W rankingu 789 gmin Zgierz stoi na 285 miejscu z medianą 6675 zł/m². To o 10 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy i o 24 procent poniżej Łodzi, od której dzieli Zgierz 11,9 km drogi, czyli 24 minuty jazdy samochodem.
Zgierz jest drugim co do wielkości miastem tej okolicy, a mimo to nie jest tu najdrożej. Aleksandrów Łódzki, oddalony od Łodzi o dwa kilometry więcej, ma metr droższy o 1129 zł. Rozbieramy ten rynek na podstawie 543 aktów notarialnych dotyczących mieszkań, podpisanych od lipca 2024 roku.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Zgierzu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia. Każdy rekord niesie cenę, powierzchnię, datę i lokalizację lokalu.
- Zakres danych: transakcje od lipca 2024 do 13 czerwca 2026, czyli do ostatniego aktu, jaki niesie rejestr zgierski, i to jest najświeższy rejestr w tej okolicy. Powiat zgierski udostępnia dane w trybie ciągłym, więc pobieramy zawsze to, co starostwo ma tego dnia.
- Mediana, nie średnia. Średnią potrafi przesunąć kilka drogich lokali.
- Odrzucamy lokale poniżej 15 i powyżej 250 m².
- Odrzucamy transakcje nierynkowe, czyli takie, w których cena metra jest niższa niż 30 procent typowej ceny z danego roku. W Zgierzu filtr wyłapał 39 aktów o medianie 1207 zł/m², przy typowej cenie 50 468 zł za lokal o powierzchni 39 m². To wykupy mieszkań komunalnych przez dotychczasowych najemców.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Zostaje 543 transakcje. Mediana wynosi 6675 zł/m², połowa aktów mieści się między 5590 a 7390 zł/m², a typowe kupione mieszkanie ma 46 m² i kosztuje 284 516 zł.
Rynek pierwotny jest droższy o 13 procent
| Rynek | Mediana zł/m² | Transakcje | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 6301 | 406 | 275 000 zł | 46 m² |
| Pierwotny | 7142 | 137 | 326 196 zł | 47 m² |
Nowe mieszkanie kosztuje w Zgierzu o 13 procent więcej za metr niż na rynku wtórnym. Dla porównania w Pabianicach ta rozpiętość sięga 48 procent, w Aleksandrowie Łódzkim 8, a w Konstantynowie Łódzkim 4, przy zupełnie innej strukturze rynku w każdym z tych miast.
Rynek pierwotny to tu 137 z 543 aktów, czyli 25 procent. Mediana Zgierza opisuje więc głównie zasób istniejący, a nie proporcję między starymi blokami a nowym towarem deweloperskim.
Wśród tych 137 aktów rynku pierwotnego siedzi 19 transakcji z jednego bloku, który nie jest zwykłą sprzedażą deweloperską. Opisujemy go dwie sekcje niżej.
Ulice: od 8324 zł przy Chemików do 2876 zł przy Rembowskiego
| Ulica | Mediana zł/m² | Transakcje | W tym pierwotny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Chemików | 8324 | 10 | 0 | 54 m² |
| Dąbrowskiego | 7702 | 14 | 10 | 34 m² |
| Żeleńskiego-Boya | 7481 | 64 | 55 | 50 m² |
| Milenijna | 7040 | 38 | 35 | 47 m² |
| Łódzka | 6983 | 14 | 0 | 47 m² |
| Polna | 6901 | 10 | 10 | 87 m² |
| 3 Maja | 6520 | 22 | 0 | 32 m² |
| Staffa | 6434 | 23 | 0 | 60 m² |
| Parzęczewska | 6248 | 50 | 0 | 43 m² |
| Dubois | 6192 | 24 | 0 | 43 m² |
| Baczyńskiego | 5854 | 20 | 0 | 39 m² |
| Witkacego | 5598 | 21 | 0 | 48 m² |
| Łąkowa | 5372 | 10 | 0 | 49 m² |
| Rembowskiego | 2876 | 35 | 19 | 40 m² |
Dwie najczęściej kupowane ulice w mieście to Żeleńskiego-Boya z 64 aktami i Parzęczewska z 50. Dzieli je 1233 zł na metrze i cała różnica sprowadza się do tego, co się przy nich sprzedaje: przy Żeleńskiego-Boya 55 z 64 aktów to rynek pierwotny, przy Parzęczewskiej ani jeden.
Chemików z medianą 8324 zł/m² jest najdroższą ulicą w zestawieniu, ale opiera się na dziesięciu aktach i same mieszkania z rynku wtórnego. Przy takiej liczbie transakcji jedna nietypowa umowa przesuwa medianę o kilkaset złotych, więc traktujmy tę pozycję jako sygnał, a nie wynik.
Jeden blok, który zaniża całą statystykę miasta
Rembowskiego 30A wnosi 22 akty w naszym oknie, wszystkie po około 2871 zł/m², przy mieszkaniach od 23 do 43 m². To 43 procent mediany miasta, a 19 z tych aktów rejestr zapisał jako rynek pierwotny. Ta ulica zamyka tabelę, ale nie dlatego, że mieszka się tam taniej.
Ten adres to inwestycja miejska. Blok przy Rembowskiego 30A powstał w programie „Moje M krok po kroku”, prowadzonym przez zgierskie MPGM. Mieszkanie kupuje się w nim bez kredytu hipotecznego: przy rezerwacji wpłaca się 30 procent wartości, resztę spłaca w ratach, a pełnym właścicielem zostaje się po piętnastu latach (MPGM, Miasto Zgierz). Cena w akcie jest więc ceną programu, a nie ceną, jaką ten sam lokal osiągnąłby na wolnym rynku. To kontekst spoza rejestru i tak go tu traktujemy.
Skutki widać w trzech miejscach naraz:
- Mediana miasta: 6675 zł/m² z tym blokiem, 6753 zł/m² bez niego przy 521 aktach. Różnica jest niewielka, bo mediana jest odporna.
- Mediana rynku pierwotnego: 7142 zł/m² z nim, 7261 zł/m² bez niego przy 118 aktach. Tu 19 aktów zaniża wynik o 119 zł.
- Październik 2025: mediana miesiąca spadła do 3840 zł/m² przy 44 aktach, z czego 21 pochodzi z tego jednego adresu. To nie był miesiąc, w którym Zgierz staniał.
Nie usuwamy tych aktów z głównych liczb, bo to realne transakcje z aktów notarialnych. Ale kupujący, który porównuje ofertę z medianą miasta, powinien wiedzieć, że te 2871 zł/m² nie są ceną, po której da się cokolwiek kupić z ogłoszenia.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana zł/m² | Transakcje | W tym pierwotny |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 6907 | 111 | 31 |
| 35 do 50 m² | 6326 | 256 | 51 |
| 50 do 65 m² | 6842 | 137 | 40 |
| ponad 65 m² | 6901 | 39 | 15 |
Reguła „małe mieszkania kosztują więcej za metr” działa tu tylko na krańcach. Kawalerki do 35 m² są o 9 procent droższe za metr niż przedział 35 do 50 m², ale mieszkania ponad 65 m² są równie drogie jak kawalerki. Środek rozkładu, czyli najczęściej kupowany przedział 35 do 50 m² z 256 aktami, jest najtańszy w przeliczeniu na metr.
| Izby | Mediana zł/m² | Transakcje | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 7760 | 28 | 28 m² |
| 2 | 6992 | 135 | 37 m² |
| 3 | 6244 | 254 | 46 m² |
| 4 | 6584 | 104 | 61 m² |
| 5 | 6035 | 14 | 58 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje, i to jest pole liczbaIzb z aktu. Typowe zgierskie mieszkanie ma 3 izby przy 46 m². Wiersze dla 6 i 7 izb pomijamy, bo stoją za nimi łącznie trzy akty.
Historia cen
| Rok | Mediana zł/m² | Transakcje |
|---|---|---|
| 2021 | 4753 | 237 |
| 2022 | 5342 | 195 |
| 2023 | 5474 | 214 |
| 2024 | 6842 | 283 |
| 2025 | 6434 | 270 |
| 2026 do 13 czerwca | 6270 | 106 |
Tabela kalendarzowa pokazuje szczyt w 2024 roku i dwa lata schodzenia w dół. Uczciwszą miarą jest jednak porównanie ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z dwunastoma poprzednimi:
| Okres | Mediana zł/m² | Transakcje |
|---|---|---|
| Ostatnie 12 miesięcy | 6208 | 239 |
| Poprzednie 12 miesięcy | 6901 | 318 |
To spadek o 10 procent. Część z niego to jednak blok przy Rembowskiego, którego akty wpadły dokładnie w ten okres. Po odjęciu tego adresu ostatnie dwanaście miesięcy daje 6372 zł/m² przy 218 aktach wobec 6901 zł/m² przy 317 aktach, czyli spadek o 8 procent. Tak czy inaczej, ceny w Zgierzu w ostatnim roku nie rosły, a liczba transakcji spadła o jedną czwartą.
Domy i działki
Mediana ceny domu w Zgierzu to 575 000 zł przy 139 transakcjach, a połowa z nich mieści się między 302 500 a 760 000 zł. Typowa działka pod takim domem ma 654 m². W 61 z 139 aktów przedmiotem sprzedaży był więcej niż jeden budynek, czyli siedlisko z garażem albo budynkiem gospodarczym, a nie sam dom.
Nie podajemy dla domów ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i najczęściej zna tylko powierzchnię działki.
Działek w oknie jest 18, z medianą 99 500 zł i typową powierzchnią 636 m². To za mało, żeby mówić o rynku, i rozstrzał jest ogromny: ćwiartki wypadają na 35 565 i 294 750 zł. Ostatni akt na działkę pochodzi z 23 kwietnia 2026, więc dane są aktualne, tylko transakcji jest po prostu mało.
Cen ofertowych z rynku pierwotnego nie ma tu z czego policzyć: w Zgierzu żaden deweloper nie ma mieszkań w cennikach objętych ustawowym obowiązkiem publikacji.
Co z tego ma kupujący
Zgierz jest rynkiem, w którym mediana miasta wymaga jednego zastrzeżenia, i to zastrzeżenie ma konkretny adres. 6675 zł/m² to liczba obciążona blokiem komunalnym; realny punkt odniesienia dla oferty z ogłoszenia jest bliżej 6753 zł/m², a dla mieszkania z rynku wtórnego 6301 zł/m².
Trzy rzeczy warto mieć z tyłu głowy przy oglądaniu ofert. Po pierwsze, ceny od roku spadają, więc argument „za rok będzie drożej” nie ma tu na razie pokrycia w aktach. Po drugie, różnica między ulicami sięga w tym mieście ponad 2000 zł na metrze i w dużej mierze bierze się z tego, czy przy danej ulicy stoi nowy blok, więc porównuj ofertę z sąsiedztwem, a nie z miastem. Po trzecie, przy ulicach z dziesięcioma aktami mediana jest tylko wskazówką, a nie wyrokiem.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych, a porównanie Zgierza z sąsiadami jest w zestawieniu pięciu miast pod Łodzią. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
