Brodnica zajmuje 370 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 6302 zł/m², czyli o 5 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 27 695 osób, a do Torunia jest stąd 65 km, do Rypina 23 km, a do Grudziądza 60 km.
Liczby pochodzą z 470 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Brodnica jest najdroższym miastem powiatowym wschodniej części województwa i jednym z nielicznych w regionie powyżej krajowej mediany. Ma przy tym cechę, jakiej nie ma tu żadne inne miasto. Nowe mieszkanie kosztuje w Brodnicy 6537 zł za metr, a mieszkanie z istniejącego zasobu 5854 zł, czyli tylko o 683 zł mniej. W Wąbrzeźnie ta sama różnica wynosi 2534 zł, w Grudziądzu 2338, a w Kowalewie Pomorskim 1316.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Brodnicy, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 3 lipca 2024 do 24 czerwca 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 6 aktów o medianie 1396 zł/m² i typowej cenie 63 000 zł przy 42 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 470 aktów. Mediana to 6302 zł/m², rozstęp kwartylowy od 4730 do 7169 zł/m², a typowe mieszkanie ma 48 m² i kosztuje 288 600 zł.
Dwa rynki, które prawie się pokrywają
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 6537 | 161 | 296 949 zł | 48 m² |
| Wtórny | 5854 | 309 | 280 000 zł | 48 m² |
Ta tabela jest w skali województwa nietypowa i warto ją przeczytać w całości. Rynek pierwotny to 34 procent transakcji, a mimo to jest droższy od wtórnego tylko o 683 zł, czyli o 12 procent. Co więcej, typowe mieszkanie po obu stronach rynku ma dokładnie 48 m², więc różnica w cenie całkowitej wynosi zaledwie 16 949 zł.
Praktyczna konsekwencja jest wygodna dla kupującego. W Brodnicy mediana miasta, 6302 zł, jest liczbą użyteczną po obu stronach rynku, czego nie da się powiedzieć o Grudziądzu ani Wąbrzeźnie, gdzie te dwa światy dzieli ponad dwa tysiące złotych na metrze.
Drugie zastrzeżenie idzie w przeciwną stronę i dotyczy granic miasta. Gmina wiejska Brodnica, otaczająca miasto, ma medianę 7297 zł/m² przy 44 aktach, czyli o 995 zł wyższą niż samo miasto. To odwrócenie zwykłego układu, w tym województwie spotykane poza Brodnicą tylko wokół Bydgoszczy.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| Władysława Łokietka 5 | 6420 | 42 | 41 |
| Północna 22 | 6835 | 21 | 19 |
| Zakątek 11 | 5610 | 16 | 16 |
| M. Klinickiego 2 | 4112 | 10 | 10 |
| Półwiejska 4 | 5922 | 6 | 4 |
| Wincentego Witosa 18 | 3954 | 6 | 0 |
| Sienkiewicza 2 | 3839 | 5 | 0 |
Cztery górne adresy to 89 aktów, czyli 19 procent rynku miasta i 53 procent jego rynku pierwotnego. Rozpiętość między nimi jest przy tym duża: od 4112 zł przy Klinickiego 2 do 6835 zł przy Północnej 22, czyli 2723 zł, i wszystkie cztery to pierwsza sprzedaż.
To wyjaśnia, dlaczego mediana rynku pierwotnego w Brodnicy jest tak niska. Nie wszystkie nowe inwestycje w tym mieście są drogie: pod jednym adresem deweloper sprzedawał po 4112 zł za metr, czyli poniżej mediany istniejącego zasobu.
Dwa dolne wiersze to stary zasób i one wyznaczają dolny koniec rynku, poniżej 4000 zł.
Rozkład miesięczny pokazuje, że nowe mieszkania sprzedają się tu falami. W październiku 2024 rejestr notuje 50 aktów, z czego 41 na rynku pierwotnym, a w grudniu 2025 42 akty i 29 pierwszych sprzedaży, przy typowych kilkunastu transakcjach w pozostałych miesiącach.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| 50 do 65 m² | 6507 | 139 | 53 |
| 35 do 50 m² | 6349 | 189 | 65 |
| ponad 65 m² | 6036 | 57 | 11 |
| do 35 m² | 5874 | 85 | 32 |
Rozkład jest tu bardzo równy: cała rozpiętość między przedziałami wynosi 633 zł, czyli 10 procent, a najmniejsze lokale są najtańsze za metr, mimo że ponad jedna trzecia z nich to pierwsza sprzedaż.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 5855 | 21 | 34 m² |
| 2 | 6633 | 145 | 36 m² |
| 3 | 6349 | 203 | 49 m² |
| 4 | 5394 | 83 | 61 m² |
| 5 | 5035 | 17 | 81 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Pięć wierszy powyżej obejmuje 469 z 470 aktów. Spadek od dwóch do pięciu izb wynosi 1598 zł na metrze.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 4471 | 186 |
| 2022 | 5095 | 272 |
| 2023 | 6130 | 216 |
| 2024 | 6132 | 280 |
| 2025 | 6305 | 241 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, ale rejestr notuje z niego 104 akty o medianie 6672 zł, najwyższej w tym zestawieniu.
Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 41 procent, przy czym cały ten wzrost dokonał się do 2023 roku, a przez ostatnie trzy lata rynek stoi w wąskim przedziale od 6130 do 6305 zł. Liczba transakcji jest przez cały ten czas stabilna, między 186 a 280 rocznie.
Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 6603 zł/m² przy 234 aktach, a w dwunastu poprzednich 6139 zł przy 240 aktach, czyli wzrost o 7,6 procent. Obie próby są niemal równe, więc jest to jedna z pewniejszych rocznych zmian w tej części województwa.
Cenniki deweloperów
| Miara | Wartość |
|---|---|
| Lokale w cennikach | 107 |
| Mediana ceny ofertowej | 7500 zł/m² |
| Kwartyle | 7300 do 9150 zł/m² |
| Mediana rynku pierwotnego z aktów | 6537 zł/m² |
Ustawowa baza notuje w Brodnicy 107 lokali w sprzedaży, co jest liczbą wysoką jak na miasto o 27 tysiącach mieszkańców: więcej niż w Grudziądzu, trzy razy większym. Mediana ofertowa jest o 15 procent wyższa od mediany z aktów rynku pierwotnego.
Cennik dzieli się przy tym na dwie wyraźne części. Sześćdziesiąt dziewięć lokali przy Północnej wycenionych po 7300 i 7400 zł stoi obok dwudziestu dwóch lokali w inwestycji Nad Drwęcą po 10 000 zł. Górny kwartyl cennika, 9150 zł, bierze się w całości z tej drugiej pozycji, a rejestr notuje przy Północnej 22 mediany z aktów na poziomie 6835 zł.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 79 | 445 000 zł | 362 125 do 585 000 zł | 669 m² |
| Działka | 18 | 110 000 zł | 35 000 do 150 000 zł | 468 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 25 z 79 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli mniej niż w większości gmin regionu.
Mediana ceny domu, 445 000 zł, to równowartość niecałych dwóch przeciętnych mieszkań z tego miasta, i jest to jedna z korzystniejszych takich proporcji w województwie. Rynek działek jest cienki, ale nie pusty: osiemnaście transakcji o typowej powierzchni 468 m².
Co z tego ma kupujący
Brodnica jest najdroższym miastem wschodniej części województwa i jednym z niewielu, w których mediana miasta naprawdę opisuje cały rynek. Trzy rzeczy warto sprawdzić.
Możesz używać mediany 6302 zł po obu stronach rynku, bo dzieli je tylko 683 zł, a typowe mieszkanie z aktu ma po obu stronach 48 m². Sprawdź jednak konkretny adres nowej inwestycji, bo rozpiętość między nimi sięga 2723 zł, od 4112 do 6835 zł. I nie zakładaj, że pod miastem będzie taniej: gmina wiejska Brodnica ma medianę o 995 zł wyższą niż samo miasto.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Golub-Dobrzyń leży 31 km stąd i jest tańszy o 963 zł na metrze, a Kowalewo Pomorskie 38 km i jest tańsze o 682 zł. Wszystkie trzy zestawiamy w porównaniu cen w Brodnicy, Golubiu-Dobrzyniu i Kowalewie Pomorskim. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
