Trzy miasta wschodniego krańca województwa dzieli 963 zł na metrze, od 6302 zł w Brodnicy do 5339 zł w Golubiu-Dobrzyniu. To 48 150 zł na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym i jedna z węższych rozpiętości w tej serii.
Liczby pochodzą z 725 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Ta wąska różnica nie jest jednak tym, co w tym zestawieniu zaskakuje. Dwie gminy tego samego powiatu brodnickiego, oddalone od siebie o 25 kilometrów, dzieli 3852 zł na metrze: wiejska gmina Brodnica ma medianę 7297 zł i 221 miejsce w kraju, a Jabłonowo Pomorskie 3445 zł i 756 miejsce. Cztery razy większa rozpiętość między tymi dwiema gminami niż między trzema miastami.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwa powiatowe w Brodnicy i Golubiu-Dobrzyniu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 3 lipca 2024 do końca rejestru każdej gminy, między 8 czerwca a 17 lipca 2026. Końce są tu wyjątkowo zbieżne, więc jest to jedno z niewielu porównań w tej serii, w którym różnice dat nie przeszkadzają.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. We wszystkich pięciu gminach filtr usunął łącznie 22 akty.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
Pięć gmin, jedna tabela
| Gmina | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Koniec rejestru |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Brodnica, gmina wiejska | 9799 | 221 | 7297 | 7243 | 7829 | 44 | 2026-06-17 |
| Brodnica, miasto | 27 695 | 370 | 6302 | 6537 | 5854 | 470 | 2026-06-24 |
| Kowalewo Pomorskie | 11 058 | 499 | 5620 | 5748 | 4432 | 69 | 2026-07-02 |
| Golub-Dobrzyń | 10 945 | 551 | 5339 | 5852 | 4990 | 111 | 2026-07-17 |
| Jabłonowo Pomorskie | 8281 | 756 | 3445 | brak | 3660 | 31 | 2026-06-08 |
Miejsce w kraju liczymy wśród 860 gmin, które mają w oknie co najmniej 30 aktów, a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6028 zł/m². Powyżej niej są tylko dwie górne pozycje, obie w powiecie brodnickim.
Pierwszy wiersz jest tu najbardziej zaskakujący. Gmina wiejska Brodnica, licząca 9799 mieszkańców, zajmuje 221 miejsce w Polsce i jest piątą najdroższą gminą całego województwa, za Toruniem, Osielskiem, Bydgoszczą i Ciechocinkiem. Jest przy tym droższa od miasta, które otacza, o 995 zł na metrze.
Obwarzanek droższy od miasta, i to na obu stronach rynku
| Gmina | Mediana ogólna, zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty |
|---|---|---|---|---|
| Brodnica, gmina wiejska | 7297 | 7243 | 7829 | 44 |
| Brodnica, miasto | 6302 | 6537 | 5854 | 470 |
Ta różnica nie bierze się z nowych bloków. W gminie wiejskiej to istniejący zasób jest droższy, 7829 zł wobec 7243 zł na rynku pierwotnym, i to on wyprzedza miasto o 1975 zł na metrze. Czternaście transakcji jest przy tym cienką podstawą i tak trzeba tę liczbę czytać, ale kierunek potwierdzają obie kolumny.
W województwie kujawsko-pomorskim taka sytuacja zdarza się tylko wokół Bydgoszczy, gdzie Osielsko przebija miasto o 64 zł, i tutaj, gdzie różnica jest piętnaście razy większa.
Dwa z trzech miast potaniały o ponad jedną piątą
| Gmina | Ostatnie 12 miesięcy, zł/m² | Poprzednie 12 miesięcy, zł/m² | Zmiana | Akty w ostatnich 12 miesiącach |
|---|---|---|---|---|
| Brodnica, miasto | 6603 | 6139 | +7,6 procent | 234 |
| Brodnica, gmina wiejska | 6140 | 7405 | −17,1 procent | 29 |
| Golub-Dobrzyń | 4432 | 5616 | −21,1 procent | 51 |
| Jabłonowo Pomorskie | 2863 | 3766 | −24,0 procent | 17 |
| Kowalewo Pomorskie | 4348 | 5744 | −24,3 procent | 21 |
Końce rejestrów są tu zbieżne, więc tę tabelę można czytać jako porównanie. Cztery z pięciu gmin spadły, i to mocno.
Przyczyna jest w każdym przypadku podobna i warto ją nazwać wprost, bo bez niej te liczby są mylące. W Kowalewie Pomorskim okres wcześniejszy jest w większości sprzedażą dwóch bloków przy Podborku, a późniejszy prawie w całości istniejącym zasobem. W gminie wiejskiej Brodnica dokładnie to samo dotyczy inwestycji, która wyniosła medianę roku 2024 do 8002 zł. To są zmiany tego, co się sprzedaje, a nie przeceny mieszkań.
Wyjątkiem jest Golub-Dobrzyń, gdzie udział rynku pierwotnego był w nowszym okresie nawet nieco wyższy niż w starszym, a mediana i tak spadła o 21,1 procent. Tam spadek jest realny.
Brodnica jest z kolei jedynym miastem koszyka, które rośnie: 7,6 procent przy 234 aktach wobec 240, czyli przy niemal identycznej próbie.
Koncentracja: jeden albo dwa budynki na gminę
| Gmina | Adres | Akty | Udział w rynku gminy | Udział w rynku pierwotnym |
|---|---|---|---|---|
| Kowalewo Pomorskie | Podborek 13 i 19 | 33 | 48 procent | 80 procent |
| Brodnica | Łokietka 5, Północna 22, Zakątek 11, Klinickiego 2 | 89 | 19 procent | 53 procent |
| Golub-Dobrzyń | Kościuszki 61 i Żeromskiego 3 | 10 | 9 procent | 10 procent |
To zestawienie tłumaczy poprzednie. Im mniejszy rynek, tym bardziej jeden budynek decyduje o medianie. W Kowalewie dwa bloki to połowa dwuletniego obrotu, w Brodnicy cztery adresy to jedna piąta, a w Golubiu-Dobrzyniu dwa największe adresy mają po pięć transakcji i razem niecałą dziesiątą rynku.
Golub-Dobrzyń jest przez to najbardziej wiarygodnym z tych trzech rynków, jeśli chodzi o medianę: nie ma tam pojedynczej inwestycji, która by nią ruszała, więc jego spadek o 21,1 procent opisuje rzeczywisty ruch cen.
Cenniki deweloperów
Cennik ma tylko Brodnica: 107 lokali o medianie 7500 zł/m², czyli o 15 procent powyżej mediany z aktów rynku pierwotnego. To liczba wysoka jak na miasto o 27 tysiącach mieszkańców, wyższa niż w trzykrotnie większym Grudziądzu.
Cennik dzieli się na dwie części: 69 lokali przy Północnej po 7300 i 7400 zł oraz 22 w inwestycji Nad Drwęcą po 10 000 zł. Rejestr notuje przy Północnej 22 medianę z aktów na poziomie 6835 zł.
W pozostałych czterech gminach nie ma ani jednego cennika, mimo że rejestr pokazuje w nich łącznie 101 transakcji z rynku pierwotnego.
Domy i działki
| Gmina | Akty na dom | Mediana ceny domu | Akty na działkę | Mediana ceny działki |
|---|---|---|---|---|
| Brodnica, miasto | 79 | 445 000 zł | 18 | 110 000 zł |
| Brodnica, gmina wiejska | 54 | 442 500 zł | 38 | 100 000 zł |
| Kowalewo Pomorskie | 39 | 440 000 zł | 5 | 110 000 zł |
| Golub-Dobrzyń | 21 | 380 000 zł | 8 | 92 880 zł |
| Jabłonowo Pomorskie | 21 | 260 000 zł | 13 | 60 000 zł |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.
Trzy górne pozycje są niemal identyczne, w przedziale 5000 zł, choć dzieli je 1677 zł na metrze mieszkania. Rynek domów jest tu znacznie bardziej wyrównany niż rynek mieszkań, co ma proste wytłumaczenie: dom kupuje się na działce, a nie w bloku, więc adres w mieście waży mniej.
Wyróżnia się ostatni wiersz. Jabłonowo Pomorskie ma medianę ceny domu 260 000 zł, czyli o 185 000 zł niższą niż Brodnica, i jest to jedna z niższych takich liczb w całym województwie.
Dwie gminy bez własnego wpisu
- Brodnica, gmina wiejska, 9799 mieszkańców: 44 akty, mediana 7297 zł/m², 221 miejsce w kraju, piąte miejsce w województwie. Rynek pierwotny to 30 transakcji o medianie 7243 zł, a istniejący zasób, 14 transakcji, wychodzi jeszcze wyżej, 7829 zł. Rejestr notuje tam też 38 transakcji działkami, czyli dwa razy więcej niż w mieście.
- Jabłonowo Pomorskie, 8281 mieszkańców, 25 km od Brodnicy: 31 aktów, mediana 3445 zł/m², 756 miejsce w kraju, najtaniej w powiecie brodnickim. Rejestr notuje tam jedną transakcję z rynku pierwotnego w ciągu dwóch lat, a mediana istniejącego zasobu wynosi 3660 zł, czyli o 4169 zł mniej niż w gminie wiejskiej Brodnica, leżącej w tym samym powiecie.
Analizy poszczególnych miast
- Ceny mieszkań w Brodnicy, gdzie nowe mieszkanie jest droższe od istniejącego zasobu tylko o 12 procent
- Ceny mieszkań w Golubiu-Dobrzyniu, gdzie mediana w rok spadła o 21 procent
- Ceny mieszkań w gminie Kowalewo Pomorskie, gdzie dwa budynki to połowa rynku
Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
