W rankingu 789 gmin Konstantynów Łódzki stoi na 301 miejscu z medianą 6579 zł/m². To o 9 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy i o 25 procent poniżej Łodzi, od której dzieli Konstantynów 11,6 km drogi, czyli 22 minuty jazdy samochodem.
Z miast, które opisaliśmy w tej okolicy, Konstantynów leży najbliżej Łodzi, bliżej niż Zgierz i Aleksandrów Łódzki, a mimo to jest od obu tańszy: o 96 zł na metrze od Zgierza i o 1225 zł od Aleksandrowa. Rozbieramy ten rynek na podstawie 146 aktów notarialnych dotyczących mieszkań, podpisanych od lipca 2024 roku.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Pabianicach, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia. Każdy rekord niesie cenę, powierzchnię, datę i lokalizację lokalu.
- Zakres danych: transakcje od lipca 2024 do 28 stycznia 2026, czyli do ostatniego aktu, jaki niesie rejestr. Konstantynów leży w powiecie pabianickim, który udostępnia dane jako zamrożoną paczkę, ostatni raz odświeżoną 3 marca 2026, i akty podpisane po tej dacie jeszcze do niej nie trafiły. Rejestry Zgierza i Aleksandrowa sięgają czerwca 2026, czyli o pięć miesięcy dalej, i przy porównaniach trzeba o tym pamiętać.
- Mediana, nie średnia. Przy 146 aktach średnią przesunęłoby kilka drogich lokali.
- Odrzucamy lokale poniżej 15 i powyżej 250 m².
- Odrzucamy transakcje nierynkowe, czyli takie, w których cena metra jest niższa niż 30 procent typowej ceny z danego roku. Filtr wyłapał tu 8 aktów o medianie 1234 zł/m², przy typowej cenie 57 548 zł za lokal o powierzchni 49 m². To wykupy mieszkań komunalnych przez dotychczasowych najemców.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Zostaje 146 transakcji. Mediana wynosi 6579 zł/m², połowa aktów mieści się między 5272 a 7611 zł/m², a typowe kupione mieszkanie ma 50 m² i kosztuje 335 000 zł.
Połowa aktów bez rodzaju rynku
| Rynek | Mediana zł/m² | Transakcje | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Nieokreślony w źródle | 6246 | 75 | 260 000 zł | 46 m² |
| Wtórny | 6772 | 44 | 315 000 zł | 48 m² |
| Pierwotny | 7037 | 27 | 681 000 zł | 111 m² |
W 75 ze 146 aktów, czyli w 51 procentach, rejestr nie zapisał rodzaju rynku. To najwyższy taki udział ze wszystkich miast tej okolicy: w Pabianicach wynosi 8 procent, a w Zgierzu, Aleksandrowie i Ozorkowie rejestr wypełnia to pole zawsze. Podział na rynek pierwotny i wtórny opiera się więc w Konstantynowie na 71 aktach, a nie na wszystkich 146, i tak trzeba czytać dwa dolne wiersze tabeli.
Nowe mieszkanie jest tu droższe niż to z rynku wtórnego o 4 procent. To najmniejsza różnica w całej okolicy, ale zanim wyciągnie się z niej wniosek, warto spojrzeć na ostatnią kolumnę.
Rynek pierwotny to tu segmenty, a nie bloki
Typowy lokal z rynku pierwotnego ma w Konstantynowie 111 m² i kosztuje 681 000 zł, podczas gdy typowy lokal z rynku wtórnego ma 48 m². Rejestr zapisuje jedne i drugie jako lokale, ale to nie jest ten sam produkt.
Widać to po adresach. Siedem z 27 aktów rynku pierwotnego pochodzi z ulicy Srebrne Zacisze, gdzie każdy lokal ma 137 lub 138 m² i sześć izb, a ceny idą od 990 000 do 1 040 000 zł. Kolejne dziesięć to Armii Krajowej pod numerami 24 i 28, gdzie lokale mają po 111 do 114 m², cztery lub pięć izb, i kosztują od 579 000 do 781 000 zł. 23 z 27 aktów rynku pierwotnego, czyli 85 procent, dotyczy lokali powyżej 65 m². Mieszkania w zwykłym rozumieniu tego słowa są wśród nich w mniejszości.
Sprawdziliśmy, ile ta domieszka zmienia w medianie miasta. Po odrzuceniu wszystkich lokali od 90 m² w górę zostaje 119 aktów, mediana wynosi 6535 zł/m², a typowy metraż spada z 50 do 48 m². Cena metra przesuwa się więc o 44 zł, czyli o niecały procent. Segmenty zmieniają obraz tego, co się w Konstantynowie sprzedaje, ale prawie nie ruszają ceny metra.
Ulice: 32 adresowe ulice na 146 aktów
| Ulica | Mediana zł/m² | Transakcje | W tym pierwotny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Kilińskiego | 8070 | 5 | 1 | 54 m² |
| Kolejowa | 7891 | 9 | 0 | 62 m² |
| Srebrne Zacisze | 7423 | 9 | 7 | 138 m² |
| Piłsudskiego | 6827 | 17 | 0 | 45 m² |
| Zgierska | 6691 | 9 | 0 | 49 m² |
| Sucharskiego | 6592 | 9 | 1 | 39 m² |
| Armii Krajowej | 6058 | 12 | 10 | 111 m² |
| Słowackiego | 5646 | 10 | 0 | 41 m² |
| Jana Pawła II | 5268 | 7 | 0 | 33 m² |
| Plac Wolności | 4989 | 5 | 0 | 21 m² |
| Łódzka | 4681 | 5 | 0 | 36 m² |
| Łaska | 3958 | 6 | 0 | 39 m² |
Rynek jest tu rozproszony bardziej niż u sąsiadów: 146 aktów rozkłada się na 32 ulice, a najczęściej kupowana z nich, Piłsudskiego, zbiera 17 transakcji. Dla porównania w Zgierzu jedna ulica zbiera 64 akty, a w Pabianicach 58. Dwanaście ulic z tabeli obejmuje 103 ze 146 aktów, czyli 71 procent rynku, a pozostałe dwadzieścia ulic dzieli między siebie 43 akty.
Rozstrzał sięga 4112 zł na metrze, od 3958 zł przy Łaskiej do 8070 zł przy Kilińskiego, ale przy pięciu do siedemnastu aktów na wiersz każda z tych pozycji jest wskazówką, a nie zmierzonym poziomem cen. Armii Krajowej z medianą 6058 zł/m² wypada poniżej mediany miasta mimo najwyższych cen całkowitych, bo płaci się tam za 111 m², a cena metra w dużym lokalu jest niższa.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana zł/m² | Transakcje | W tym pierwotny |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 5380 | 26 | 0 |
| 35 do 50 m² | 6366 | 49 | 1 |
| 50 do 65 m² | 6419 | 24 | 3 |
| ponad 65 m² | 7423 | 47 | 23 |
Reguła „małe mieszkania kosztują więcej za metr” jest w Konstantynowie odwrócona i to najmocniej z całej okolicy. Metr w kawalerce do 35 m² kosztuje 5380 zł, a w lokalu powyżej 65 m² już 7423 zł, czyli o 38 procent więcej. Odpowiada za to skład ostatniego przedziału: 47 aktów, z czego 23 to rynek pierwotny, czyli opisane wyżej segmenty. Kawalerki to w całości stary zasób.
| Izby | Mediana zł/m² | Transakcje | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 7073 | 7 | 25 m² |
| 2 | 5268 | 29 | 36 m² |
| 3 | 6366 | 45 | 46 m² |
| 4 | 6746 | 29 | 61 m² |
| 5 | 7037 | 27 | 111 m² |
| 6 | 7423 | 9 | 138 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje, i to jest pole liczbaIzb z aktu. Typowy konstantynowski lokal ma 3 izby przy 46 m². Wiersze dla 5 i 6 izb, z typowym metrażem 111 i 138 m², to znowu segmenty.
Historia cen
| Rok | Mediana zł/m² | Transakcje |
|---|---|---|
| 2021 | 5165 | 123 |
| 2022 | 5241 | 85 |
| 2023 | 6800 | 32 |
| 2024 | 6062 | 67 |
| 2025 | 6812 | 107 |
| 2026 do 28 stycznia | 6799 | 7 |
Linia skacze, bo skaczą liczniki: rok 2023 opiera się na 32 aktach, a rok 2026 na siedmiu. Uczciwszą miarą jest porównanie ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z dwunastoma poprzednimi:
| Okres | Mediana zł/m² | Transakcje |
|---|---|---|
| Ostatnie 12 miesięcy | 6799 | 111 |
| Poprzednie 12 miesięcy | 6062 | 67 |
To wzrost o 12 procent, i to jedyne miasto w tej okolicy, w którym liczba transakcji nie spadła, tylko wzrosła, z 67 do 111. Część tego wzrostu to jednak wejście do rejestru segmentów przy Armii Krajowej i Srebrnym Zaciszu, których akty ruszyły wiosną 2025. Zmienił się więc nie tylko poziom cen, ale i to, co się sprzedaje.
Cenniki deweloperów: 8500 zł/m² przy Kilińskiego
Poza aktami notarialnymi zbieramy ustawowe cenniki deweloperów, publikowane na dane.gov.pl. Dotyczą wyłącznie rynku pierwotnego i wyłącznie tego, co jest jeszcze w sprzedaży.
W Konstantynowie w cennikach stoi 27 lokali o medianie 8500 zł/m², a połowa z nich mieści się między 8500 a 9500 zł/m². Dane pochodzą z publikacji z 30 lipca 2026. Pulę tworzą dwie inwestycje: 25 lokali firmy AQUA-BUD przy Kilińskiego, wszystkie po 8500 zł/m², oraz dwa lokale firmy Tatami Poland przy Parkowej, o medianie 10 068 zł/m².
Cennik stoi o 21 procent powyżej mediany transakcyjnej rynku pierwotnego i o 29 procent powyżej mediany całego miasta. Jednolita cena 8500 zł/m² w 25 lokalach oznacza, że deweloper wystawił całą inwestycję po jednej stawce; to stan magazynowy jednego projektu, a nie poziom cen w mieście.
Domy i działki
Mediana ceny domu w Konstantynowie Łódzkim to 720 000 zł przy 52 transakcjach, a połowa z nich mieści się między 461 250 a 900 000 zł. Typowa działka pod takim domem ma 718 m². To drugi najdroższy wynik w okolicy, o 53 500 zł niższy niż w gminie Aleksandrów Łódzki i o 145 000 zł wyższy niż w Zgierzu.
W 15 z 52 aktów przedmiotem sprzedaży był więcej niż jeden budynek, czyli siedlisko z zabudowaniami, a nie sam dom. Niżej wypada w okolicy tylko gmina Aleksandrów Łódzki z 46 aktami na 236, więc konstantynowska mediana domu opisuje w większości rzeczywiste domy jednorodzinne.
Nie podajemy dla domów ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i najczęściej zna tylko powierzchnię działki.
Działek jest 29, z medianą 257 000 zł, a połowa mieści się między 209 040 a 387 940 zł. Typowa działka ma 1336 m², czyli o połowę więcej niż w Pabianicach, gdzie wynosi 901 m². Ostatni akt na działkę pochodzi z 10 grudnia 2025.
Co z tego ma kupujący
Konstantynów Łódzki jest rynkiem, w którym mediana miasta jest solidna, ale opisuje bardzo niejednorodny zbiór. 6579 zł/m² wychodzi z próbki, w której co trzeci akt dotyczy lokalu powyżej 65 m², a większość z nich to segmenty. Dla kogoś szukającego mieszkania w bloku bliższym punktem odniesienia jest 6535 zł/m², czyli mediana po odjęciu lokali od 90 m² w górę.
Trzy rzeczy warto mieć z tyłu głowy przy oglądaniu ofert. Po pierwsze, połowa aktów w tym rejestrze nie ma zapisanego rodzaju rynku, więc każda liczba dzieląca rynek pierwotny od wtórnego opiera się tu na 71 transakcjach. Po drugie, „cena nowego” oznacza w Konstantynowie najczęściej segment za 681 000 zł, a nie mieszkanie w bloku, więc porównując ofertę z medianą rynku pierwotnego, sprawdź najpierw metraż. Po trzecie, rejestr kończy się na styczniu 2026 i jest zamrożony po stronie źródła, czyli o pięć miesięcy starszy niż zgierski.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Sąsiednie Pabianice, z tego samego powiatu, opisaliśmy w osobnym wpisie, a Konstantynów obok Zgierza, Pabianic, Ozorkowa i Aleksandrowa Łódzkiego stoi w porównaniu pięciu miast pod Łodzią. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
