W rankingu 789 gmin Pabianice stoją na 354 miejscu z medianą 6255 zł/m². To zaledwie 3 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy i o 29 procent poniżej Łodzi, od której dzielą Pabianice 17,9 km drogi, czyli 31 minut jazdy samochodem.
Pabianice są największym miastem tej okolicy, z 60 268 mieszkańcami według GUS na koniec 2024 roku, a mimo to w cenach metra wypadają dopiero czwarte z pięciu opisanych przez nas miast. Rozbieramy ten rynek na podstawie 452 aktów notarialnych dotyczących mieszkań, podpisanych od lipca 2024 roku.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Pabianicach, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia. Każdy rekord niesie cenę, powierzchnię, datę i lokalizację lokalu.
- Zakres danych: transakcje od lipca 2024 do 10 lutego 2026, czyli do ostatniego aktu, jaki niesie rejestr pabianicki. Powiat pabianicki udostępnia dane jako zamrożoną paczkę, ostatni raz odświeżoną 3 marca 2026, i akty podpisane po tej dacie jeszcze do niej nie trafiły. W Zgierzu i Aleksandrowie dane sięgają czerwca 2026, w Ozorkowie maja, a w Konstantynowie Łódzkim, z tego samego powiatu, kończą się jeszcze wcześniej, bo w styczniu. Przy porównaniach trzeba o tym pamiętać.
- Mediana, nie średnia. Średnią potrafi przesunąć kilka drogich lokali.
- Odrzucamy lokale poniżej 15 i powyżej 250 m².
- Odrzucamy transakcje nierynkowe, czyli takie, w których cena metra jest niższa niż 30 procent typowej ceny z danego roku. W Pabianicach filtr wyłapał 8 aktów o medianie 1312 zł/m², przy typowej cenie 48 000 zł za lokal o powierzchni 50 m². To wykupy mieszkań komunalnych przez dotychczasowych najemców.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Zostają 452 transakcje. Mediana wynosi 6255 zł/m², połowa aktów mieści się między 5127 a 7874 zł/m², a typowe kupione mieszkanie ma 48 m² i kosztuje 298 000 zł.
Ten rozstrzał między ćwiartkami, sięgający 2747 zł na metrze, jest najszerszy w tej okolicy.
Rynek pierwotny jest droższy o 48 procent
| Rynek | Mediana zł/m² | Transakcje | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 5904 | 330 | 275 000 zł | 48 m² |
| Pierwotny | 8711 | 85 | 415 000 zł | 56 m² |
| Nieokreślony w źródle | 5653 | 37 | 292 500 zł | 47 m² |
Nowe mieszkanie kosztuje w Pabianicach o 48 procent więcej za metr niż na rynku wtórnym. To zdecydowanie największa rozpiętość w tej okolicy: w Zgierzu wynosi 13 procent, w Aleksandrowie Łódzkim 8, a w Konstantynowie Łódzkim 4.
Rynek pierwotny to tu 85 z 452 aktów, czyli 19 procent. Wiersz „nieokreślony w źródle” to 37 aktów, w których rejestr nie zapisał rodzaju rynku; podajemy go osobno, bo doliczenie go do którejkolwiek strony przesunęłoby obie mediany.
W Pabianicach mediana miasta jest niemal bezużyteczna jako punkt odniesienia, jeśli nie wiadomo, po której stronie tej granicy leży oglądana oferta. Różnica 2807 zł na metrze to przy mieszkaniu 50 m² ponad 140 tysięcy złotych.
Cały rynek pierwotny mieści się przy jednej ulicy
| Ulica | Mediana zł/m² | Transakcje | W tym pierwotny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Smugowa | 9182 | 58 | 43 | 54 m² |
| Warszawska | 7636 | 9 | 3 | 53 m² |
| Podleśna | 7400 | 10 | 5 | 46 m² |
| Skłodowskiej-Curie | 7343 | 33 | 11 | 44 m² |
| 20 Stycznia | 7152 | 9 | 0 | 61 m² |
| Wyszyńskiego | 6415 | 9 | 0 | 51 m² |
| Bracka | 6009 | 12 | 0 | 61 m² |
| Wajsówny | 5971 | 9 | 0 | 60 m² |
| Jutrzkowicka | 5888 | 11 | 11 | 70 m² |
| Wileńska | 5809 | 11 | 0 | 48 m² |
| Łaska | 5734 | 18 | 0 | 33 m² |
| Odrodzenia | 5563 | 13 | 0 | 48 m² |
| Pułaskiego | 5514 | 12 | 5 | 43 m² |
| Wiejska | 5126 | 15 | 0 | 45 m² |
| Moniuszki | 5074 | 23 | 0 | 44 m² |
Smugowa to 58 z 452 aktów, czyli 13 procent całego rynku mieszkaniowego miasta, i 43 z 85 transakcji rynku pierwotnego, czyli ponad połowa. Mediana 9182 zł/m² jest o 47 procent wyższa od mediany miasta i o 4108 zł wyższa niż przy Moniuszki, gdzie podpisano 23 akty na mieszkania z rynku wtórnego.
Wewnątrz samej Smugowej widać poszczególne budynki:
| Adres | Mediana zł/m² | Transakcje | W tym pierwotny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Smugowa 51 | 9283 | 20 | 19 | 46 m² |
| Smugowa 45 | 9262 | 14 | 11 | 51 m² |
| Smugowa 43 | 10 308 | 8 | 5 | 56 m² |
Pozostałe numery przy tej ulicy mają po jednym do czterech aktów, więc median dla nich nie podajemy.
Smugowa jest droga dlatego, że tam stoi nowe budownictwo, a nowe budownictwo kosztuje więcej. To co innego niż „lepsza część miasta” w sensie lokalizacyjnym, i przy szukaniu mieszkania warto mieć obie liczby obok siebie.
Cenniki deweloperów: 9318 zł/m² za to, co jeszcze zostało
Poza aktami notarialnymi zbieramy też ustawowe cenniki deweloperów, publikowane na dane.gov.pl. Dotyczą wyłącznie rynku pierwotnego i wyłącznie tego, co jest jeszcze w sprzedaży.
W Pabianicach w cennikach stoi 52 lokali o medianie 9318 zł/m², przy czym połowa mieści się między 8766 a 9692 zł/m². Dane pochodzą z publikacji z 30 lipca 2026.
Praktycznie cała ta pula to jeden projekt: 50 z 52 lokali to oferta dewelopera M2R przy Smugowej 41-51, z medianą 9334 zł/m². Pozostałe dwa lokale to pojedyncze mieszkania dwóch innych firm.
Przy Smugowej już podpisane akty rynku pierwotnego dają medianę 9182 zł/m², a to, co zostało w cenniku, jest wystawione po 9334 zł/m². Deweloper trzyma cenę o 2 procent powyżej tego, co realnie sprzedał, co przy resztówce oferty jest zachowaniem typowym. Cennik obejmuje 52 lokale i jest zdjęciem stanu magazynowego, a nie obrazem rynku.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana zł/m² | Transakcje | W tym pierwotny |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 5700 | 74 | 6 |
| 35 do 50 m² | 6154 | 198 | 31 |
| 50 do 65 m² | 6367 | 110 | 24 |
| ponad 65 m² | 6903 | 70 | 24 |
W Pabianicach reguła „małe mieszkania kosztują więcej za metr” jest odwrócona. Metr w kawalerce do 35 m² kosztuje 5700 zł, a w mieszkaniu ponad 65 m² już 6903 zł, czyli o 21 procent więcej. Powód widać w ostatniej kolumnie: w najmniejszym przedziale rynek pierwotny to 6 z 74 aktów, a w największym 24 z 70. Duże mieszkania w tym mieście są po prostu częściej nowe.
| Izby | Mediana zł/m² | Transakcje | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 7550 | 33 | 33 m² |
| 2 | 6958 | 110 | 37 m² |
| 3 | 5924 | 192 | 48 m² |
| 4 | 6204 | 85 | 61 m² |
| 5 | 6781 | 21 | 80 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje, i to jest pole liczbaIzb z aktu. Typowe pabianickie mieszkanie ma 3 izby przy 48 m² i jest zarazem najtańsze w przeliczeniu na metr. Wiersze dla 6 i 7 izb pomijamy, bo stoją za nimi łącznie cztery akty.
Historia cen
| Rok | Mediana zł/m² | Transakcje |
|---|---|---|
| 2021 | 4342 | 275 |
| 2022 | 4737 | 255 |
| 2023 | 5958 | 446 |
| 2024 | 6066 | 379 |
| 2025 | 6283 | 263 |
| 2026 do 10 lutego | 6793 | 38 |
Pabianice to jedyne miasto tej okolicy, w którym mediana rosła w każdym kolejnym roku i nie zaliczyła zadyszki po 2024. Ostrożnie z ostatnim wierszem: 38 aktów z sześciu tygodni to za mało, żeby ogłaszać przyspieszenie.
Uczciwszą miarą jest porównanie ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z dwunastoma poprzednimi:
| Okres | Mediana zł/m² | Transakcje |
|---|---|---|
| Ostatnie 12 miesięcy | 6283 | 267 |
| Poprzednie 12 miesięcy | 6176 | 356 |
To wzrost o 1,7 procent, czyli praktycznie płaska linia. Pabianice stoją więc w miejscu, choć nie tanieją.
Domy i działki
Mediana ceny domu w Pabianicach to 550 000 zł przy 89 transakcjach, a połowa z nich mieści się między 365 800 a 840 000 zł. Typowa działka pod takim domem ma 682 m². W 48 z 89 aktów przedmiotem sprzedaży był więcej niż jeden budynek, czyli siedlisko z zabudowaniami, a nie sam dom.
Nie podajemy dla domów ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i najczęściej zna tylko powierzchnię działki.
Działek jest 46, z medianą 203 500 zł i typową powierzchnią 901 m², a połowa mieści się między 148 200 a 417 500 zł. To najlepiej opisany rynek działek w tej okolicy: w Konstantynowie mamy 29 aktów, w Zgierzu 18, w Aleksandrowie 8, w Ozorkowie 5. Ostatni akt na działkę pochodzi z 6 lutego 2026.
Co z tego ma kupujący
Pabianice są rynkiem, w którym mediana miasta mówi mniej niż gdziekolwiek indziej w tej okolicy, bo rozjeżdża się na dwa osobne rynki. 5904 zł/m² to punkt odniesienia dla rynku wtórnego i dotyczy 330 z 452 aktów. 8711 zł/m² to punkt odniesienia dla nowego i w praktyce oznacza Smugową.
Trzy rzeczy warto mieć z tyłu głowy przy oglądaniu ofert. Po pierwsze, zanim porównasz cenę z jakąkolwiek medianą, ustal, czy patrzysz na rynek pierwotny czy wtórny, bo dzieli je tu 2807 zł na metrze. Po drugie, w Pabianicach większe mieszkanie ma wyższą, a nie niższą cenę metra, więc intuicja z innych miast tu zawodzi. Po trzecie, rejestr pabianicki kończy się na lutym 2026, czyli jest o cztery miesiące starszy niż zgierski, i to jest ograniczenie danych, a nie cisza na rynku.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych, a porównanie Pabianic z sąsiadami jest w zestawieniu pięciu miast pod Łodzią. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
