83 300 zł na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym.
Liczby pochodzą z 4877 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku, z czego 4787 w samych Kielcach.
Ta różnica nie oznacza jednak, że wyprowadzka za miasto jest tu tańsza. Typowe mieszkanie kupowane w Masłowie ma 71 m² i kosztuje 503 050 zł, a typowe mieszkanie w Kielcach 48 m² i 430 980 zł. Za miastem kupuje się o 23 m² więcej i płaci o 72 070 zł więcej.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Kielce, które są miastem na prawach powiatu, oraz przez starostwo powiatowe w Kielcach, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 6 sierpnia 2026 w Kielcach i do 14 lipca 2026 w Masłowie. Oba rejestry są świeże i kończą się w odstępie trzech tygodni, więc porównanie nie wymaga poprawki na czas.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 52 akty w Kielcach i ani jednego w Masłowie.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
Dwie gminy, jedna tabela
| Gmina | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Typowe mieszkanie | Koniec rejestru |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kielce | 178 837 | 88 | 9194 | 9547 | 8624 | 4787 | 48 m², 430 980 zł | 2026-08-06 |
| Masłów | 12 073 | 193 | 7528 | 6669 | 8000 | 90 | 71 m², 503 050 zł | 2026-07-14 |
Miejsce w kraju liczymy wśród 860 gmin, które mają w oknie co najmniej 30 aktów, a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6028 zł/m². Dla porównania: Kraków, oddalony od Kielc o 120 km, ma 14 651 zł/m², a Warszawa, 178 km stąd, 15 538 zł.
Obie gminy leżą wysoko w krajowej stawce: Kielce w pierwszej setce, Masłów w pierwszej ćwiartce. Województwo świętokrzyskie ma w rankingu 17 gmin i te dwie są w nim odpowiednio pierwszą i czwartą.
Rynek pierwotny zachowuje się w obu miejscach odwrotnie
| Gmina | Rynek pierwotny, zł/m² | Akty | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Udział pierwszej sprzedaży |
|---|---|---|---|---|---|
| Kielce | 9547 | 2335 | 8624 | 2452 | 49 procent |
| Masłów | 6669 | 61 | 8000 | 29 | 68 procent |
To jest najciekawsza tabela tego zestawienia. W Kielcach pierwsza sprzedaż jest o 11 procent droższa od rynku wtórnego, a w Masłowie o 17 procent tańsza.
Przyczyna leży w metrażu, nie w standardzie. Mieszkanie z pierwszej sprzedaży ma w Masłowie typowo 77 m², a z rynku wtórnego 57 m². W gminie podmiejskiej deweloperzy budują duże lokale w niskiej zabudowie, a cena metra spada wraz z metrażem: przedział powyżej 65 m² ma tam medianę 6379 zł, przy 9765 zł w przedziale od 35 do 50 m².
W obu gminach udział pierwszej sprzedaży jest przy tym bardzo wysoki: połowa obrotu w Kielcach i dwie trzecie w Masłowie. To nie jest typowe: w większości miast, które policzyliśmy w tym roku, udział ten mieści się między 8 a 30 procentami.
Kierunek zmian
| Gmina | Cały rynek, ostatnie 12 miesięcy | Zmiana | Rynek wtórny, ostatnie 12 miesięcy | Zmiana |
|---|---|---|---|---|
| Masłów | 7599 zł/m² | +14,6 procent | brak porównania | brak |
| Kielce | 9499 zł/m² | +4,1 procent | 8618 zł/m² | −0,5 procent |
Każda gmina liczy własne dwanaście miesięcy do własnego końca rejestru.
Kielce to przypadek, w którym mediana miasta rośnie, a mieszkania z istniejącego zasobu nie. Cały wzrost o 4,1 procent bierze się ze zmiany struktury obrotu, czyli z rosnącego udziału droższej pierwszej sprzedaży. Rynek wtórny stoi w miejscu.
W Masłowie porównania rynku wtórnego nie da się zrobić uczciwie: w poprzednich dwunastu miesiącach były na nim tylko trzy transakcje, a mediana z trzech aktów nie znaczy nic. Wzrost o 14,6 procent liczony na całym rynku jest wiarygodny co do kierunku i niepewny co do skali.
Gmina Nowiny: trzecia gmina obwarzanka
Poza Masłowem tylko jedna gmina podkielecka ma dość transakcji, żeby wejść do krajowego rankingu. Nowiny, 11 km na południowy zachód od Kielc, mają medianę 8022 zł/m² przy 33 aktach i zajmują 150 miejsce w kraju.
To jest o 494 zł na metrze więcej niż w Masłowie i tylko o 1172 zł mniej niż w samych Kielcach, ale liczba stoi na 33 aktach i trzeba ją traktować jako sygnał, a nie pomiar.
Trzy gminy obwarzanka układają się więc tak: Kielce 9194 zł, Nowiny 8022 zł, Masłów 7528 zł, a różnica między najdroższym a najtańszym punktem tego zestawienia wynosi 1666 zł na metrze, czyli 18 procent.
Domy i działki
| Gmina | Domy, akty | Mediana domu | Udział z dwoma budynkami | Działki, akty | Mediana działki | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Masłów | 30 | 789 500 zł | 20 procent | 21 | 300 000 zł | 1120 m² |
| Kielce | 312 | 750 000 zł | 37 procent | 116 | 156 540 zł | 449 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.
Dom w Masłowie jest droższy niż dom w Kielcach, o 39 500 zł, mimo że mieszkanie jest tam o 1666 zł na metrze tańsze. Do tego w Masłowie tylko co piąty akt dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, a w Kielcach ponad co trzeci, więc masłowska mediana opisuje w większym stopniu zwykłą zabudowę jednorodzinną.
Różnica jest jeszcze wyraźniejsza przy gruncie: typowa działka w Masłowie ma 1120 m² i kosztuje 300 000 zł, a w Kielcach 449 m² i 156 540 zł.
Z tych liczb wynika prosty obraz tej okolicy: za miastem kupuje się przestrzeń, a nie oszczędność.
Co kupuje mediana
Za medianę pięćdziesięciometrowego mieszkania trzeba zapłacić:
- Kielce: 459 700 zł
- Masłów: 376 400 zł
Tyle że pięćdziesięciometrowe mieszkanie jest w Masłowie rzadkością: 48 z 90 tamtejszych aktów dotyczy lokali powyżej 65 m², a typowa transakcja to 71 m² za 503 050 zł.
Analizy poszczególnych gmin
Obie gminy opisujemy osobno, z podziałem na adresy, metraże, historię cen oraz domy i działki:
Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
