W rankingu 789 gmin Ozorków stoi na 563 miejscu z medianą 5000 zł/m². To o 17 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy i o 43 procent poniżej Łodzi, od której dzieli Ozorków 26,6 km drogi, czyli 42 minuty jazdy samochodem. To najtańsze i zarazem najdalsze z czterech miast tej okolicy.
Ozorków jest też najmniejszy, z 17 969 mieszkańcami według GUS na koniec 2024 roku, i to widać w danych bardziej niż gdziekolwiek indziej: cały rynek mieszkaniowy tego miasta to 56 aktów notarialnych w ciągu prawie dwóch lat, czyli mniej więcej jedna transakcja na dwa tygodnie.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Zgierzu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia. Każdy rekord niesie cenę, powierzchnię, datę i lokalizację lokalu.
- Zakres danych: transakcje od lipca 2024 do 13 maja 2026, czyli do ostatniego aktu, jaki niesie rejestr. Ozorków leży w powiecie zgierskim, który udostępnia dane w trybie ciągłym, więc pobieramy zawsze to, co starostwo ma tego dnia.
- Mediana, nie średnia. Przy 56 aktach średnia byłaby zabawką jednej transakcji.
- Odrzucamy lokale poniżej 15 i powyżej 250 m².
- Odrzucamy transakcje nierynkowe, czyli takie, w których cena metra jest niższa niż 30 procent typowej ceny z danego roku. W Ozorkowie filtr wyłapał 4 akty o medianie 547 zł/m², przy typowej cenie 17 904 zł za lokal o powierzchni 34 m². To najniższa mediana odrzuconych aktów z czterech miast okolicy i typowy ślad wykupu mieszkań komunalnych przez najemców.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Zostaje 56 transakcji. Mediana wynosi 5000 zł/m², połowa aktów mieści się między 4335 a 5687 zł/m², a typowe kupione mieszkanie ma 42 m² i kosztuje 196 000 zł.
Przez dwa lata ani jednego nowego mieszkania
| Rynek | Mediana zł/m² | Transakcje | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 5000 | 56 | 196 000 zł | 42 m² |
| Pierwotny | brak danych | 0 | brak danych | brak danych |
W całym oknie od lipca 2024 do maja 2026 rejestr nie notuje w Ozorkowie ani jednej transakcji na rynku pierwotnym. Wszystkie 56 aktów dotyczy mieszkań z rynku wtórnego, a pusty wiersz w tabeli to wynik, nie luka w danych.
Dla porównania rynek pierwotny to 56 procent aktów w Aleksandrowie Łódzkim, 25 procent w Zgierzu i 19 procent w Pabianicach. W Ozorkowie zero.
Mediana Ozorkowa jest przez to najuczciwsza z całej czwórki, bo nie rozciąga jej nowe budownictwo. 5000 zł/m² to naprawdę cena, jakiej można się spodziewać w typowym ozorkowskim bloku, a nie średnia ważona między starym zasobem a deweloperskim towarem.
Ulice, czyli osiem pozycji i wszystkie cienkie
| Ulica | Mediana zł/m² | Transakcje | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| Wyszyńskiego | 5722 | 8 | 50 m² |
| Spokojna | 5649 | 5 | 36 m² |
| Obrońców Westerplatte | 5243 | 10 | 34 m² |
| Sucharskiego | 5022 | 7 | 46 m² |
| Bema | 5010 | 5 | 42 m² |
| Kościelna | 4957 | 3 | 47 m² |
| Mielczarskiego | 4913 | 4 | 49 m² |
| Lotnicza | 4115 | 5 | 43 m² |
Zwykle w tej serii pokazujemy tylko ulice z co najmniej dziesięcioma aktami. Tutaj taki próg zostawiłby jeden wiersz, więc zeszliśmy do trzech i każdy wiersz tej tabeli trzeba czytać jako pojedyncze zdarzenia, a nie jako poziom cen przy danej ulicy. Przy pięciu aktach jedna umowa przesuwa medianę o kilkaset złotych.
Z tym zastrzeżeniem widać rozstrzał od 4115 zł przy Lotniczej do 5722 zł przy Wyszyńskiego, czyli 1607 zł na metrze między najtańszą a najdroższą pozycją. Osiem wymienionych ulic to 47 z 56 aktów, czyli 84 procent całego rynku miasta.
Cennik jedynego dewelopera: 6600 zł/m², o 32 procent powyżej rynku
Poza aktami notarialnymi zbieramy też ustawowe cenniki deweloperów, publikowane na dane.gov.pl. Dotyczą wyłącznie rynku pierwotnego i wyłącznie tego, co jest jeszcze w sprzedaży.
W Ozorkowie w cennikach stoi 8 lokali o medianie 6600 zł/m², a połowa z nich mieści się między 6500 a 6700 zł/m². Wszystkie osiem to jedna inwestycja: Matczak Investments przy ulicy Łęczyckiej 26. Dane pochodzą z publikacji z 30 lipca 2026.
Deweloper wystawia metr po 6600 zł w mieście, w którym przez dwa lata żaden akt nie przekroczył mediany 5000 zł/m² na rynku wtórnym. To 32 procent powyżej mediany transakcyjnej miasta.
Osiem mieszkań czeka po takiej cenie, a rejestr nie zna jeszcze żadnego aktu z tej inwestycji, więc nie wiemy, czy ktokolwiek tyle zapłacił. Kiedy pierwsze akty się pojawią, mediana rynku pierwotnego w Ozorkowie powstanie z niczego i od razu podniesie medianę całego miasta, choć nic się w istniejących blokach nie zmieni. Warto to wiedzieć, zanim za rok ktoś ogłosi, że Ozorków drożeje.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana zł/m² | Transakcje |
|---|---|---|
| do 35 m² | 5294 | 9 |
| 35 do 50 m² | 4898 | 37 |
| 50 do 65 m² | 5675 | 9 |
| ponad 65 m² | 6113 | 1 |
Najczęściej kupowany przedział, czyli 35 do 50 m² z 37 aktami, jest zarazem najtańszy w przeliczeniu na metr. Wiersz „ponad 65 m²” opiera się na jednej transakcji i podajemy go wyłącznie po to, żeby suma się zgadzała; nie jest to cena mieszkań tej wielkości w Ozorkowie.
| Izby | Mediana zł/m² | Transakcje | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 5192 | 11 | 26 m² |
| 3 | 4679 | 35 | 42 m² |
| 4 | 5703 | 9 | 59 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje, i to jest pole liczbaIzb z aktu. Typowe ozorkowskie mieszkanie ma 3 izby przy 42 m² i jest najtańsze w przeliczeniu na metr. Jednoizbowych lokali rejestr w tym oknie nie notuje w ogóle.
Historia cen
| Rok | Mediana zł/m² | Transakcje |
|---|---|---|
| 2021 | 4412 | 36 |
| 2022 | 4982 | 32 |
| 2023 | 4860 | 36 |
| 2024 | 4599 | 36 |
| 2025 | 4913 | 28 |
| 2026 do 13 maja | 5682 | 13 |
Przez cztery lata mediana Ozorkowa chodziła w wąskim paśmie między 4412 a 4982 zł/m², bez kierunku. Ostatni wiersz wygląda na przełamanie, ale opiera się na 13 aktach z czterech i pół miesiąca.
Porównanie ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z dwunastoma poprzednimi wypada tak:
| Okres | Mediana zł/m² | Transakcje |
|---|---|---|
| Ostatnie 12 miesięcy | 5228 | 26 |
| Poprzednie 12 miesięcy | 4432 | 34 |
To wzrost o 18 procent i formalnie najsilniejszy z czterech miast tej okolicy. Trzeba go jednak czytać razem z licznikiem: 26 transakcji wobec 34. Przy takich liczbach różnica rzędu kilkunastu procent może powstać z tego, że w danym roku sprzedało się kilka lepiej utrzymanych mieszkań. Traktujemy to jako sygnał, że Ozorków przestał stać w miejscu, a nie jako zmierzoną dynamikę rynku.
Domy i działki
Mediana ceny domu w Ozorkowie to 330 000 zł przy 36 transakcjach, a połowa z nich mieści się między 207 500 a 473 750 zł. To najtańsze domy z czterech miast tej okolicy, o 245 tysięcy mniej niż w Zgierzu i o 443 tysiące mniej niż w gminie Aleksandrów Łódzki.
W 32 z 36 aktów przedmiotem sprzedaży był więcej niż jeden budynek, czyli siedlisko z zabudowaniami gospodarczymi. To zdecydowanie najwyższy udział z całej czwórki, w Zgierzu wynosi 61 ze 139, a w Aleksandrowie 46 z 236. Ozorkowska mediana domu opisuje więc w większości stare zagrody, a nie domy jednorodzinne, i nie należy jej porównywać wprost z ceną nowego domu na osiedlu. Typowa działka pod taką nieruchomością ma 797 m².
Nie podajemy dla domów ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i najczęściej zna tylko powierzchnię działki.
Działek w oknie jest 5, z medianą 25 000 zł. Pięć aktów to nie jest rynek i podajemy tę liczbę wyłącznie po to, żeby nie sprawiać wrażenia, że dane są kompletne. Ostatni akt na działkę pochodzi z 25 maja 2026, więc dane są aktualne; transakcji jest po prostu tyle co nic.
Co z tego ma kupujący
Ozorków jest rynkiem, w którym mediana miasta opisuje rzeczywistość lepiej niż gdziekolwiek indziej w tej okolicy, bo nie ma tu nowego budownictwa, które by ją rozciągało. 5000 zł/m² to cena, jakiej można się spodziewać w typowym bloku, i dotyczy wszystkich 56 aktów bez wyjątku.
Trzy rzeczy warto mieć z tyłu głowy przy oglądaniu ofert. Po pierwsze, w Ozorkowie podpisuje się mniej więcej jedną umowę na dwa tygodnie, więc porównanie z „ostatnimi transakcjami przy tej ulicy” często oznacza porównanie z jedną transakcją sprzed roku. Po drugie, cennik przy Łęczyckiej wystawiony po 6600 zł/m² jest ofertą, a nie ceną transakcyjną, i te dwie liczby dzieli w tym mieście przepaść. Po trzecie, jeśli szukasz domu, sprawdź w akcie, czy kupujesz dom, czy siedlisko z zabudowaniami, bo w ozorkowskim rejestrze to drugie jest regułą.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych, a porównanie Ozorkowa ze Zgierzem, Pabianicami i Aleksandrowem Łódzkim jest w osobnym wpisie. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
