Golub-Dobrzyń zajmuje 551 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 5339 zł/m², czyli o 11 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 10 945 osób, a do Torunia jest stąd 41 km, do Brodnicy 31 km, a do Kowalewa Pomorskiego 14 km.
Liczby pochodzą z 111 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Ta mediana opisuje dwa lata, ale ostatni rok wyglądał w tym mieście zupełnie inaczej niż poprzedni. W ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 4432 zł/m² wobec 5616 zł w dwunastu poprzednich, czyli spadła o 21,1 procent. To jeden z czterech największych spadków w województwie kujawsko-pomorskim, obok Lipna, Kowalewa Pomorskiego i Jabłonowa Pomorskiego.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Golubiu-Dobrzyniu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 10 lipca 2024 do 17 lipca 2026. To najświeższy rejestr w tym koszyku.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 4 akty o medianie 1107 zł/m² i typowej cenie 41 180 zł przy 44 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 111 aktów. Mediana to 5339 zł/m², rozstęp kwartylowy od 3913 do 6182 zł/m², a typowe mieszkanie ma 49 m² i kosztuje 255 000 zł.
Rynek pierwotny jest droższy o 862 zł
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 5852 | 29 | 322 724 zł | 53 m² |
| Wtórny | 4990 | 82 | 250 000 zł | 49 m² |
Rynek pierwotny to 26 procent transakcji i jest o 862 zł na metrze droższy od wtórnego, czyli o 17 procent. To jedna z mniejszych różnic w województwie i, podobnie jak w Brodnicy, oznacza, że nowe mieszkania nie są tu wyceniane w innym segmencie niż istniejący zasób.
Dla kupującego właściwą liczbą przy mieszkaniu z drugiej ręki jest 4990 zł/m², przy typowych 49 m² i cenie 250 000 zł.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| 50 do 65 m² | 5870 | 40 | 16 |
| 35 do 50 m² | 5380 | 48 | 5 |
| ponad 65 m² | 4796 | 4 | 1 |
| do 35 m² | 3870 | 19 | 7 |
Kawalerki są tu najtańsze za metr, o 2000 zł poniżej przedziału od 50 do 65 m², i jest to jedna z największych takich różnic w całym województwie. Co więcej, siedem z dziewiętnastu najmniejszych lokali to pierwsza sprzedaż, więc niska cena nie bierze się z tego, że są to wyłącznie stare kawalerki.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 5518 | 30 | 39 m² |
| 3 | 5558 | 58 | 49 m² |
| 4 | 4634 | 20 | 59 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Trzy wiersze powyżej obejmują 108 ze 111 aktów.
Adresy
Rejestr notuje w Golubiu-Dobrzyniu tylko dwa adresy z co najmniej pięcioma transakcjami: Kościuszki 61 z pięcioma aktami po 7001 zł oraz Żeromskiego 3, również pięć aktów, po medianie 15 641 zł/m². Ta druga liczba jest najwyższą ceną za metr, jaką rejestr notuje w tej części województwa, ale stoi na pięciu transakcjach i nie należy jej traktować jako ceny miejsca.
Poza tymi dwoma punktami rynek jest całkowicie rozproszony: 111 transakcji rozkłada się na kilkadziesiąt budynków, a 29 pierwszych sprzedaży na kilka drobnych inwestycji.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 3952 | 60 |
| 2022 | 4100 | 71 |
| 2023 | 5272 | 173 |
| 2024 | 5360 | 97 |
| 2025 | 5598 | 62 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, ale rejestr notuje z niego 23 akty o medianie 4699 zł, czyli o 899 zł niższej niż rok wcześniej.
Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 42 procent, przy czym cały skok przypada na rok 2023, kiedy liczba transakcji wzrosła ze 71 do 173. Potem obrót spadał trzy lata z rzędu, aż do 62 aktów w 2025 roku i 23 w niepełnym 2026.
Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 4432 zł/m² przy 51 aktach, a w dwunastu poprzednich 5616 zł przy 58 aktach, czyli spadek o 21,1 procent. Próby są porównywalne, a udział rynku pierwotnego był w nowszym okresie nawet nieco wyższy, więc tego spadku nie da się złożyć wyłącznie na zmianę struktury transakcji. Rok 2023, w którym obrót się podwoił, a mediana skoczyła o 1172 zł, wyznaczył poziom, do którego ten rynek już nie wrócił.
Cenniki deweloperów
Dla Golubia-Dobrzynia nie ma w ustawowej bazie ani jednego cennika, mimo że rejestr notarialny pokazuje 29 transakcji z rynku pierwotnego. To luka w danych źródłowych, a nie brak nowych mieszkań.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 21 | 380 000 zł | 250 000 do 480 000 zł | 480 m² |
| Działka | 8 | 92 880 zł | 32 740 do 152 500 zł | 1002 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 12 z 21 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.
Obie próby są małe. Osiem transakcji działkami w dwa lata nie opisuje rynku gruntów, a mediana ceny domu stoi na dwudziestu jeden aktach, więc traktujemy ją jako orientacyjną. Warto jednak zauważyć, że 380 000 zł to najniższa mediana ceny domu w tym koszyku, o 65 000 zł mniej niż w Brodnicy.
Co z tego ma kupujący
Golub-Dobrzyń to jeden z czterech rynków w województwie, na których mediana w ostatnim roku spadła o ponad jedną piątą. Trzy rzeczy warto sprawdzić.
Pracuj na liczbie 4990 zł, jeśli szukasz mieszkania z istniejącego zasobu, a przy negocjacji miej pod ręką liczbę z ostatnich dwunastu miesięcy, 4432 zł. Rozważ najmniejsze mieszkania, bo kawalerki są tu o 2000 zł na metrze tańsze od lokali pięćdziesięciometrowych, co jest rzadkością. I licz się z cienkim rynkiem: 51 transakcji w ostatnim roku to jedna na tydzień.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Kowalewo Pomorskie leży 14 km stąd i jest droższe o 281 zł na metrze, a Brodnica 31 km i jest droższa o 963 zł. Wszystkie trzy zestawiamy w porównaniu cen w Brodnicy, Golubiu-Dobrzyniu i Kowalewie Pomorskim. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
