W rankingu 789 gmin Aleksandrów Łódzki stoi na 153 miejscu z medianą 7804 zł/m². To o 29 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy i zaledwie o 11 procent poniżej Łodzi, od której dzieli Aleksandrów 14,2 km drogi, czyli 29 minut jazdy samochodem.
To najdroższe z czterech miast tej okolicy, choć zarazem najmniejsze: samo miasto liczy 22 030 mieszkańców, a cała gmina 35 332 według GUS na koniec 2024 roku. Dla porównania Pabianice mają 60 268 mieszkańców i metr o 1549 zł tańszy. Zgierz leży bliżej Łodzi i też jest tańszy, o 1129 zł na metrze. Rozbieramy ten rynek na podstawie 286 aktów notarialnych dotyczących mieszkań, podpisanych od lipca 2024 roku.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Zgierzu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia. Każdy rekord niesie cenę, powierzchnię, datę i lokalizację lokalu.
- Zakres danych: transakcje od lipca 2024 do 5 czerwca 2026, czyli do ostatniego aktu, jaki niesie rejestr. Powiat zgierski udostępnia dane w trybie ciągłym, więc pobieramy zawsze to, co starostwo ma tego dnia.
- Zakres terytorialny: Aleksandrów Łódzki jest gminą miejsko-wiejską, więc rejestr obejmuje też wsie wokół miasta. W praktyce to margines: 13 z 286 aktów ma adres wiejski, a ich mediana wynosi 4867 zł/m². Pozostałe 273 akty pochodzą z samego miasta i dają medianę 7839 zł/m², czyli o 35 zł wyższą od podawanej niżej mediany całej gminy.
- Mediana, nie średnia. Średnią potrafi przesunąć kilka drogich lokali.
- Odrzucamy lokale poniżej 15 i powyżej 250 m².
- Odrzucamy transakcje nierynkowe, czyli takie, w których cena metra jest niższa niż 30 procent typowej ceny z danego roku. Filtr wyłapał tu 7 aktów o medianie 1820 zł/m², przy typowej cenie 82 840 zł za lokal o powierzchni 47 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Zostaje 286 transakcji. Mediana wynosi 7804 zł/m², połowa aktów mieści się między 6593 a 8609 zł/m², a typowe kupione mieszkanie ma 55 m² i kosztuje 434 070 zł.
Ten metraż odróżnia Aleksandrów od sąsiadów. Typowe mieszkanie sprzedawane w Zgierzu ma 46 m², w Pabianicach 48 m², w Ozorkowie 42 m². Aleksandrów kupuje o siedem do trzynastu metrów więcej i płaci za to najwyższą cenę metra w okolicy.
Ponad połowa transakcji to rynek pierwotny
| Rynek | Mediana zł/m² | Transakcje | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 7860 | 160 | 435 000 zł | 56 m² |
| Wtórny | 7266 | 126 | 400 000 zł | 52 m² |
Rynek pierwotny to tu 160 z 286 aktów, czyli 56 procent, i jest to jedyne z czterech miast okolicy, w którym nowych mieszkań sprzedaje się więcej niż tych z rynku wtórnego. W Zgierzu udział rynku pierwotnego wynosi 25 procent, w Pabianicach 19, w Ozorkowie zero.
Nowe mieszkanie jest tu przy tym droższe niż to z rynku wtórnego o zaledwie 8 procent, podczas gdy w Pabianicach różnica sięga 48 procent, a w Zgierzu 13. Aleksandrów jest więc drogi nie dlatego, że deweloperzy windują tu ceny ponad resztę miasta, tylko dlatego, że całe miasto jest drogie, łącznie ze starym zasobem. Mieszkanie z rynku wtórnego kosztuje tu 7266 zł/m², czyli więcej niż nowe w Zgierzu.
Cztery nowe bloki dają połowę rynku
| Ulica | Mediana zł/m² | Transakcje | W tym pierwotny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Piłsudskiego | 8614 | 66 | 41 | 56 m² |
| Machulskiego | 8402 | 56 | 51 | 42 m² |
| Pabianicka | 7813 | 25 | 24 | 48 m² |
| Warszawska | 6892 | 17 | 16 | 68 m² |
| Promienna | 6691 | 9 | 8 | 104 m² |
| Wyzwolenia | 6620 | 14 | 0 | 36 m² |
Cztery adresy odpowiadają za połowę wszystkich transakcji w gminie:
| Adres | Mediana zł/m² | Transakcje | W tym pierwotny | Pierwszy akt | Ostatni akt |
|---|---|---|---|---|---|
| Machulskiego 7 | 8402 | 56 | 51 | 08.08.2024 | 27.04.2026 |
| Piłsudskiego 28 | 8412 | 43 | 41 | 23.09.2024 | 18.12.2025 |
| Pabianicka 129 | 7813 | 25 | 24 | 17.07.2025 | 29.04.2026 |
| Warszawska 79 | 6892 | 17 | 16 | 18.03.2025 | 21.04.2026 |
Razem to 141 z 286 aktów, czyli 49 procent rynku. Cztery budynki, w których deweloperzy przez dwa lata wyprzedawali mieszkania, tworzą połowę obrazu cen całej gminy. Kiedy te bloki się sprzedadzą, mediana Aleksandrowa będzie liczona z zupełnie innej próbki.
Mieszkania z rynku wtórnego droższe od nowych
Przy Piłsudskiego stoi zarówno nowy blok pod numerem 28, jak i kilka wcześniejszych budynków, a ceny układają się odwrotnie, niż podpowiada intuicja:
| Adres | Mediana zł/m² | Transakcje | W tym pierwotny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Piłsudskiego 24 | 9488 | 5 | 0 | 68 m² |
| Piłsudskiego 20 | 9196 | 8 | 0 | 63 m² |
| Piłsudskiego 22 | 9122 | 6 | 0 | 55 m² |
| Piłsudskiego 28 | 8412 | 43 | 41 | 48 m² |
Pod numerami 20, 22 i 24 wszystkie akty to rynek wtórny, a mediana ceny metra jest o 710 do 1076 zł wyższa niż w nowym bloku obok. Te trzy pozycje opierają się jednak na pięciu do ośmiu aktów każda, więc traktujemy je jako sygnał, a nie jako zmierzoną różnicę. Sygnał jest natomiast spójny we wszystkich trzech budynkach i wskazuje, że w Aleksandrowie „nowe” nie jest automatycznie synonimem „najdroższe”.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana zł/m² | Transakcje | W tym pierwotny |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 6937 | 30 | 9 |
| 35 do 50 m² | 8419 | 97 | 60 |
| 50 do 65 m² | 7830 | 77 | 40 |
| ponad 65 m² | 6814 | 82 | 51 |
Tu reguła „małe mieszkania kosztują więcej za metr” łamie się na obu końcach. Najdroższy w przeliczeniu na metr jest przedział 35 do 50 m² z medianą 8419 zł, a nie kawalerki. Najtańszy jest przedział ponad 65 m² z medianą 6814 zł, mimo że 51 z 82 tamtejszych aktów to rynek pierwotny.
Wyjaśnienie widać w tabeli ulic: duże nowe mieszkania w tej gminie sprzedają się przy Warszawskiej i Promiennej, gdzie mediany wynoszą 6892 i 6691 zł/m² przy typowych metrażach 68 i 104 m². Deweloperzy budujący tu duże lokale schodzą z ceny metra, a kawalerki do 35 m² to w większości stary zasób, stąd ich 6937 zł.
| Izby | Mediana zł/m² | Transakcje | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 7868 | 14 | 33 m² |
| 2 | 8466 | 90 | 42 m² |
| 3 | 7780 | 102 | 56 m² |
| 4 | 7481 | 60 | 68 m² |
| 5 | 6481 | 17 | 104 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje, i to jest pole liczbaIzb z aktu. Typowe aleksandrowskie mieszkanie ma 3 izby przy 56 m². Cena metra spada tu monotonicznie od dwóch izb w górę, od 8466 do 6481 zł.
Historia cen
| Rok | Mediana zł/m² | Transakcje |
|---|---|---|
| 2021 | 4788 | 112 |
| 2022 | 5410 | 58 |
| 2023 | 6048 | 49 |
| 2024 | 8038 | 156 |
| 2025 | 7379 | 123 |
| 2026 do 5 czerwca | 6942 | 44 |
Skok z 6048 na 8038 zł między 2023 a 2024 rokiem to moment, w którym ruszyły akty z Machulskiego 7 i Piłsudskiego 28, a liczba transakcji wzrosła z 49 do 156. Ceny w istniejących blokach wtedy nie wystrzeliły. Kolejne dwa lata to schodzenie w dół, w miarę jak w mieszance ubywa najdroższych nowych lokali.
Uczciwszą miarą jest porównanie ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z dwunastoma poprzednimi:
| Okres | Mediana zł/m² | Transakcje |
|---|---|---|
| Ostatnie 12 miesięcy | 7758 | 118 |
| Poprzednie 12 miesięcy | 7786 | 183 |
To różnica 0,4 procent w dół, czyli linia płaska. Ceny w Aleksandrowie od roku stoją w miejscu, a spadek widoczny w tabeli kalendarzowej jest w dużej mierze efektem zmiany składu transakcji, a nie taniejących mieszkań. Liczba aktów spadła natomiast o jedną trzecią.
Domy i działki
Mediana ceny domu w gminie Aleksandrów Łódzki to 773 500 zł przy 236 transakcjach, a połowa z nich mieści się między 599 748 a 991 250 zł. To najdroższe domy z czterech miast tej okolicy, o 198 tysięcy więcej niż w Zgierzu, o 223 tysiące więcej niż w Pabianicach i o 443 tysiące więcej niż w Ozorkowie. Typowa działka pod takim domem ma 800 m².
W 46 z 236 aktów przedmiotem sprzedaży był więcej niż jeden budynek, czyli siedlisko z zabudowaniami. To najniższy udział z czterech miast okolicy, więc aleksandrowska mediana domu opisuje w większości rzeczywiste domy jednorodzinne, a nie stare zagrody. To jedyne miasto z tej czwórki, o którym można to powiedzieć.
Nie podajemy dla domów ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i najczęściej zna tylko powierzchnię działki.
Z działkami jest odwrotnie. Rejestr niesie 1608 aktów na działki w całej historii gminy, ale w naszym oknie mieści się tylko 8, a ostatni pochodzi z 23 grudnia 2025. Mediana z ośmiu aktów wynosi 66 866 zł przy rozstrzale ćwiartek od 25 000 do 500 000 zł, co przy takiej próbce nie znaczy nic. Podajemy to jako lukę w danych źródłowych, a nie jako brak transakcji: działki w tej gminie handluje się intensywnie, tylko starostwo nie wprowadziło jeszcze świeżych aktów.
W Aleksandrowie Łódzkim nie ma obecnie żadnych mieszkań w ustawowych cennikach deweloperskich. Cztery bloki, które zrobiły ten rynek, są już sprzedane.
Co z tego ma kupujący
Aleksandrów Łódzki jest rynkiem, w którym mediana miasta opisuje głównie to, co zbudowano w ostatnich trzech latach. 7804 zł/m² wychodzi z próbki, w której połowa aktów pochodzi z czterech adresów. Dla kogoś oglądającego mieszkanie w starym bloku właściwym punktem odniesienia jest 7266 zł/m² z rynku wtórnego, i to i tak najdrożej w całej okolicy.
Trzy rzeczy warto mieć z tyłu głowy przy oglądaniu ofert. Po pierwsze, ceny od roku stoją w miejscu, więc argument „za rok będzie drożej” nie ma tu na razie pokrycia w aktach. Po drugie, w tej gminie duże mieszkanie ma niższą cenę metra niż średnie, więc porównując dwie oferty, patrz na cenę całkowitą, a nie na cenę metra. Po trzecie, cztery bloki, które ustawiły tę medianę, są już wyprzedane, więc kolejne dwanaście miesięcy rejestru pokaże ceny liczone z zupełnie innej próbki i najpewniej niższe, choć nic w mieście nie stanieje.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych, a porównanie Aleksandrowa ze Zgierzem, Pabianicami i Ozorkowem jest w osobnym wpisie. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
