Kielce zajmują 88 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 9194 zł/m², o 53 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 178 837 osób, a stąd jest 120 km do Krakowa i 178 km do Warszawy.
Liczby pochodzą z 4787 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. To 57 procent całego obrotu mieszkaniowego województwa świętokrzyskiego: reszta regionu razem wzięta ma mniej transakcji niż samo miasto.
Najciekawsza liczba tego wpisu opisuje strukturę rynku. 2335 z 4787 aktów, czyli 49 procent, to pierwsza sprzedaż. Tak wysokiego udziału nowych mieszkań nie ma żadne inne miasto tej wielkości w regionie, a konsekwencja jest bezpośrednia: mediana miasta opisuje w połowie ofertę deweloperów, a nie to, co kupujący zastanie na rynku wtórnym.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Kielce, które są miastem na prawach powiatu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 6 sierpnia 2026. To najświeższy rejestr w województwie.
- Ceny ofertowe pochodzą z ustawowej bazy cen mieszkań i obejmują wyłącznie rynek pierwotny oraz wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 52 akty o medianie 2021 zł/m² i typowej cenie 100 000 zł przy 55 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 4787 aktów. Mediana to 9194 zł/m², rozstęp kwartylowy od 7808 do 10 502 zł/m², a typowe mieszkanie ma 48 m² i kosztuje 430 980 zł.
Rynek dzieli się niemal po połowie
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 8624 | 2452 | 390 000 zł | 48 m² |
| Pierwotny | 9547 | 2335 | 468 310 zł | 49 m² |
Różnica wynosi 923 zł na metrze, czyli 11 procent, przy niemal identycznym metrażu po obu stronach.
Ważniejszy od samej różnicy jest udział. Rynek pierwotny to tu 49 procent transakcji, wobec 34 procent w Opolu i 17 procent w Kędzierzynie-Koźlu. W praktyce w Kielcach kupuje się tyle samo mieszkań od deweloperów, co od poprzednich właścicieli.
Dla kupującego oznacza to, że przy mieszkaniu z istniejącego zasobu właściwą liczbą jest 8624 zł, a nie 9194 zł.
Dwadzieścia pięć adresów daje 39 procent rynku
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| Aleja Solidarności 32A | 11 824 | 146 | 142 |
| Piotrkowska 16 | 12 500 | 73 | 73 |
| Wojska Polskiego 189 | 11 204 | 55 | 54 |
| Generała Władysława Sikorskiego 47 | 10 581 | 42 | 40 |
| Aleja Solidarności 20A | 10 530 | 88 | 86 |
| Zagnańska 90A | 10 384 | 52 | 50 |
| Prezydenta Lecha Kaczyńskiego 6 | 10 258 | 75 | 66 |
| Bohaterów Warszawy 2A | 10 030 | 98 | 92 |
| Jerzego Bogumiła Puscha 4 | 10 000 | 53 | 48 |
| Zbożowa 13 | 9990 | 88 | 85 |
| Generała Władysława Andersa 9 | 9691 | 69 | 65 |
| Aleja Solidarności 22 | 9680 | 116 | 106 |
| Generała Władysława Sikorskiego 31 | 9678 | 70 | 65 |
| Generała Władysława Andersa 11A | 9671 | 61 | 59 |
| Warszawska 126 | 9415 | 49 | 47 |
| Wojska Polskiego 195 | 9346 | 49 | 41 |
| Warszawska 130 | 9294 | 83 | 74 |
| Piekoszowska 191C | 9246 | 66 | 60 |
| Oskara Kolberga 21 | 9031 | 85 | 74 |
| Warszawska 124 | 9003 | 53 | 50 |
| Wojska Polskiego 191 | 8928 | 82 | 73 |
| Sowia 4 | 8414 | 50 | 45 |
| Generała Władysława Sikorskiego 33 | 7998 | 58 | 54 |
| Lecha 11H | 7930 | 46 | 39 |
| Zagnańska 88 | 7562 | 160 | 141 |
Te dwadzieścia pięć adresów to 1867 aktów, czyli 39 procent całego rynku miasta, i niemal w całości pierwsza sprzedaż: 1729 z 1867. Same te adresy dają też 74 procent wszystkich transakcji pierwszej sprzedaży w Kielcach.
Rozpiętość między nimi wynosi 4938 zł na metrze, od 7562 zł przy Zagnańskiej 88 do 12 500 zł przy Piotrkowskiej 16, czyli na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym 246 900 zł. Dla porównania: całe Kielce dzieli od Sandomierza 2092 zł na metrze, czyli mniej niż połowa tego rozrzutu wewnątrz jednego miasta.
Najciekawszy jest przy tym najniższy wiersz. Zagnańska 88 to jednocześnie największa inwestycja w mieście, 160 aktów, i najtańsza z tej dwudziestki, o 4938 zł na metrze poniżej Piotrkowskiej 16.
Kielce są jednym z niewielu dużych miast w Polsce bez uchwalonego podziału na jednostki pomocnicze, czyli bez urzędowej listy osiedli, do której dałoby się przypisać każdą transakcję. Dlatego geografię tego rynku opisujemy adresami z aktów, a nie tabelą dzielnic.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 9677 | 901 | 425 |
| 35 do 50 m² | 9018 | 1767 | 774 |
| 50 do 65 m² | 9223 | 1279 | 667 |
| ponad 65 m² | 9064 | 840 | 469 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu tylko na najmniejszym przedziale. Kawalerki są o 659 zł droższe za metr od przedziału 35 do 50 m², a trzy pozostałe przedziały mieszczą się w 205 zł i są od siebie nie do odróżnienia.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 10 373 | 509 | 28 m² |
| 2 | 9499 | 1467 | 39 m² |
| 3 | 9044 | 1972 | 52 m² |
| 4 | 8458 | 693 | 65 m² |
| 5 | 8174 | 103 | 82 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Spadek jest monotoniczny: od jednej izby do pięciu mediana traci 2199 zł na metrze, czyli 21 procent.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 5843 | 2639 |
| 2022 | 6598 | 2040 |
| 2023 | 7198 | 2107 |
| 2024 | 8458 | 2256 |
| 2025 | 9143 | 2050 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 6 sierpnia, ale wart jest wzmianki: rejestr notuje z niego 1385 aktów przy medianie 9929 zł, najwyższej ze wszystkich lat.
Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 56 procent, czyli o 3300 zł na metrze, przy bardzo stabilnym obrocie: dwa tysiące aktów rocznie przez pięć lat z rzędu.
Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 9499 zł/m² przy 2088 aktach, a w dwunastu poprzednich 9123 zł przy 2343 aktach, czyli wzrost o 4,1 procent.
Ta liczba wymaga jednak rozbicia na dwie strony rynku, bo prowadzą one do przeciwnych wniosków. Policzony osobno rynek wtórny stoi w miejscu, a nawet minimalnie tanieje: 8618 zł/m² przy 1246 aktach wobec 8662 zł przy 1115 aktach, czyli o 0,5 procent w dół.
Innymi słowy: mediana miasta rośnie, bo rośnie udział droższej pierwszej sprzedaży w obrocie, a nie dlatego, że mieszkania z istniejącego zasobu drożeją. Dla kupującego, który ogląda mieszkanie w istniejącym bloku, właściwym wnioskiem jest stabilizacja, a nie wzrost.
Cenniki deweloperów: 1091 mieszkań w sprzedaży
| Miara | Wartość |
|---|---|
| Lokale w cennikach | 1091 |
| Mediana ceny ofertowej | 11 450 zł/m² |
| Kwartyle | 10 373 do 12 200 zł/m² |
| Mediana rynku pierwotnego z aktów | 9547 zł/m² |
| Akty pierwszej sprzedaży w oknie | 2335 |
1091 mieszkań w ustawowej bazie cenników to zapas odpowiadający mniej więcej roku sprzedaży przy tempie z ostatnich dwóch lat. Różnica wobec aktów wynosi 1903 zł na metrze, czyli 20 procent, ale nie jest to ta sama liczba mierzona dwa razy: akty opisują to, co sprzedano od lipca 2024 do sierpnia 2026, a cennik to, co stoi niesprzedane pod koniec sierpnia 2026.
Zapas jest przy tym mocno rozproszony między firmami: największa inwestycja w bazie to 161 lokali przy Massalskiego, druga 110 przy Rajtarskiej, trzecia 71 przy Poleskiej. Rozpiętość median poszczególnych inwestycji sięga od 9675 do 12 675 zł za metr, czyli trzech tysięcy złotych.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 312 | 750 000 zł | 500 000 do 972 500 zł | 524 m² |
| Działka | 116 | 156 540 zł | 49 000 do 522 516 zł | 449 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 115 z 312 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, a typowa działka pod domem ma 524 m², czyli w Kielcach sprzedaje się głównie zabudowę szeregową i bliźniaczą.
Rynek gruntu jest tu żywy jak na miasto tej wielkości: 116 transakcji w dwa lata, ale rozstęp kwartylowy od 49 tysięcy do 522 tysięcy pokazuje, że pod jedną medianą leżą działki o zupełnie różnym przeznaczeniu.
Co z tego ma kupujący
Kielce są największym rynkiem regionu i jedynym, na którym rynek pierwotny i wtórny mają porównywalną wielkość. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Przy mieszkaniu z istniejącego zasobu pracuj na 8624 zł, nie na 9194 zł. Nie zakładaj, że rynek wtórny rośnie razem z medianą miasta, bo w ostatnich dwunastu miesiącach stał w miejscu. I sprawdź konkretny adres, bo między najtańszą a najdroższą dużą inwestycją w mieście jest 4938 zł na metrze.
Gminę sąsiednią opisujemy osobno: Masłów leży 12 km stąd i jest o 1666 zł na metrze tańszy. Obie zestawiamy w porównaniu cen w Kielcach i Masłowie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
