Pięć miast pod Łodzią: 2804 zł różnicy na metrze między najtańszym a najdroższym. Policzyliśmy 1483 akty notarialne [ANALIZA]

Pięć miast w promieniu trzydziestu kilometrów od Łodzi, pięć zupełnie różnych rynków. Między Ozorkowem z medianą 5000 zł/m² a Aleksandrowem Łódzkim z medianą 7804 zł/m² jest 2804 zł różnicy na metrze, czyli przy mieszkaniu 50 m² około 140 tysięcy złotych. Wszystkie pięć leży w tej samej aglomeracji i wszystkie pięć jest od Łodzi tańsze.

Zestawiamy je na podstawie 1483 aktów notarialnych dotyczących mieszkań, podpisanych od lipca 2024 roku. Kolejność tych miast zmienia się dwa razy: raz, jeśli spojrzymy wyłącznie na nowe mieszkania, i drugi raz, jeśli wyłączymy je z rachunku.

Dane i metodologia

• Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwa powiatowe w Zgierzu i w Pabianicach, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia. Każdy rekord niesie cenę, powierzchnię, datę i lokalizację lokalu.
• Zakres danych: transakcje od lipca 2024 do daty ostatniego aktu w danym rejestrze, podanej w tabeli w drugiej sekcji. Powiat zgierski udostępnia dane w trybie ciągłym i sięga czerwca 2026, powiat pabianicki wydaje zamrożoną paczkę i kończy się wcześniej, więc pięć miast ma tu pięć różnych dat końcowych.
• Mediana, nie średnia.
• Odrzucamy lokale poniżej 15 i powyżej 250 m².
• Odrzucamy transakcje nierynkowe, czyli takie, w których cena metra jest niższa niż 30 procent typowej ceny z danego roku w tym mieście. Filtr usunął 39 aktów w Zgierzu, 8 w Pabianicach, 8 w Konstantynowie, 7 w Aleksandrowie i 4 w Ozorkowie, we wszystkich przypadkach o medianie między 547 a 1820 zł/m². To wykupy mieszkań komunalnych przez dotychczasowych najemców.
• Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno.
• Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
• Ranking gmin przeliczamy od nowa dla każdego wpisu, na rejestrach aktualnych w dniu publikacji, z progiem 30 aktów na gminę.

Liczba mieszkańców pochodzi z GUS, stan na 31 grudnia 2024. Odległości drogowe to najszybsze trasy samochodem.

Pięć miast, jedna tabela

Ranking obejmuje 789 gmin, w których w tym oknie podpisano co najmniej 30 aktów, a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6044 zł/m². Wobec niej Aleksandrów jest o 29 procent droższy, Zgierz o 10 procent, Konstantynów o 9 procent, Pabianice o 3 procent, a Ozorków o 17 procent tańszy. Ludność podajemy za GUS na 31 grudnia 2024; dla Aleksandrowa Łódzkiego to liczba mieszkańców samego miasta, cała gmina miejsko-wiejska ma 35 332 osoby.

Kolumny z końcem rejestru zwykle się nie podaje. Konstantynów kończy się 28 stycznia 2026, a Pabianice 10 lutego, czyli oba ponad cztery miesiące przed zgierskim. Powiat pabianicki, do którego należą, udostępnia dane jako zamrożoną paczkę, ostatnio odświeżoną 3 marca 2026, podczas gdy powiat zgierski wystawia je w trybie ciągłym. Każde z tych miast liczy więc swoje dwa lata do własnej daty i porównania trzeba czytać z tą poprawką.

Wielkość miasta nie ma tu nic wspólnego z ceną. Pabianice są niemal trzykrotnie większe od Aleksandrowa i o 1549 zł tańsze na metrze. Ozorków, Konstantynów i Aleksandrów mają zbliżoną liczbę mieszkańców, a dzieli je 2804 zł.

Ranking odwraca się na rynku pierwotnym

Ta sama piątka, rozłożona na dwa rynki:

Dwa rejestry nie zapisują rodzaju rynku przy każdym akcie. W Pabianicach dotyczy to 37 aktów, a w Konstantynowie aż 75 ze 146, czyli 51 procent; nie doliczamy ich do żadnej ze stron, więc liczby w wierszach Pabianic i Konstantynowa nie sumują się do 452 i 146. W Konstantynowie cały podział na rynek pierwotny i wtórny opiera się przez to na 71 aktach.

W całym rynku Pabianice są czwarte z pięciu, ale na rynku pierwotnym są bezkonkurencyjnie pierwsze, z medianą 8711 zł/m², o 851 zł wyższą niż w Aleksandrowie. Powód mieści się przy jednej ulicy: cały pabianicki rynek pierwotny to w praktyce Smugowa, gdzie mediana wynosi 9182 zł/m². Ponieważ tych nowych mieszkań jest tylko 85 na 452 akty, prawie nie ruszają one mediany całego miasta.

W Aleksandrowie jest odwrotnie. Nowe mieszkania są tam tylko o 8 procent droższe niż te z rynku wtórnego, ale stanowią 56 procent transakcji, więc podnoszą medianę miasta znacznie skuteczniej niż drogie, lecz nieliczne mieszkania w Pabianicach.

Konstantynów i Zgierz zamieniają się miejscami

Sprawdziliśmy też, czy kolejność miast przetrwa odjęcie nowego budownictwa. Prawie. Na samym rynku wtórnym Aleksandrów ma 7266 zł/m², Konstantynów 6772, Zgierz 6301, Pabianice 5904, Ozorków 5000. W całym rynku Zgierz jest o 96 zł droższy od Konstantynowa, a na rynku wtórnym Konstantynów wyprzedza Zgierz o 471 zł.

Konstantynów jest przy tym jedynym z tej piątki, w którym mediana rynku wtórnego jest wyższa od mediany całego rynku, o 193 zł. Zwykle nowe budownictwo podciąga medianę w górę; tam ciągnie ją w dół, bo to, co rejestr zapisał jako rynek pierwotny, to w większości segmenty po 111 do 138 m², a cena metra w dużym lokalu jest niższa niż w mieszkaniu.

Ta zamiana opiera się jednak po stronie Konstantynowa na 44 aktach rynku wtórnego wobec 406 w Zgierzu, więc traktujemy ją jako sygnał, a nie jako zmierzoną różnicę. Bez zmian zostaje natomiast czoło i koniec stawki: Aleksandrów jest drogi naprawdę, a nie tylko dlatego, że dużo się tam buduje, bo mieszkanie z rynku wtórnego kosztuje tam za metr więcej niż nowe w Zgierzu.

Ile transakcji stoi za jedną ulicą

Najbardziej skoncentrowany rynek ma Aleksandrów Łódzki, i nie chodzi o jedną ulicę. Cztery adresy, czyli Machulskiego 7, Piłsudskiego 28, Pabianicka 129 i Warszawska 79, dają tam 141 z 286 aktów, czyli 49 procent całego rynku gminy. To cztery bloki, które deweloperzy wyprzedawali przez ostatnie dwa lata i które są już sprzedane. Kolejne dwanaście miesięcy rejestru pokaże w Aleksandrowie ceny liczone z zupełnie innej próbki.

Na drugim końcu jest Konstantynów, gdzie 146 aktów rozkłada się na 32 ulice i żadna nie zbiera więcej niż siedemnastu. Ozorków wygląda na skoncentrowany z zupełnie innego powodu: przy 56 aktach w całym mieście dziesięć transakcji przy jednej ulicy to automatycznie 18 procent rynku.

Cenniki deweloperów

Poza aktami zbieramy ustawowe cenniki deweloperów z dane.gov.pl. Dotyczą tylko rynku pierwotnego i tylko tego, co jeszcze stoi w sprzedaży. Dane pochodzą z publikacji z 30 lipca 2026.

To są zdjęcia stanu magazynowego, a nie obrazy rynku, i przy takich liczbach trzeba je czytać ostrożnie.

W Pabianicach cennik przy Smugowej stoi na 9334 zł/m², a już podpisane akty z tej samej ulicy dają 9182 zł/m². Deweloper trzyma resztówkę oferty 2 procent powyżej tego, co realnie sprzedał, co jest zachowaniem typowym.

W Konstantynowie 25 z 27 lokali wystawiono po jednakowej cenie 8500 zł/m², czyli o 21 procent powyżej mediany transakcyjnej tamtejszego rynku pierwotnego. Jednakowa stawka w całej inwestycji oznacza cennik jednego projektu, a nie poziom cen w mieście.

Osiem mieszkań przy Łęczyckiej wystawiono po 6600 zł/m² w mieście, w którym przez dwa lata nie podpisano ani jednego aktu na rynku pierwotnym, a mediana rynku wtórnego wynosi 5000 zł/m². Kiedy te akty się pojawią, mediana Ozorkowa podskoczy, choć w istniejących blokach nic się nie zmieni.

Kierunek: dwa miasta stoją, jedno spada, dwa rosną

Każde miasto liczy własne dwanaście miesięcy do własnej daty końca rejestru:

Obie skrajności tej tabeli są mniej dramatyczne, niż wyglądają.

Wzrost w Ozorkowie opiera się na 26 aktach wobec 34. Przy takich liczbach kilkanaście procent może powstać z tego, że w danym roku trafiło się kilka lepiej utrzymanych mieszkań. To sygnał, że miasto przestało stać w miejscu, a nie zmierzona dynamika.

Spadek w Zgierzu jest częściowo artefaktem jednego budynku. Przy Rembowskiego 30A miasto prowadziło program ratalny „Moje M krok po kroku”, w którym mieszkanie kupuje się z 30-procentowym wkładem i spłaca przez piętnaście lat (MPGM). Akty z tego adresu, 22 sztuki po około 2871 zł/m², wpadły dokładnie w ostatnie dwanaście miesięcy. Po ich odjęciu spadek wynosi 8 procent zamiast 10, czyli nadal jest spadkiem, ale mniejszym.

Liczba transakcji spadła w czterech miastach z pięciu: w Zgierzu i Pabianicach o jedną czwartą, w Aleksandrowie o jedną trzecią, w Ozorkowie o niemal jedną czwartą. Konstantynów jest wyjątkiem, bo urósł z 67 do 111 aktów, ale i tu część wzrostu to wejście do rejestru segmentów przy Armii Krajowej i Srebrnym Zaciszu.

Odległość do Łodzi nie tłumaczy cen

Odległości liczymy silnikiem trasowania po rzeczywistej sieci drogowej, od centrum do centrum, a nie w linii prostej.

Ta tabela nie układa się po kolei. Konstantynów leży najbliżej Łodzi i jest tańszy od Aleksandrowa o 1225 zł na metrze, a od Zgierza o 96 zł, choć oba leżą dalej. Dopiero Ozorków, oddalony ponad dwukrotnie bardziej niż Konstantynów, jest wyraźnie najtańszy. Z tych dwóch faktów nie wynika żadna zależność przyczynowa, ale przy szukaniu mieszkania warto mieć obie liczby obok siebie: dojazd do Łodzi z Aleksandrowa jest o siedem minut dłuższy niż z Konstantynowa i kosztuje 61 tysięcy złotych więcej przy mieszkaniu 50 m².

Domy i działki

Nie podajemy dla domów ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i najczęściej zna tylko powierzchnię działki.

W Ozorkowie 32 z 36 aktów dotyczy nieruchomości z więcej niż jednym budynkiem, czyli siedlisk z zabudowaniami gospodarczymi, a nie domów jednorodzinnych. Tamtejsza mediana 330 000 zł opisuje więc stare zagrody i nie należy jej porównywać wprost z ceną domu na osiedlu. Na drugim końcu są Aleksandrów z 46 takimi aktami na 236 i Konstantynów z 15 na 52, gdzie mediany 773 500 i 720 000 zł faktycznie opisują domy.

Rynek działek jest w tej okolicy opisany najsłabiej. Pabianice mają w oknie 46 aktów z medianą 203 500 zł, Konstantynów 29 z medianą 257 000 zł, Zgierz 18 z medianą 99 500 zł, Aleksandrów 8, Ozorków 5. W przypadku Aleksandrowa to luka w danych źródłowych, a nie brak transakcji: rejestr zna 1608 aktów na działki w całej historii gminy, ale ostatni w naszym oknie pochodzi z 23 grudnia 2025.

Co kupuje mediana

Przy mieszkaniu o powierzchni 50 m², licząc medianą całego rynku każdego miasta:

Te same 250 tysięcy złotych, które w Ozorkowie wystarczają na przeciętne mieszkanie 50 m², w Aleksandrowie Łódzkim kupują 32 m².

Analizy poszczególnych miast

Szczegółowe analizy każdego z tych miast, z podziałem na ulice, metraże i historię cen, są w osobnych wpisach: Zgierz, Pabianice, Ozorków, Aleksandrów Łódzki i Konstantynów Łódzki. Pełne zestawienie wszystkich gmin znajdziesz w rankingu cen mieszkań w Polsce, a ceny w samej Łodzi w analizie łódzkich dzielnic.

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.