Gmina Kowalewo Pomorskie zajmuje 499 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 5620 zł/m², czyli o 7 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 11 058 osób, a do Golubia-Dobrzynia jest stąd 14 km, do Torunia 28 km, a do Brodnicy 38 km.
Liczby pochodzą z 69 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Ta mediana jest wyższa niż w sąsiednim Golubiu-Dobrzyniu i wyższa niż w Wąbrzeźnie, ale trzeba ją czytać z jedną liczbą obok. Dwa budynki przy ulicy Podborek dają 33 z 69 aktów, czyli 48 procent całego dwuletniego rynku gminy, i 33 z 41 transakcji pierwszej sprzedaży, czyli 80 procent.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Golubiu-Dobrzyniu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 17 lipca 2024 do 2 lipca 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 6 aktów o medianie 960 zł/m² i typowej cenie 30 427 zł przy 33 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 69 aktów. Mediana to 5620 zł/m², rozstęp kwartylowy od 4483 do 6033 zł/m², a typowe mieszkanie ma 48 m² i kosztuje 247 841 zł.
Wpływ jednej inwestycji na medianę gminy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| Podborek 13 | 5712 | 18 | 18 |
| Podborek 19 | 6109 | 15 | 15 |
Te dwa budynki to 48 procent rynku gminy i 80 procent jej rynku pierwotnego, a wszystkie 33 transakcje pod nimi to pierwsza sprzedaż. Poza nimi rejestr nie notuje w Kowalewie Pomorskim ani jednego adresu z choćby pięcioma transakcjami.
Sprzedaż skupiła się w dwóch falach: październik i listopad 2024 dały 16 aktów, z czego 16 na rynku pierwotnym, a kwiecień i maj 2025 kolejnych 16, z czego 14. Od listopada 2025 rejestr notuje w tej gminie jedną pierwszą sprzedaż.
Wynika z tego, że mediana gminy, 5620 zł, jest w połowie ceną dwóch bloków przy Podborku, a to, co zostaje po ich odjęciu, wygląda inaczej.
Rynek pierwotny jest droższy o 1316 zł
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 5748 | 41 | 285 090 zł | 48 m² |
| Wtórny | 4432 | 28 | 196 500 zł | 45 m² |
Rynek pierwotny to 59 procent transakcji, czyli najwyższy udział wśród gmin tego koszyka i jeden z wyższych w województwie. Różnica wobec istniejącego zasobu wynosi 1316 zł na metrze, czyli 30 procent.
Dla kupującego liczy się dolny wiersz. 4432 zł/m² to cena mieszkania z drugiej ręki w Kowalewie Pomorskim, o 558 zł niższa niż w Golubiu-Dobrzyniu i o 1422 zł niższa niż w Brodnicy.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| 50 do 65 m² | 6069 | 15 | 11 |
| 35 do 50 m² | 5608 | 37 | 22 |
| ponad 65 m² | 5098 | 8 | 5 |
| do 35 m² | 4678 | 9 | 3 |
Rozkład jest w całości podporządkowany temu, co sprzedawało się przy Podborku: najliczniejszy przedział, od 35 do 50 m², to 37 aktów, z czego 22 pierwsze sprzedaże. Kawalerki, których deweloper tu nie budował, są najtańsze, o 1391 zł poniżej przedziału od 50 do 65 m².
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 5711 | 26 | 40 m² |
| 3 | 5300 | 38 | 50 m² |
| 4 | 5428 | 5 | 63 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Trzy wiersze powyżej obejmują 69 z 69 aktów.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 3564 | 32 |
| 2022 | 3596 | 27 |
| 2023 | 4234 | 63 |
| 2024 | 5484 | 60 |
| 2025 | 5967 | 32 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, ale rejestr notuje z niego 13 aktów o medianie 4348 zł, czyli o 1619 zł niższej niż rok wcześniej.
Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 67 procent, a skok przypada na lata 2023 i 2024, czyli na wejście Podborka do sprzedaży. Rok 2026, już bez tej inwestycji, wraca do poziomu z 2023 roku.
Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 4348 zł/m² przy 21 aktach, a w dwunastu poprzednich 5744 zł przy 48 aktach, czyli spadek o 24,3 procent. Tej liczby nie należy czytać jako przeceny mieszkań. Okres wcześniejszy jest w większości sprzedażą nowej inwestycji, a późniejszy prawie w całości istniejącym zasobem, więc jest to zmiana tego, co się sprzedaje. Właściwym punktem odniesienia jest mediana rynku wtórnego, 4432 zł.
Cenniki deweloperów
Dla gminy Kowalewo Pomorskie nie ma w ustawowej bazie ani jednego cennika. Sprzedaż przy Podborku praktycznie się zakończyła, a innej inwestycji rejestr nie notuje, więc brak cennika jest tu zgodny z tym, co widać w aktach.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 39 | 440 000 zł | 215 000 do 587 500 zł | 2332 m² |
| Działka | 5 | 110 000 zł | 100 000 do 270 600 zł | 1127 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 30 z 39 aktów na dom, czyli ponad trzy czwarte, dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, a typowa działka pod nimi ma 2332 m², najwięcej w tym koszyku. To są w przeważającej części siedliska wiejskie, a nie domy w mieście.
Pięć transakcji działkami w dwa lata nie opisuje rynku gruntów i jest to luka w danych źródłowych.
Co z tego ma kupujący
Kowalewo Pomorskie to gmina, w której dwa lata rynku to w połowie dwa bloki. Trzy rzeczy warto sprawdzić.
Pracuj na liczbie 4432 zł, jeśli szukasz mieszkania z istniejącego zasobu, bo mediana gminy jest o 1188 zł wyższa i opisuje głównie Podborek. Nie czytaj spadku o 24,3 procent jako przeceny: to koniec sprzedaży nowej inwestycji. I licz się z brakiem oferty na rynku pierwotnym: od listopada 2025 rejestr notuje w tej gminie jedną pierwszą sprzedaż.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Golub-Dobrzyń leży 14 km stąd i jest tańszy o 281 zł na metrze, a Brodnica 38 km i jest droższa o 682 zł. Wszystkie trzy zestawiamy w porównaniu cen w Brodnicy, Golubiu-Dobrzyniu i Kowalewie Pomorskim. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
