Suwałki zajmują 202 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 7469 zł/m², czyli o 24 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 67 879 osób, a do Białegostoku jest stąd 130 km i blisko dwie godziny jazdy samochodem.
Liczby pochodzą z 823 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najbardziej praktyczna liczba w tym wpisie dotyczy wielkości mieszkania. Metr w lokalu czteroizbowym kosztuje w Suwałkach 5591 zł, a w dwuizbowym 7946 zł. To 2355 zł różnicy, czyli 30 procent, i jest to jedna z najostrzejszych takich zależności w całym województwie.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Suwałki, które są miastem na prawach powiatu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 2 lipca 2024 do 2 lutego 2026. To najstarszy koniec rejestru wśród miast tej serii i trzeba go mieć na uwadze przy każdym porównaniu. Rejestr jest zamrożony u źródła: w centralnej bazie nie ma ani jednego aktu lokalowego z Suwałk nowszego niż ta data.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 24 akty o medianie 1802 zł/m² i typowej cenie 99 385 zł przy 52 m², czyli w większości wykupy mieszkań komunalnych przez najemców.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 823 akty. Mediana to 7469 zł/m², rozstęp kwartylowy od 5951 do 8284 zł/m², a typowe mieszkanie ma 50 m² i kosztuje 350 000 zł.
Warto przy tym zauważyć rzecz, która dotyczy samego rejestru. Suwalskie akty na domy i działki prowadzone są do 16 lipca 2026, a akty lokalowe kończą się 2 lutego. Miasto aktualizuje więc obie części tego samego rejestru w różnym rytmie, i to jest luka w danych źródłowych, a nie brak transakcji mieszkaniowych między lutym a lipcem.
Rynek pierwotny jest droższy o 1293 zł
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 7970 | 300 | 407 824 zł | 50 m² |
| Wtórny | 6677 | 523 | 327 000 zł | 48 m² |
Rynek pierwotny to 36 procent transakcji i jest o 1293 zł na metrze droższy od wtórnego, czyli o 19 procent. Na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym daje to 64 650 zł różnicy.
To jest kolejność odwrotna niż w obwarzanku Białegostoku, gdzie w każdej gminie mieszkanie od dewelopera jest tańsze od mieszkania z rynku wtórnego. Poza pierścieniem stolicy województwa reguła wraca do postaci, jakiej spodziewa się większość kupujących, i Suwałki są tego dobrym przykładem.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| Rotmistrza Witolda Pileckiego 5C | 8140 | 80 | 78 |
| Poznańska 1 | 8182 | 54 | 53 |
| Szpitalna 70A | 7846 | 52 | 52 |
| Aleksandry Piłsudskiej 9B | 7912 | 51 | 50 |
| Aleksandra Putry 6 | 7335 | 40 | 40 |
| Aleksandry Piłsudskiej 9A | 8580 | 25 | 5 |
| Generała Władysława Sikorskiego 16 | 8317 | 10 | 0 |
| Wincentego Witosa 4A | 5306 | 7 | 0 |
Pięć największych adresów daje 277 aktów, czyli 34 procent rynku miasta i 91 procent jego rynku pierwotnego. Wszystkie pięć to inwestycje w trakcie wyprzedaży: pod każdym z nich od 97 do 100 procent transakcji to pierwsza sprzedaż.
Dwa ostatnie wiersze pokazują drugą stronę tego rynku. Przy Sikorskiego 16 i Witosa 4A nie ma ani jednej transakcji z rynku pierwotnego, a mediany rozjeżdżają się o 3011 zł. Istniejący zasób Suwałk jest więc znacznie bardziej zróżnicowany niż nowe inwestycje, które trzymają się wąskiego przedziału od 7335 do 8182 zł.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 7914 | 105 | 33 |
| 35 do 50 m² | 7421 | 320 | 100 |
| 50 do 65 m² | 7598 | 307 | 147 |
| ponad 65 m² | 6228 | 91 | 20 |
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 7837 | 9 | 32 m² |
| 2 | 7946 | 123 | 36 m² |
| 3 | 7061 | 229 | 48 m² |
| 4 | 5591 | 118 | 61 m² |
| 5 | 4886 | 30 | 74 m² |
To jest najważniejsza para tabel w tym wpisie. Rejestr liczy izby, a nie pokoje, więc lokal czteroizbowy ma zwykle trzy pokoje z kuchnią i około 61 m².
Zejście z dwóch izb na cztery kosztuje w Suwałkach 2355 zł na metrze, a na pięć izb 3060 zł, czyli 39 procent. Dla kupującego oznacza to, że mieszkanie o 25 metrów większe kosztuje w całości niewiele więcej: przy medianie dwuizbowej 36 m² po 7946 zł wychodzi około 286 tysięcy, a przy pięcioizbowej 74 m² po 4886 zł około 362 tysiące. Za 76 tysięcy złotych więcej dostaje się dwa razy większy lokal.
Ta zależność jest w Suwałkach znacznie ostrzejsza niż w Łomży, gdzie te same dwa wiersze dzieli 1363 zł.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 4966 | 566 |
| 2022 | 5478 | 600 |
| 2023 | 6278 | 498 |
| 2024 | 6734 | 417 |
| 2025 | 7635 | 639 |
| 2026 | 7298 | 24 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 stoi na 24 aktach, bo rejestr kończy się 2 lutego, i jego mediany nie należy czytać jako spadku.
Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 7527 zł/m² przy 576 aktach, a w dwunastu poprzednich 7040 zł przy 461 aktach, czyli wzrost o 6,9 procent. Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 54 procent.
Cenniki deweloperów
Ustawowa jawność cen obejmuje w Suwałkach 356 lokali z medianą 8400 zł/m², rozstęp kwartylowy od 8000 do 8650 zł. Dane pobrano 28 sierpnia 2026. Największa pozycja to inwestycja Sobola Biel firmy Rutkowski Development, 157 lokali z medianą również 8400 zł.
Zestawienie z aktami wymaga tu jednej ostrożności, której nie ma w innych miastach. Cennik jest z końca sierpnia 2026, a najnowszy akt notarialny z początku lutego, więc te dwie liczby dzieli siedem miesięcy rynku. Różnica wynosi 430 zł na metrze wobec mediany aktów rynku pierwotnego, czyli 5 procent, i jest to najmniejszy taki rozstęp w województwie. Przy siedmiomiesięcznej luce między datami nie da się jednak rozstrzygnąć, ile z tych 430 zł to marża cennika, a ile zwykły upływ czasu.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 137 | 620 000 zł | 449 000 do 780 000 zł | 614 m² |
| Działka | 174 | 139 410 zł | 90 000 do 235 000 zł | 908 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 60 ze 137 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, więc mediana obejmuje także siedliska.
Rynek działek jest tu wyjątkowo żywy: 174 transakcje w mieście czterokrotnie mniejszym od Białegostoku, w którym rejestr notuje ich 211, czyli w przeliczeniu na mieszkańca trzy i pół raza więcej. Mediana 139 410 zł przy typowej powierzchni 908 m² daje około 154 zł za metr gruntu.
Co z tego ma kupujący
W Suwałkach wielkość mieszkania decyduje o cenie metra bardziej niż cokolwiek innego, i to jest główny wniosek tego wpisu.
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Policz cenę całkowitą, nie cenę metra, bo duże mieszkania są tu tak tanie w przeliczeniu na metr, że różnica w budżecie między lokalem dwuizbowym a pięcioizbowym jest mniejsza, niż podpowiada intuicja. Zapytaj o stronę rynku, bo nowe mieszkanie kosztuje tu o 1293 zł na metrze więcej niż z rynku wtórnego. I sprawdź datę rejestru, do której odnosi się każda liczba, bo suwalski rejestr lokalowy kończy się na lutym 2026 i wszystko, co wydarzyło się później, jest poza tą analizą.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Augustów leży 31 km stąd i jest droższy o 391 zł na metrze. Oba miasta zestawiamy w porównaniu cen w Suwałkach i Augustowie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
