Suwalszczyzna ma dwa rynki mieszkaniowe i mniejszy z nich jest droższy. Augustów, miasto 28-tysięczne, ma medianę 7860 zł/m², a 68-tysięczne Suwałki 31 kilometrów dalej 7469 zł. Różnica wynosi 391 zł na metrze, czyli 19 550 zł na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym, i przekłada się na 35 miejsc w rankingu krajowym.
Liczby pochodzą z 1138 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku w trzech gminach.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Suwałki, które są miastem na prawach powiatu, oraz przez starostwa powiatowe w Augustowie i Sejnach. To ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 2 lipca 2024 do końca rejestru każdej gminy. Końce różnią się o niemal pięć miesięcy i jest to najważniejsze zastrzeżenie tego porównania: rejestr suwalski kończy się 2 lutego 2026, augustowski 23 czerwca, sejneński 18 maja. Suwałki są więc mierzone starszym rynkiem niż Augustów.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W Suwałkach filtr usunął 24 akty, w Augustowie 2.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Trzy miasta, jedna tabela
| Miasto | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Koniec rejestru |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Augustów | 28 518 | 167 | 7860 | 8490 | 7237 | 291 | 2026-06-23 |
| Suwałki | 67 879 | 202 | 7469 | 7970 | 6677 | 823 | 2026-02-02 |
| Sejny | 4739 | poza rankingiem | 4484 | 5142 | 4040 | 24 | 2026-05-18 |
Miejsce w kraju liczymy wśród 860 gmin, które mają w oknie co najmniej 30 aktów. Sejny z 24 aktami nie przekraczają tego progu, więc ich mediany nie należy porównywać z pozostałymi dwiema bez tego zastrzeżenia; podajemy ją, bo to jedyna liczba, jaką o tym mieście mamy.
Rozpiętość między najdroższym a najtańszym z trzech miast wynosi 3376 zł na metrze, ale prawie cała bierze się z Sejn, miasta 4700-osobowego przy granicy litewskiej. Między dwoma realnymi rynkami Suwalszczyzny leży 391 zł.
Dlaczego mniejsze miasto jest droższe
Odpowiedzi nie ma w wielkości miast, tylko w tym, co się w nich sprzedaje.
W Augustowie rynek pierwotny to 48 procent transakcji, w Suwałkach 36 procent. Nowe mieszkania są w obu miastach droższe od istniejącego zasobu, więc miasto z większym udziałem nowego budownictwa w obrocie ma wyższą medianę całkowitą, nawet jeśli obie strony rynku są w nim tańsze.
Tu jednak tańsze nie są. Augustów jest droższy po obu stronach rynku: o 520 zł na rynku pierwotnym i o 560 zł na wtórnym. Przewaga mniejszego miasta jest więc rzeczywista, a nie strukturalna.
Trzecim czynnikiem, którego ta tabela nie pokazuje, są jeziora. Ślad po nich widać za to w rynku gruntów: metr działki kosztuje w Augustowie około 240 zł, a w Suwałkach 154 zł, przy 80 i 174 transakcjach. Rynek drugiego domu nie zostawia w rejestrze osobnej rubryki, ale zostawia różnicę w cenie ziemi.
Rynek pierwotny jest droższy w obu miastach
| Miasto | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Różnica | Udział rynku pierwotnego |
|---|---|---|---|---|
| Suwałki | 7970 | 6677 | 1293 zł | 36 procent |
| Augustów | 8490 | 7237 | 1253 zł | 48 procent |
To jest kolejność odwrotna niż w obwarzanku Białegostoku, gdzie w każdej z czterech gmin pierścienia mieszkanie od dewelopera jest tańsze od mieszkania z rynku wtórnego. Na Suwalszczyźnie reguła wraca do postaci, jakiej spodziewa się kupujący, i robi to w obu miastach niemal identycznie: 1293 i 1253 zł różnicy.
Co się dzieje z cenami
| Miasto | Ostatnie 12 miesięcy, zł/m² | Poprzednie 12 miesięcy, zł/m² | Zmiana | Akty w ostatnich 12 miesiącach |
|---|---|---|---|---|
| Augustów | 8562 | 7636 | +12,1 procent | 123 |
| Suwałki | 7527 | 7040 | +6,9 procent | 576 |
Każde miasto liczone jest względem własnego końca rejestru, więc dwanaście miesięcy Augustowa kończy się w czerwcu 2026, a Suwałk w lutym. Augustów rośnie prawie dwa razy szybciej, co oznacza, że przy porównywalnych datach jego przewaga nad Suwałkami byłaby prawdopodobnie większa niż zmierzone 391 zł.
Liczba transakcji poszła w obu miastach w przeciwne strony. W Augustowie spadła ze 173 na 123, czyli o 29 procent, a w Suwałkach urosła z 461 na 576, czyli o 25 procent. Szybszy wzrost cen w Augustowie odbywa się więc przy kurczącym się obrocie, a wolniejszy w Suwałkach przy rosnącym.
Cenniki deweloperów
| Miasto | Lokale w cennikach | Mediana cennika, zł/m² | Mediana aktów rynku pierwotnego | Różnica |
|---|---|---|---|---|
| Suwałki | 356 | 8400 | 7970 | 430 zł |
| Augustów | 106 | 8600 | 8490 | 110 zł |
Ustawowa jawność cen obejmuje w obu miastach realną ofertę: 356 lokali w Suwałkach i 106 w Augustowie. Obie różnice są bardzo małe jak na tę serię, w której cennik potrafi stać kilka tysięcy złotych nad aktami; w Białymstoku jest to 3184 zł.
Przy Suwałkach trzeba jednak pamiętać o siedmiu miesiącach między datą cennika a końcem rejestru aktów. Nie da się rozstrzygnąć, ile z tych 430 zł to marża, a ile upływ czasu.
Co kupuje mediana
| Miasto | Typowy metraż | Typowa cena | Odległość do Białegostoku |
|---|---|---|---|
| Augustów | 50 m² | 385 000 zł | 91 km |
| Suwałki | 50 m² | 350 000 zł | 130 km |
| Sejny | 48 m² | brak wiarygodnej mediany | 134 km |
Odległości to najszybsze trasy samochodem. Mieszkania o tej samej wielkości, 50 m², dzieli w tych dwóch miastach 35 000 zł.
Jedna różnica jest przy tym warta uwagi kupującego z ograniczonym budżetem. W Suwałkach mieszkanie czteroizbowe kosztuje 5591 zł za metr, w Augustowie 7016 zł. Duże lokale są w większym mieście wyraźnie tańsze i to jest jedyny segment, w którym Suwałki wygrywają zdecydowanie.
Domy i działki
| Miasto | Akty na dom | Mediana ceny domu | Akty na działkę | Mediana ceny działki |
|---|---|---|---|---|
| Suwałki | 137 | 620 000 zł | 174 | 139 410 zł |
| Augustów | 50 | 605 000 zł | 80 | 220 000 zł |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. W obu miastach ponad połowa aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, więc te mediany opisują w dużej części siedliska.
Ceny domów są niemal identyczne, 620 000 i 605 000 zł, a ceny działek różnią się o 57 procent. Z tych dwóch faktów nie wynika żadna zależność, ale przy szukaniu nieruchomości warto mieć obie liczby obok siebie.
Analizy poszczególnych miast
- Ceny mieszkań w Suwałkach, 823 akty i najtańsze duże mieszkania w regionie
- Ceny mieszkań w Augustowie, 291 aktów i najszybszy wzrost w północnym Podlasiu
Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
